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黄如论三个月神速沽清世界最大SHOPPING－MALL背后
超低租金引诱星美、新燕莎、易初莲花
本报记者 郭莉 实习记者 范洁 北京报道
1月13日，北京。
世纪金源集团董事局主席，52岁的福建人黄如论第一次出现在金源集团新闻发布会现场。一向以低调示人的黄如论，这次一反常态选了风格极其张扬的广告语背景墙，每个字足有半米大，色彩是耀眼的鲜红，而他自己，就在这个背景墙前面就座。
黄如论在不足两分钟的讲话中，宣布了这样一个消息：2003年11月刚刚正式开盘，屹立在世纪城中心位置的68万平方米SHOPPING－MALL一期———世纪金源购物中心（以下简称金源MALL）已经全部租给商家，将于10月1日开业。二期汽车城已经动工，也将同期开业。
仅仅三个月前，金源MALL开盘引来一片哗然，猜测纷纷而至，有人公开表示，担心它会成为一座空城。
但是黄如论几乎神速租出总面积相当于1.5个天安门广场的商业面积，来租房的是谁？他们为什么选择并不在北京传统商业区域内的金源MALL？
其实答案很简单———便宜。金源MALL几乎是超低价入市，现有租价比市场价低20％以上。
自从1999年进京，这还是黄如论第一次大手笔做这样的“赔本买卖”，第一次做购物中心，黄如论究竟付出了多大代价？
谁租了“世界第一MALL”
究竟谁租了金源MALL？
最关心这个问题的，或许不是黄如论自己，而是倾尽积蓄购买了世纪城物业的1.8万户业主。
世纪城业主论坛上阅读率最高的帖子，几乎全是关于金源MALL的，业主们从四面八方搜罗来哪怕是一点点关于它的消息，都会第一时间把它贴上去。一位业主的担心说出了大家的苦衷，“它要是搞不好成了小商品批发市场甚至水产批发市场，我们大家都遭殃了”。
金源MALL地处世纪城正中央，用金源集团副总裁蔡训善的话来说，是“世纪城3000亩地里最好的一块”，扼世纪城内两条交通要道之间，还是世纪城与北京主要交通干道交汇的必经之地。金源MALL如果命运不济，金源集团数年心血打造的世纪城，甚至有可能变回以前那个脏乱差的城乡结合部。难怪业主们忧心忡忡。
他们或许并不知道，早在2003年11月之前宣布MALL开盘时，黄如论心里已经有底了。
黄如论是来宣布消息的，也是来回应猜测的，或者说，是来回应疑问的。
大手笔托市的，是国企新燕莎集团。
新闻发布会当天，新燕莎集团常务副总丁同欣不仅是座上贵客，简直就是半个主人。他带来制作精美的幻灯片，长篇大论地介绍“北京新燕莎金源时代购物中心”，一讲就是50分钟。
新燕莎作为“北京金源时代购物中心”绝对主力店，租下的是金源MALL一至四层全部百货类经营面积，占地18.2万平方米，占整个MALL经营面积的三分之一强。这也是新燕莎集团目前拥有的最大面积商业项目。
除新燕莎之外，金源MALL的大客户还有纵跨五层楼面，占地5.8万平方米的居然之家建材城；主力超市，占地1.8万平方米的泰国正大集团旗下易初莲花超市。
蔡训善向本报独家透露，这些大客户和金源MALL签订的是20年合约，享受相当低租价的同时，还不同程度地享受各种优惠，如免租两个月，不同幅度减租等。
三家主力店外，星美影城和方特高科技主题公园及方特乐园将在四层投入巨资。其中星美影城占地7800平米，建成后是北京最大的影院；深圳华强集团旗下方特娱乐占地1.1万平米，仅设备投入就超过一亿元人民币。
超低租金的秘密
蔡训善公开说：没有资金实力，就别来玩MALL！
那么，资金雄厚的金源集团是怎么玩MALL的呢？
蔡训善的话，显然是说给同行听的。北京要建MALL，而且是一下子在城市的东西南北四个角落同时建设四个超大的MALL，这是从2000年开始就被整个北京商业、地产市场关注的话题，然而时至今日，眼看上海和广州的MALL已经大肆开张，这四家MALL却没有丝毫动静，几乎成了北京商圈的笑柄。
确实，建MALL要用钱，而且是大量的几十亿现金，这笔钱如果从银行贷，要冒巨大风险，即便顺利建成再顺利完成招商，收回投资也要将近十年。何况从银行借钱成本太高，会直接影响租金定价进而影响招商。蔡对本报记者说，如果依靠从银行贷款来建MALL，是“根本玩不成的”。
黄如论在接受本报记者专访的时候曾经非常肯定地说，建设金源MALL，不能过多依靠贷款，目前整个项目贷款控制在10个亿之内，对此，集团非常谨慎。
现在，金源MALL为什么不用贷款的谜底可以揭开，黄如论的战略是，以比较低的价格租出去。在这种情况下，使用贷款风险太高。
金源MALL的租金有多低？在不考虑银行利息的情况下，世纪金源集团要承担市场风险、货币贬值压力等，如此方能在12年内收回初期投资成本38个亿，照此算来，金源MALL亏损年数要远远超过12年。不仅如此，世纪金源集团还要分期偿还银行十亿贷款本金和利息。
难道仅仅为了把MALL租出去，黄如论就甘心为低租价买单？看看黄氏企业的发展计划，或许能参透其中一点玄机。
在接受本报记者专访时，黄如论介绍了自己在商业地产领域发展的大概计划。黄说，建设SHOPPING－MALL一直是他个人和企业的梦想之一。商业地产无论从运作能力和收益率上，都高于住宅地产。因此，世纪金源集团将在中国建8家或更多SHOPPI蜧－MALL，黄本人也希望成为中国最大的商业房地产商人之一。
北京的金源MALL和重庆的金源MALL同步动工，昆明MALL将紧随其后。对地产商人来说，在北京一下子拿下比较理想的3000亩地毕竟不是好运时常有，先造城再做MALL的模式很难复制，没有世纪城这样的大盘做依托，想开发纯粹的SHOPPING－MALL还需要真金白银。而北京金源MALL每年3亿多几乎不用付出任何代价的现金流，正是源源不断的资金发动机。
北京金源MALL或许是黄如论计划中商业地产丛林里的资金水源，然而世纪城神话不能复制，黄如论只有一次赢的机会，这种模式正在考验世纪金源的资金运作能力。虽然北京确实有了一个货真价实的MALL，但现在欢呼，稍嫌太早。金源MALL，很可能只是棋盘上那颗先行的黑子。
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