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本报记者 李小刚
专家观点
目前房地产行业的过度投资是被不同的动机所驱动的，地方政府需要税收资助市政建设，因此房地产成为推动城市化的最重要的资源。而GDP仍然作为考核地方政府官员主要指标
的话，卖出更过的土地以推动经济发展将成为必然
2004年上海房价将回归真实，回归市场。去年房价有炒作上升的因素，上涨幅度这么高是不正常的，不利于上海房地产市场的发展
2004年上海市政府在调控上的效果将在今年上半年显现，各项政策将剔除目前房地产市场中的泡沫。随着土地公开招标办法的改进，重大工程配套商品房实行封闭式运作，契税标准的调整等措施，都将抑制短期恶性投机，挤出扰乱市场的泡沫，促进楼市投资更趋理性，并且避免楼市的大起大落
春节是一个关，把持续前进的时间分为了新旧两个部分。
2004年的春节对于仍在发展的上海房地产市场来说，好像也成为了区分前行路途中的标志。
新年刚过不久的一个清晨，记者赶到浦东一处当日开盘的住宅楼。售楼处内进进出出的看房者显得安静而有条不紊，完全不同于去年年底在相距不远处新楼开盘时的火爆，连夜排队的购房者几乎连房型都不看就匆匆丢下订金，惟恐迟上一分钟就失去眼前的房子。
“现在的确不如去年火爆了，那种排队挤得头破血流的场面也不太多了。”陪着记者去看房型的售楼小姐对今年的情况说出了自己的感受。一些房产代理公司的从业人员在新年刚过也纷纷表示深有同感：今年新楼盘的销售速度在明显减缓，去年那种见了房子就要疯抢的局面不见了，购房者明显冷静了不少。
就连开发商也开始担心今年房产的市场行情，“这个年一过，好像市场走向有点看不清楚了。”
中高档二手房价格微跌
根据中原物业最新的统计显示，近期上海市中高档二手房平均售价跌了两个百分点，位于城市中心地带的卢湾、长宁等区的二手房售价呈阶梯状下降趋势。
对于此种情况，2月4日上海中原物业代理有限公司研究咨询部总监刘文超在接受记者采访时表示，“目前交易价格下跌的中高档二手房主要集中在去年开盘的新房，由于大多数是进入了流通领域的次新房，在上海市政府相关政策的影响下，中高档二手房的供应量开始放大，而成交速度并没有年底前好。”
事实上，对于上海市中高档二手房的交易价格自2003年年中开始，一些中介公司监控的数据已经出现了量增价跌的趋势，而且中原物业公司早已报出中高档二手房租金与价格相背离的奇怪现象。刘文超告诉记者，租金是市场的反映，租金的下降是由于大量中高档物业进入租赁市场，在供应量放大的情况下租金开始变化。
虽然中高档住宅的价格依然保持上涨的态势，但是刘文超也表示大多数的投资者在租赁市场得不到期望收益的情况下会挂牌出售，因此造成了目前市场上中高档二手房数量的增加。
“二手房受新房的影响很大，去年二手房已经不是传统意义上的二手房，许多的新房进入二手房市场。”据刘文超的估计，去年8、9月份开始全上海新房中至少有10%以上转入了二手房市场。
从目前二手房数量的增加也反映出上海目前房地产市场中人为炒作的现象，刘文超认为2003年二手房中次新房的活跃程度高过了普通二手房，去年下半年房地产市场中有人为炒作的短线现象的存在，而2004年二手房中的投机量会有明显减少。
上海房地产市场中投机行为的大量存在导致了去年房地产市场中超过20%的上涨，而在部分地区的涨幅达到了50%。一些房产专家对此表示了担忧，许多专家虽然在公开场合依然表现出对上海房地产市场有充分的信心，但是私下里却显示出截然相反的态度。
政府的两难境地
面对上海不断上涨的房价，上海市政府表现出了较为复杂的心态。
1月13日，上海市房屋土地管理局局长蔡育天出席了香港贸易发展局在沪举办的“香港基建及房地产服务博览”的开幕仪式。蔡在开幕式上做的发言中强调了市政府交给他的任务：首先是房价不能跌，其次是不能上涨太快，并且明确表示2004年的房价增幅将控制在12%之内。
会后蔡育天向记者表达过自己现在面临着很大的压力。在上海，房地产行业已经成为上海六大支柱产业之一，2003年对全市GDP的贡献率达到7.4%，上海市政府面对高涨的房价和上升的GDP，表现出了进退两难的心态。
其实这种复杂心态，在2003年已经出现几次。继上海市政府表示上海房产市场存在很大的投资空间之后，又公开表示对于目前房产市场中人为炒作的行为将予以限制，最终导致了限制期房转让政策的酝酿。
但是这个在私下里流传甚广的期房禁转政策仍然不知何时才能真正出台。对此，一位房产专家指出，目前房地产行业的过度投资是被不同的动机所驱动的，地方政府需要税收资助市政建设，因此房地产成为推动城市化的最重要的资源。而GDP仍然作为考核地方政府官员主要指标的话，卖出更多的土地以推动经济发展将成为必然。
据统计，上海市GDP在2003年取得了高达11.8%的增长率，而且为1997年以来最高的一年，房地产行业的贡献功不可没。
如何能保持繁荣的房地产市场，上海市政府的确面临着很大的压力，因此各项政策没有贸然出台。不过与此同时，国家统计局公布的各省市2003年第四季度的企业景气报告中称，由于相关政策还未出台，部分大城市的房地产投机炒作行为尚未得到有效遏制，而且强调了部分地区存在政府“托市”的现象。
供求关系发生变化
不管政府方面出于怎样的考虑，影响上海房地产市场的力量仍然会是市场。
随着上海市政府不断放出风声要限制房地产的短期炒作，上海几个房产中介公司都向记者表示，目前二手房的挂牌量正在稳定增长，交易价格也在微妙变化。
由于股市开始发出回暖信号，一些金融界人士认为大量炒房资金将会进入股市，上海楼市将出现走软迹象。其实，先前复旦大学房地产研究中心副主任华伟博士曾提到，进入上海房地产市场的热钱已经开始选择多元化投资，一部分资金将进入股市。
“2004年上海房价将回归真实，回归市场。去年房价有炒作上升的因素，上涨幅度这么高是不正常的，不利于上海房地产市场的发展。”上海财经大学金融学院教授丁健表示房地产市场中虚拟交易的存在炒高了房价。关于上海房价的走势，年前就已经有业界专家表示将会出现拐点，甚至在年底时一些发展商也开始抱悲观态度，在拿地开发环节表现出了特别的谨慎。
“房地产市场是个市场行为，由市场来决定，随着今年供求关系的变化，房价可能出现下落。”丁健分析现在上海楼市的供应量在不断增加，供应量将渐渐大于需求量。据统计，2002年下半年及2003年上半年，由于供求比例倒置或过于接近，使上海房地产供求结构失去弹性，出现了只要有楼盘推出、立刻一售而光的不正常现象。
丁健说，“经过一系列政策的调控，2004年上海楼市的供求结构将更具弹性。”在供求总量上，预计全年供给量可达2500万-2700万平方米，而楼市的年需求量则为2000万-2200万平方米；在供求比例上，将从1.12∶1进一步扩大供的份额；在供求层次上，普通商品住宅的供给将有所增加，预计可占总供给的70%左右，以有效满足一般工薪阶层的需求。
根据丁健的解释，房价的合理回归是指房价按市场供求关系的正常变化涨落，房价与购房者收入的比例结构趋于合理。从新商品住宅的成交价格看，中价位已从原先的每平方米3000-5000元逐渐转换成每平方米5000-7000元。尽管如此，2003年的成交量仍上升了7个百分点，预计2004年中价位房的销量还会有所增加，这主要取决于市民承付能力的增强。
调整是主基调
虽然2003年上海的楼市呈现出供求两旺、高位运行的状态，但是丁健认为，目前整个楼市存在结构欠合理、房价上涨过快和投机性增强等问题。为了使上海的楼市能保持持续健康的发展趋势，结构性调整将成为2004年上海楼市的主基调。
由于需求的层次性在2003年之前的上海房地产市场中没有得到重视，发展商在趋利性的驱使下较多地进入了高档住宅开发领域，造成了目前上海市房产市场结构性矛盾突出的问题，因而高档住宅成为了诸多政策的众矢之的。
据最新调查数据显示，2003年市民购新房的承付能力在46万-75万的占55%以上，估计2004年及以后这种能力还会上升。交通便捷的中低价二手房仍被看好，其价格还有上升的空间，而高价位的二手次新房则面临盘整的压力，其价格可能会出现小幅下跌。据此丁健表示，2004年上海的房价走势将保持基本稳定，但房价增幅会有所放缓，高价商品房价格可能向其实际价格不断回归。
专家认为，2004年上海市政府在调控上的效果将在今年上半年显现，各项政策将剔除目前房地产市场中的泡沫。随着土地公开招标办法的改进，重大工程配套商品房实行封闭式运作，契税标准的调整等措施，都将抑制短期恶性投机，挤出扰乱市场的泡沫，促进楼市投资更趋理性，并且避免楼市的大起大落。
《国际金融报》 (2004年02月09日 第十版)
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