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广东房地产空置量居高不下
去年累计完成投资突破1200亿元，但增幅回落远低于全国水平
广东省房协市场分析课题组4日提供的2003年广东房地产市场分析报告表明，经历了1998年以来的快速增长后，2003年广东房地产市场步入平稳、理性发展的轨道，全年累计完成
投资突破1200亿元，同比增长8．3％，明显低于2002年18．5％的增幅。与全国房地产投资高达32．5％的增幅相比，增幅平稳，可见政府近年来对广东房地产在建规模偏大的调控初见成效。
但是，从房地产市场生成指标看，广东房地产市场存在着空置量居高不下、土地开发增速过快、融资渠道单一、投资风险增大等问题，值得关注。
空置量居高不下
从市场销售看，统计资料显示，去年全年房地产累计完成投资突破1200亿元，其中住宅投资仍占主要部分，达854．30亿元，同比增长6．5％；而办公楼投资则有所下降，同比降低7．2％；商业用房投资同比增长6．4％；其它用途投资同比增长24．6％。实际销售面积（含现楼、预售）和销售额均有约两成的同比增长，而平均价格稳定，微降3．0％。
尽管销售面积和销售额同比增长，平均价格略有下降，但相对于市场有效需求而言，供给规模仍然较大，销售面积增幅低于竣工面积增幅，加上市场消化能力偏弱，导致市场销售压力增大，空置量居高不下。
据悉，广东省房地产空置问题一直引人注目，空置量占全国总数的1／5左右，比例高于建设和交易方面的数据。2003年空置量又有13．6％的同比增长。空置面积增长主要由待销面积（1年以内的空置）增长拉动，后者占前者77．5％。分类考察，住宅空置情况与空置总体情况相仿；办公楼空置有2．2％下降，尤其是滞销和积压面积（1－3年和3年以上的空置）回落9．2％；同时，待销面积增加15．9％，也不容忽视；商业和其它楼宇空置有明显的同比增加。预计未来市场压力会进一步加大。
土地开发量和新购置量增速过快
从土地供应看，数据显示，去年我省房地产的土地开发投资和土地购置费较2002年分别增长15．9％和6．3％；土地开发与土地购置面积均超过2000万平方米，较2002年分别增长32．6％和30．8％。业内人士认为，此现象与近期工业、科技教育园区发展迅速有关。
专家分析，2003年房地产市场的土地开发量和新购置土地量增速过快，土地的供给及开发结构失衡。各地需要切实加强对土地市场的宏观调控，合理确定开发土地供应总量、各类开发用地的布局和结构，严格控制各类园区的开发规模。
投资风险有增大趋势
从投资主体看，国有投资比例明显降低，私营及个体、外资和股份制投资增长突出，政府主导型投资已过渡为市场主导型投资。去年国有投资所占比例下滑5．8个百分点，同期私营和其它投资上升6．5个百分点，占投资总额的86．7％。
从资金来源看，去年房地产市场总资金来源同比增长15．0％，增长主要来自国内贷款和其它资金（定金、预付款）的增加，外资来源比例保持不变；自筹资金虽有1．4％同比增长，但相对比例却下降了2．7％。可见融资渠道相对单一，资源来源中自筹和外资同比增长远低于银行贷款、定金和预付款的增长，比例不尽合理，投资风险问题一直未有改善。一旦出现销售不畅，资金风险就凸显出来。
针对这一情况，专家认为，要加大企业自有资金的比例，积极推进房地产证券化，开辟融资新渠道，包括改制上市、优质企业发行企业债券、房地产信托、合作合资等等，发挥资本市场的直接融资作用，规避投资风险和金融风险。
有关专家建议，要促进广东房地产市场向投资、消费双拉动均衡发展，市场方面要扫除影响消费的体制性、政策性障碍，扩大容量，实现需求扩张；企业方面要提升品质，注重品牌，提高信用度；政府方面不单要关注增长的速度，更要提高增长的质量。 本报记者 陈韩晖 实习生 梁晓霞
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