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本版撰稿 记者林深
进入2004年，多元化国际资本逐步加大投资力度。摩根士丹利房地产基金与上海复地（集团）股份有限公司日前宣布了双方第一个合作投资项目———复地雅园，双方在此项目中的投资总额约为5000万美元。这也是摩根士丹利房地产基金继去年7月宣布投资锦麟天地雅苑后在上海的第二个投资项目。
摩根士丹利房地产基金亚太区执行董事盖迪表示，对复地雅园的投资显示了摩根士丹利对上海地产以及本地开发商的信心。他同时表示摩根士丹利将继续关注中国市场，并将积极寻求投资房地产市场的机会。
复地雅园是位于黄浦区的中高档住宅项目，共有约500套住宅，整个项目分为两期建设。此前摩根士丹利房地产基金宣布与上海永业集团建立共同组建市场战略联盟。双方预计总投资9000万美元、打造紧邻上海新天地的锦麟天地雅苑，是美资首次进军上海房地产市场。
虽然外资房地产基金进入上海还处于试水阶段，资金规模不大。摩根士丹利房地产基金在首个项目“锦麟天地雅苑”中的投资额大概只占10%左右。戴德梁行(上海)公司总经理张国正分析认为，作为全球最大的投资银行，摩根士丹利进军上海房地产市场更多体现出一种领军效应。紧随其后,会有越来越多的外资基金积极介入。
种种迹象表明，海外投资基金正把目标瞄准上海楼市。随着对中国市场的了解，这些投资基金纷纷调低在中国的投资风险率，一反观望等待的态势，进军上海房市的步伐骤然加快。据悉,目前上海已有一些中小房地产企业愿意拿出土地与外资基金合作。而海外基金明确表示，对上海最感兴趣的投资项目包括上海旧区改造的高档住宅项目、档次较高的酒店和写字楼,以及涉及投资金额大的大型商业项目和一些有重大影响力的项目。
摩根士丹利房地产基金（MSREF）是摩根士丹利物业投资部门属下的基金，在全世界各地进行物业投资。自1991年起，摩根士丹利成为全球最活跃的房地产投资者之一，在全球各地购买的物业总值273亿美元。
业内看盘
看多
今年房价指数增幅维持5%以上
上房集团董事长徐林宝谈到未来楼市时表示，2004年上海房价将会稳中有升。徐林宝指出，去年上海房地产市场竣工面积、销售面积和存量交易面积三个指标都超过了2000万，说明上海房地产市场还是比较健康的。今年随着政府对于房价的有效调控,将稳中有升。
将来难觅万元单价房
绿地集团董事长张玉良表示，从长远看，随着经济发展，房价上涨是长期趋势。近期内，房价还是会涨，但涨势会趋缓。拿市中心的住宅来说，需求较多，供地有限，供不应求是总体的情况，现在6、7千元/m2的找不到了，长远的将来1万元/m2以下的都会找不到。
谨慎中乐观 乐观中谨慎
上海原申投资有限公司总裁金银华认为，2004年房地产仍然会持续2003年的后劲健康发展势头。但会出现三个方面变化：一、供应量会创历史新高。估计2004年上市量将达到2500万平方米。二、价格浮动区间大于2003年。2004年特别是下半年，10000元/平米以上的商品房会出现白热化竞争。2003年第一批土地招标项目预计2004年底会推出市场，新一轮的竞争将导致产品市场细分化。三、中低价房的文化附加值会提高。
房价指数增幅维持5%以上
上实房地产有限公司副总经理沈浦阳分析，预计今年房地产价格指数可望保持5%以上的增幅。虽然受今年房地产调控的滞后效应影响：市中心区域放缓动拆迁速度，市中心人口控制规划所产生的人口变迁等等因素因素，将实质性扭转市场结构性失衡现象，从而确保市场的健康运行。证券市场等将与房市齐头并进，之前普遍认为的股市房市跷跷板效应将不复存在。
看空
高比例投资杀出楼市“拐点”
合生创展集团有限公司副主席项斌认为，现在上海投机性房产比例过高，为上海房地产市场埋下了隐患。他表示，上海房地产市场会不会大起大落，是发展商最担忧的，假如现在有土地在手的话，该卖的赶紧卖，该做的赶紧做。
项斌甚至对未来楼市表现出一定程度的悲观，从统计上来说，投资性房产也许不到20％，但在不少地区，相信它要大大高于20％。而在另一些地区，根本没有房子卖，市场上房子基本上都在流通领域，是比较危险的。
对于上海市政府酝酿中的限制期房炒作事宜，项斌认为应该进一步关注期房放量态势，目前中介市场中期房挂牌放量的现象比比皆是，如果这个状况持续，可能会引起恐慌性抛售，也将对区域性房价乃至整个楼市形成影响。
2004－2006楼市低靡
“今年上半年上海楼市可能出现‘拐点’；2006年上海房价可能见底。”望源房产董事长季宝红“看空”的观点鲜明。
季宝红分析认为，2002年下半年开始、持续至今的房价飙升，有供求关系的原因，有申博利好的原因，但最主要的原因在于1999年是上海近年来土地供应量最少的一年，而房地产设计、建筑、施工的周期恰好是3年。而现在，利多出尽是利空，目前上海房地产市场的土地供应量、新开工面积、施工面积、批准预售面积都比较大。2003年1-10月，全市共出让商品住宅用地1616公顷，同比增长46.7%，预计全年供应量将超过2600公顷；自2002年以来，上海开工的重大工程商品房和中低价商品住房陆续竣工。
在经济关联性日益增强的今天，全球主要城市房价下跌也成为考察上海楼市的重要参数。季宝红指出，上海楼市作为全球房地产业的组成部分，可能受到全球房地产业衰退的波及，应当引起投资者的重视。
巨头动作
长三角势力“来势汹汹”
连续8年排名浙江省第一的国内知名房地产品牌企业绿城集团目前已将战略发展重点悄然转至上海。最近一段时间，绿城高层加紧了在上海地区的土地储备布局。随着集团以上海为中心的战略发展规划的确立，其在沪的上海绿城二期、上海·绿城玫瑰园等项目陆续开盘，预计绿城集团2004年在上海地区的销售总额将首度超过杭州，成为集团最重要的利润支撑点。
近几年，随着接轨长三角和上海作为国际中心城市的地位确立，浙江众多房地产业纷纷向上海“迁徙”，迅速在沪上掀起“浙江旋风”。业内人士指出，以绿城为首的浙江兵团，资金实力雄厚，开发经验丰富，他们的到来，一定会对上海房地产格局带来巨大冲击。
港资巨无霸年内隆重启航
去年8月，连续三年荣获亚洲最佳地产公司新鸿基地产正式挺进陆家嘴。集团斥资80亿元，计划在浦东陆家嘴金融贸易区打造一个包括金融中心、商厦和写字楼在内的商务建筑群。
该地块位于现在的陆家嘴美食城所在地，处于陆家嘴中央商务区的核心地带。占地总面积6.5万平方米，总建筑面积41.5万平方米。项目计划分为三期发展，今年将正式动工，首期工程于2007年完成，整个项目预计2011年全部完成。
国际财团谋划上海“地王”
去年10月，美国洛克菲勒集团旗下高纬宏腾公司与上海第一百货股份公司签订了《一百商城商业策划代理合同》。这宗被业界认为“试水”之作的生意，标志美国洛克菲勒集团正式介入上海商业开发。
据悉，洛克菲勒集团已准备在上海投资15亿美元，并有计划将洛克菲勒亚太总部迁至上海，在南京东路树立企业标志性建筑———洛克菲勒广场。如果进展顺利，该项目有望在今年内立项。
中国航母全面展开“上海攻势”
分别成立于1992、1993年的合生创展和珠江投资是国内公认的房地产超级航母、综合性企业集团，目前总资产超过100亿人民币。10多年来，合生·珠江在全国各大城市联手运作，投资开发版图已经拓展到广州、北京、上海、天津、深圳、西安等地。
刚刚取得电视节目《第一地产》冠名权的合生创展，迈开上海品牌战略的第一步，2004年合生·珠江将一改其三年来在上海的低调风格，全面展开其上海攻势。2004年合生·珠江将联合启动两个新项目：合生滨江苑和合生城邦项目，其中占地900亩的合生城邦项目更是合生·珠江在沪的第一个大盘。至今预计在沪总开发量将达150余万平方米。
本地“大牌”加紧扩张
面对外来势力挑战，作为上海本地房地产行业巨头之一的绿地集团同样不甘寂寞。2004年，绿地集团保持一贯的激进姿态。在土地储备方面，集团在奉贤有个50万平方米的项目，今年上半年将会开盘；此外，另一个通过招投标获得的浦东新区8号地块，占地面积23万多平方米，今年同样将引发眼球效应。
绿地集团去年拿地造楼两不误，为今后布局坚实基础。去年9月，30万平方米的大型人文社区康桥老街正式开盘，位于市中心的高档酒店公寓“莫奈印象”也在去年底开盘。
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