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孙进
由于近几年经济的快速发展和土地稀缺性等原因，上海市的住宅价格出现了大幅上涨的情况，2000年至2003年，上海市住宅价格指数上涨近50%，广大市民发出了住宅价格上涨过快，生活受到影响，并希望政府打压房价的呼吁。不可否认，住宅是广大市民的最大消费支出，在当前住宅价格整体大幅上涨的背景下，由于住宅价格上涨速度超过了收入上涨速度，
对于即将购买住宅的市民而言，产生了住宅价格过高的问题和矛盾，对市民的生活产生了一定的不利影响。但同时我们也要看到，住宅价格上涨带来的并不都是不利情况，对市民而言，也会带来一些积极因素，具体主要有以下几方面：（一）市民的家庭财富随着住宅价格上涨而增值
随着住宅价格的不断上涨，市民的家庭财富随着所居住物业价格的上涨而不断增加。住宅作为消费品，其拥有者绝大多数都是广大市民。根据统计，随着1993年开始的公有住房出售和十多年来的住宅商品化进程的推进，上海市绝大多数家庭基本都拥有至少一套以上的住房，这些住房由于住宅价格的整体上涨而出现了程度不同的增值。无形之中增加了市民的财富，产生了藏富于民的效果。从这个角度来讲，上海市绝大多数市民都是住宅价格上涨的受益者。
市民通过住宅升值获得额外经济利益后，除了更新住房外，其中一部分人会将已经增值的现有住宅套现，将资金用于生产经营活动。目前，中国总体经济形势较好，GDP增长较快，但其中政府投资是拉动经济上升的重要支柱力量，而民间投资和需求则相对不足。在党中央十六届三中全会制订的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中，提出要大力发展混合所有制经济的要求。要建立充满活力、合理高效的混合制经济，除了现有的国有、外资投资外，还需要吸引大量的民间资本，市民手中大幅增值的住宅将成为民间资本的重要来源，将成为推动经济发展的重要后续动力。
（二）住宅价格上涨推动居住条件改善的速度在住宅价格不断上涨的背景下，由于原有物业的增值，将对住宅价格快速上涨的压力产生一定的抵消作用，确保市民在二次置业过程中可以进行先低进高出，再高出高进的目标。因此，已经拥有住房的市民可以通过出售现有住房，再贴补部分资金或按揭的办法购买新住房，形成梯度消费。住宅价格不断上升，这种更替消费的欲望就越强烈，从而推动改善居住条件的速度，实现一定程度上的住宅良性循环。同时，房产价格的上涨将形成经济热点，从而吸引大量的开发商和资金进入这个领域，继而加快旧城区的改造，推动市政基础设施的建设。十年以来，上海市的城市面貌发生了翻天覆地的变化，不少新建住宅小区环境优美、配套齐全。这其中除了政府投入大量资金进行建设外，开发商为了改善住宅小区的环境而进行的周边道路、绿化和文化设施等的建设也是其中重要的原因。如果在计划经济时期，单纯依靠政府投资进行改造和建设，这种变化是无法想象，也是无法实现的。随着改善居住条件的家庭日益增多，整个社会也将形成一种搬新家、购新房的社会氛围，形成社会热点，刺激住宅产业经济更高、更好地发展。
（三）房产价格上涨使整体经济受益随着住宅价格的上涨，整个房地产行业也日渐繁荣，形成了中国又一个开发热潮。房地产开发的热潮不同于之前的股票市场热潮，股票市场除了资产重组、融资外，对于其它行业的直接带动效应并不太明显。而伴随房地产的迅猛发展，相关的设计、施工、中介、装修等行业将会随之联动发展，产生连锁效应，产生可观的经济增加值，最终推动经济的整体发展。而经济整体发展的最大受益者就是广大市民，市民的经济实力提高以后，将能有更多的资金来提高生活质量。
在中国市场经济已初步建立和加入世界贸易组织的背景下，我们应该以冷静、理性的态度来看待和分析当前住宅价格的上涨局面，以全面的眼光看待整个住宅市场的发展，以市场化的手段和运作机制来调控房产价格的上涨。只要调控得当，市民从房产价格上涨中应该能获得一定的利益。（作者单位：上海市建设工程交易中心）
《国际金融报》 (2004年02月02日 第九版)
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