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范干平
上海国际商品拍卖有限公司副总裁兼综合业务部经理。在繁忙的公务之余笔耕不辍,著有《干平谈拍卖》、《干平谈拍卖·续集》等专著。
今年将实现二手房周周拍
上海的二手房交易正飞速成长,2003年全年交易2500万到3000万平方,接近一手房的成交数。但在西方发达国家,一手房与二手房的交易比例是1比3,差距非常明显。如果考虑到上海近年大量新楼盘涌入市场的特殊情况,上海二手房交易的前景更是不可限量。因此,我们上海国际拍卖有限公司将在今年推出二手房周周拍,争取在下半年就做到每周有一次二手房拍卖。
卖家的理想选择
传统的房产交易,是私下询价,相形之下,拍卖的优势非常明显:
一、拍卖更公开,透明度高。拍卖之前拍卖行要在大众媒体上公告,要公开组织买家看房,还要组织公开拍卖；
二、拍卖信息披露充分,招商力度大。房产中介公司一般限于在其门市发布信息,拍卖行则在大众媒体上公告,还要利用网站发布信息,给客户邮寄资料等；
三、拍卖面对众多客户。拍卖过程是一个集中竞价的过程,我们国拍曾拍过海伦大厦的一套房子,办正规看房手续的买家就有96人,众多买家的参与使拍卖获得理想的效果。
四、资金交割安全。拍卖有保证金制度,要求买家实现交付2万元的保证金,一旦成交就转成定金,7天内要缴付30%,20天到1个月内要交清房款。我们经手的巨鹿路小高层一套房子,6800元的起价,到7600元成交,第4天买家就拿到全款。
买家的益处
拍卖方式对于买家,其好处也很明显,就是有了全新的购买平台:相比房产中介房源的地域局限,拍卖行的房源则遍布全市；拍卖行组织看房,都有专业人员在场答疑解惑；拍卖过程定价机制灵活。这一切,都保证了买家有更大的选择余地。
拍卖行的配套服务
二手房交易,拍卖行是在传统房产中介公司手里抢市场,拍卖行的服务要适应市场竞争的需要。拍卖行的服务主要体现在两方面:
一是降低佣金。我们把常规的1%-5%的佣金降到1%-1.5%,与房产中介公司持平,还规定,一套房子面积80平方米、成交额40万元以下的,不收卖家佣金,只收买家佣金。
二是服务配套。拍卖行的一条龙服务,不仅指代办过户手续、代办按揭贷款,还有一个绝招,就是由东方典当行提供融资,以房屋产权证为抵押到银行办质押贷款。有的买家因此未动用存款就拍到了中意的房子。
拍卖的诀窍
目前,二手房拍卖的交易方式已为人们所接受,但由于卖家期望值太高,往往导致拍卖标的过高而无人问津,眼下一些拍卖成交率不高,这就是问题的症结。
其实,房产是一种特殊商品,变现需要折价,就是专业术语所说的贴现率。对于卖家,卖房子变现,就要在市价的基础上打折。更重要的是,拍卖的诀窍就是适当定价,留出价格反弹的空间,吸引众多买家参与竞价,最后拍出高价。例如,我们曾拍过一套浦东东园新村的售后公房,4800元的起价牵动了众多买家,结果拍出接近新楼盘的7300元高价。海防路旧房改造的石库门,从7000元多拍到9200元,也是如此。买家也要改变思维定势。过去司法强制拍卖,流拍就会按一定比例降低标的,但二手房拍卖,流拍就意味着买家错失良机。
参与二手房拍卖的忠告
不言而喻,要参与二手房拍卖就要选择规模大、操作规范、服务质量高、房源多的拍卖行。另外,我还向有心参与的朋友提出五点忠告:
一要多到拍卖现场,先做观察家,再做实践家,了解拍卖的程序、拍卖师风格；
二要详细阅读拍卖资料,了解拍卖规则,了解自己的权益；
三是卖家一定要如实说明房子的优缺点,买家则一定要到现场实地察看；
四是设定合适的心理价位,对周边地区的房价作一番调查,再结合房型楼层朝向等因素综合考虑；
五是不要操之过急,要审时度势,该出手时就出手。
作者：范干平
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