|
新浪财经讯2004年2月2日下午，由颐合财经、新浪网、证券时报联合主办的2003年度上市公司业绩分析师会议拉开帷幕，金融街控股股份有限公司在北京市西城区金融大街19号富凯大厦北4层召开了2003年度业绩分析师会议，新浪对本次会议进行了独家网络直播，以下为本次会议上金融街公司总经理刘世春的发言实录。
支持人：分析师会议是上市公司信息披露方式的有益创新，是上市公司投资者关系管
理的重要手段。金融街控股股份有限公司连续两年率先参加年度业绩分析师会议，体现了该公司对投资者关系的重视和对自身业绩的信心。现在请金融街控股股份有限公司董事、总经理刘世春先生发言。
刘世春：现场的各位分析师好！参加今天会议的各媒体的代表和各证券公司，基金公司的分析师代表你们好，下面由我代表公司对公司2003年的工作情况和2004年的工作计划向各位做一个介绍。
2003年金融街控股公司的工作可以从两大方面来概括，第一方面是金融街区域的开发建设进入了快速发展的黄金时期；第二方面是公司的业务快速、持续发展。下面我首先介绍第一方面。
在2003年，金融街区域占地有一平方公里，这是金融街规划的范围，也是由公司主导开发的区域范围。这一平方公里里面，2003年产生的税收是88亿元，是一个可观的数字。第二是2003年有一些重量级的金融机构和企业入住到金融街里来，进一步巩固了金融街的地位，提升了整个金融街的环境水平。例如中国保险监督管理委员会，购买了本公司开发的商品房，这已在相关媒体上进行了披露。另外还包括中国大唐集团公司，北京市商业银行总部，以及中国网通的总部，还有一些新入住到金融街的企业，如长江三峡总公司，长江电力等等。这些企业的入住为金融街新一步的发展，奠定了坚实的基础，加上原有入住的，目前金融街在国家级金融管理中心已经实现的基础上，进一步向国际化发展，而且形成了更多的实力企业到金融街聚集的局面。这个局面推动了金融街开发建设，进入了一个快速发展的黄金时期。2003年金融街区域累计开复工的面积达到了180万平方米，这是在金融街开发历史上最高的一年。同时金融街房地产的市场表现也是很骄人的，在北京有几个区域开发的项目，在北京的东部和北京的西北部都有一些开发的项目。北京每年平均的写字楼，甲级写字楼销售和出租的面积总量大概在100万平方米，去年金融街区域，其中包括公司开发的房地产项目，销售的总量是，还不算出租，达到了三十万平方米以上。1999年到2002年前后，金融街在北京房地产市场甲级写字楼总量里面，市场占有率是在20%左右，去年这个比例进一步提高了。
我们房地产销售的价格在北京市是前列，不是最高，其中有一个特点，金融街的写字楼物业销售从1993年金融街开始开发以来，一直到2003年这十年时间，是北京市价格最稳定的。包括1997年到1999年，房地产整体处于低谷的时候，金融街写字楼物业价格依然比较稳定，波动比较小。
第二个特点，金融街目前已经建成的物业全部算在一起有120万平方米，他的空置率不超过5%，远远低于北京市的甲级写字楼平均空置率，北京市的平均水平是10—15%，可以说在金融街地区去年房地产整体表现是非常良好的。第三是公司开发量，去年公司基本完成了金融街地区的拆迁业务，还有一点拆迁收尾工作，留在今年年初完成。
房产开发，在2003年公司自主开发的项目，总规模达到了约63万平方米，同时47万平方米物业正在开工前的规划设计，市场策划工作，也在2003年基本完成了。这个开发量是在公司历史上是没有的，也是增长的比较快的一个。
第二方面我想介绍一下公司的业务发展。2003年公司的几个主要的指标增长还是比较良好的，首先销售收入从2002年的9亿上升到2003年的14亿，涨了55%，净利润达到了2.07亿，比2002年上升了24%。主营业务收入和利润的构成来看，应该说附加值更高了，表现在其中土地开发收入由2002年的占公司销售收入的85%下降为2003年的44%，房产开发收入由2002年的13%上升到54%，这也就是说公司开发的产业在升级。净资产收益率从2001年开始已经连续三年超过20%，20%的净资产收益率在房地产行业里面也是在前列的。2002年募集资金是8月到位的，有四亿零一百二十七万，在2003年全部投入和使用完毕。已经产生的主营利润超过四个亿，募集资金的使用效果是非常好的，另外它的使用时间也是非常快的。公司开发的房产在品种上呈现了多元化的趋势，在这些房产里面，包括有写字楼，有公寓，有餐饮、娱乐设施，还有健身娱乐设施，停车位以及酒店。
在这62.9万房产里面，其中公司计划长期持有的物业有近30万平米，也就是说，一方面我们通过多元化来分散市场的风险。第二通过多元化开发一些高附加值的物业来获取更好的收益，同时这些物业由公司将来长期持有出租，为公司获取稳定的、可持续的经济来源打下基础。这是2003年的业务发展特点。
2004年我们的计划主要有这么几个方面，第一是加快开发的节奏。金融街整体的开发计划到奥运会开始之前基本结束，2004年公司自身房产的开发量，计划达到90万平米，也就是说在去年的60万规模基础上，今年再新开工30万平米左右，达到90万平米。其中新开工的30万平米里面，也有一部分物业是公司计划长期持有获利的项目。
第二是公司把一些区域外的房地产的开拓作为2004年工作的重中之重，在金融街区域之外储备土地资源，寻找合适的项目，加快开发，使公司获得可持续发展很好的局面。
第三是在去年营业收入和净利润大幅度增长的情况下，实际上是从2001年到2003年这三年期间，公司的净利润和主营业务收入一直是持续、快速增长，在这个基础之上，2004年的销售收入和利润将继续呈现快速增长的局面。
第四方面是我们要完善2003年以前工作中的一些不足，其中一条就是加大应收帐款的清理力度，到2003年末我们应收帐款的余额大概有六亿九，这六亿九里面的构成主要有三个方面。一个方面是我们销售房产留的一部分尾款，要等购方办完产权证才能结算，这对公司是无害的。第二部分是由于我们加快开发进度，完工进度比协议的进度提前了，产生的一些帐面上反应出来的应收帐款，实际上对方尚没有到协议付款期的应收帐款，这部分帐款属于在协议履行过程中正常的产生结果，对公司是没有危害的。还有一部分是按照协议已经到期了，没有支付的，公司没有收到的欠款。第三部分欠款在2004年公司计划基本清理完毕。也有清理的基本条件，其中一些重点的项目在2003年相应的把房产和大的购买客户签了相关的买卖协议，付款的基础已经存在了，2004年要把这部分欠款清理完毕，使公司的应收帐款总量大幅度下降。
另外一方面，在金融街区域内继续推行房产市场的多元化，同时加快公司自有物业建设速度。推行房产的多元化来自于金融街的市场需求，目前金融街入住的这些金融机构和企业总部，可以说都是国内顶尖级的，他们的消费需求和配套需求非常旺盛。现在已经反应出来的状况，我们已经有了一些商业服务项目，或者配套服务项目总量远远达不到需求量，比较紧张。在这个过程中，公司推出一些这样的产品，一方面是使公司分散风险，创造收益，同时因为配套项目在这儿总体来说，还是比较稀缺的，成为公司长期稳定的利润来源。同时加快公司自有物业的建设，2003年已经开工了一批自有物业，长期持有物业的建设，2004年要再开工一批，使这些项目在2005年年底，2006年年初就开始为公司创造利润，创造价值。
第七方面，在金融街2004年我们必须做两项工作。一项是真正把金融街建成一个品牌区域，一个服务区域。在2003年金融街成立了一个金融街服务中心，为入住的机构和企业解决他的后顾之忧，改善这个地区的环境。第二方面我们要在引进外资金融机构方面下大力度，2003年已经初步取得了成效，一些外资金融机构已经从东边使馆区附近搬到了金融街。而且2003年有相当数量的金融机构表示有迁往金融街的意向，我们希望2004年能有一个喜人的结果。这是2004年我们工作的几个主要的方面。
应该说金融街从2000年收购重庆华亚，进行资产置换，实现金融街上市以来我们管理团队和董事会成员一直在为投资者做这么几件事情。第一就是真正认识到金融街的开发对公司的价值在哪儿。主要包括以下这么几个方面，第一金融街是企业的品牌，这个品牌做好了，在国外有很多金融中心，历史上没有一个开发公司来做，都是历史形成的。在中国北京，由金融街控股公司来总体进行规划、建设，管理，这是一个巨大的无形资产，是一个品牌。这个品牌今天已经逐步的形成，而且在扩大。这也是公司今后从事其他地区开发建设的一个很重要的基础，一个品牌的影响力，同时也是我们的一个核心竞争力。金融街是为国家提供这么一个平台，是发展金融街，发展企业壮大的一个平台。公司也非常珍惜这一点，金融街开发十年以来，我们十年如一日，我们全部的管理团队十年如一日，这十年当中有房地产的高潮也有低谷，不管是在好的时期，还是在困难的时期，我们一直坚持着这一点。金融街建设到今天，目前在北京是唯一一个按照当时的设想，按照当时的规划来完整建设的。金融街今天之所以成功也是因为这一点，因为我们认识到了最大的价值是把金融街真正建成一个不是我们三心二意的，不是随时变化的，而是一个真正的、完整的社区，这是我们坚持的一点。
第二点，我们坚持为股东创造价值。第二点和第一点是高度相关的，金融街里我们提供了很多服务，包括成立服务中心，包括我们协调解决月坛南桥下面从北向南下面分开左转的道路等等，这些事是城市的事，为什么我们协调解决？因为我们深刻的认识到金融街的好是我们金融街控股公司重要的发展基础，通过这个基础，这个平台，从企业公司的利益来讲，就能够为股东创造最大的价值。这几年的实践也表明了这一点，其中2003年一个很大的变化，是金融街区域内房产销售不算出租就达到了30万平米以上，其中有20万平米是房子还在做地基呢，就预定了，我想这种形势和局面，在其他地方是没有的。这种局面来源于什么呢？来源于我们对金融街区域精心的打造，和我们十年如一日的这种坚持，因为我们坚持到今天，社会认识到了，而且这个区域确确实实是按照我们说的那样建设起来的，不是随意更改的，大家认识到了这个区域的价值，所以才形成了这种销售局面，这种销售局面为公司创造了财富，为股东创造了回报。
第三点，我们坚持可持续发展的观念。公司到目前为止，在中国的房地产上市企业里面，规模并不是很大，我们总资产是三十六亿多，净资产不到十一亿，在房地产上市的企业里面，还达不到平均数。但是我们想，我要为股东创造可持续的发展，这个可持续的发展，包括我们2003年所做的工作也体现了这一点，包括2004年的计划。其中重要的一点，2003年的工作中安排了很多在金融街里面的各种业态，经过评估，效益良好，能可持续为公司带来盈利基础的项目，也可以说是我们顶着工作的压力。因为去年我们开发的总量很大，公司的人员压力，各方面的压力，工作的压力还是很大的，但是我们在这个时间还是把我们可持续发展的这些项目进行了安排，实现了开工。要到2006年的时候，使我们在金融街区域里面能够自己持有的可经营物业达到二十多万平米，将近三十万平米。按照金融街目前的资金水平，现在的环境还不完全的完善，这个环境还是在日渐完善过程当中，按照目前的资金水平来测算。这个回报到2006年我们自有物业开始产生效益的时候，是一个可观的，稳定的盈利基础。同时在2003年我们加大了在金融街区域之外投资的力度，其中我们参股成立了金融街置业有限公司的项目，完成了规划方案的审批。在2004年的年初就要开工建设，我们成立了投资1.47亿元，参股成立了天融建设有限公司，是注册在北京的，这些项目的进行，也会为公司未来主营业务收入和利润提供新的支撑。另外公司在2004年，还要再安排一部分资金，在其他的区域寻找合适的项目。
那么我们在考虑对外投资的时候，作为管理层来讲，是非常慎重的，我们把握这么几条原则。第一，我们公司在成立这么多年里，目前还没有进行跨行业经营，因为我们要把我们的主营业务做大、做强、做精。跟着形成一个旗舰企业，形成一个有核心市场竞争能力的企业，跟着才会考虑其他的问题，目前还在这个过程当中。第二，我们到其他地方投资，我们会慎重的选择项目，目前我们到其他地区选择的项目进行投资市场前景是非常好的。
有这么几点，再加上我们开发建设金融街整个区域产品所形成的人才积累，经验的积累，企业管理文化的积累，和我们管理水平的这种积累，相信在2004年以后，公司会有一个好的发展，我先讲到这里，谢谢大家！
| 
