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问:最近我们房子拆迁,拿到了一笔40万元左右的动迁费。现在上海的房价比较高,我不知道是该现在买房子呢,还是等一段时间看看再说。如果不买房子的话,现在银行利息比较低,应该如何来打理这笔费用?
答:如果你是买房子的话,假设你没有申请贷款,买完房子后,除了房子本身的增值与贬值外,你就不会再有什么相关的支出,但也不会再有什么相关的收入。但如果你不买房子的话
,你就需要定期支付房子的租金；当然那笔没有动用的买房款也可以给你带来定期的投资收益。
因此,是不是应该买房,取决于:(1)未来几年中上海的房价是上升还是下跌,幅度会是多少；(2)如果不买房的话,需要支付多少房租,可以得到多少投资收益,两者相加后的净成本或净收益是多少。(3)房价的涨跌与净成本或收益相比,哪一个更合算。
对于上海房价会涨还是会跌,各路专家可说是各持一端,我也不想假装我能知道准确的答案。但从一些常用的指标来看,比如房价与收入的比值,投资性购房所占的比例等,目前上海的房地产市场确实有过热的迹象。价格下调的可能性是完全存在的。
但同时我们也应该看到,这种过热的迹象主要是集中在高档房市场。在你所最可能感兴趣的中档房市场中,过热的迹象并不明显。而且,房地产市场中宁可套牢,不愿割肉的情况更为明显。即使价格下调,也是小幅调整的可能性比较大,出现大甩卖情况的可能性不大。
因此,今后几年,上海的房价出现年均上升或下跌3%至5%的可能性都是存在的。是不是应该买房子,主要还得看你如何应用你的资金。
如果不买房子,你准备把钱存银行或买债券的话,那就不太合算了。因为目前中短期债券的收益率是3%左右,而你租房子的成本大概在房价的6%左右,这样你每年的净支出就是3%左右。也就是说,只有当房价的下跌幅度超过每年3%的时候,你才有钱赚。尽管这不是不可能,但考虑到各种可能性的话,还是不太值得这么去等的。
但如果你不买房子,而是把钱用于投资,而且能够取得每年高于10%的收益的话,那暂时不买房子还是合算的。因为扣除租房的成本之外,你每年还可以有4%以上的净收益。即使房价上涨你也不会有什么损失。而如果房价下跌,或者你的投资收益率高于10%的话,那你的收益就更大了。我认为,至少就最近两年而言,股票市场的投资率是应该能够超过年均10%的。
因此,最终是不是要买房子,我认为主要还是取决于你的风险承受能力。如果你不愿意承受股票投资的风险的话,我建议你不要等而是现在就买房子。因为房价不跌或下跌不多的可能性要大于大幅下跌的可能性。如果你能够承受股票投资风险的话,我建议你可以暂时不要买房子,而是选择适当的股票型投资基金,投资于股票市场。因为即使考虑到风险因素,我认为目前投资股票的获利机会还是要大于买房子。
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