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———透视2003年第四季度龙虎榜
2003年第四季度深圳楼盘销售龙虎榜在置业者、发展商们以及其他所有地产从业人员的期待中隆重公榜。9月29日，中央政府与香港特别区政府签署CEPA协议，中心区各项大型工程的建设的进度给第四季度深圳地产的营销带来一些活力，从上榜的企业中我们看到，民营房地产开发企业的猛然抬头，给几乎一直被大型场品牌企业垄断的主流深圳房地产开发和销
售市场带来了一些活力。楼市冲出“黑马”，新面孔带来惊喜该季度全市龙虎榜的排名中冒出许多新面孔，占整个上榜楼盘的1／3强。这些新面孔———福田区的皇庭世纪、南山区的现代城华庭和西海明珠花园、罗湖区的金城华庭和碧岭华庭、龙岗区的中城康桥花园的出现给今年第四季度的楼市带来一些惊喜。特别值得一提的是，皇庭世纪一举夺得该季度面积和金额销售的双料冠军，可谓楼市冲出的一匹黑马。从名列前三甲的几个楼盘所在区域和规模来看，它们都是所在区域的大盘。皇庭世纪是中央商务区一级辐射圈的大盘，桃源居是宝安区大盘，阳光带海滨城是南硅谷片区大盘，熙园是香蜜湖片区大盘，这些盘的一个共同特征就是大社区内有良好的配套。据此推断，有良好的配套的大盘能被广大置业者接受，并受到市场的热烈追捧。从前三甲品牌的知名度、公司的实力等方面看，皇庭世纪开发商远不及后者，皇庭世纪能取得今天这个业绩，从一个侧面也反应置业者日趋理性，不盲目追求品牌和知名度。作为一家民营资本，且规模并不庞大的发展商，皇庭世纪的业绩也表现出了民营资本巨大的生命活力，同时也表明，民营资本将在房地产市场中起到越来越重要的作用。
金城华庭和碧岭华庭的上榜，是对罗湖区旧城改造的极大鼓舞。从此也可发现，置业者对生活在罗湖依然有坚定的信心。四大“战区”重新布阵，“主战场”转移南山从面积排名来看，入围前15名的宝安楼盘有2个，福田有3个，南山有6个，罗湖有2个，龙岗有2个。从交易的情况来看，宝安区比第三季度有明显下降，福田区比第二季度略有回落，罗湖区较第三季度有所上升。纵观第四季度深圳整个市场，房地产交易的比较激烈的战场有宝安、福田、南山、罗湖等区，其中，第四季度的“主战场”从上季度的宝安转移到了南山。从销售现状来看，宝安区第三季度上榜的，被市场认可和客户接受的畅销楼盘，如富通天骏花园等盘销售过半或已近尾声，而在建楼盘还没有及时推向市场，导致宝安区第四季度的销售总体销量下滑。从开盘情况来看，第四季度宝安的开盘量急剧减少，热销的都是第二、第三季度开盘的项目，如桃源居等。这表明，宝安房地产市场上新盘在入市时机上还存在一段空白地带。罗湖的销售量较上季度有较大的提升。上季度罗湖区楼盘首次缺席全市龙虎榜，第四季度按面积排名有2个楼盘进入，按金额成交有4个楼盘进入，从上榜楼盘的销售价格来看，罗湖区的楼价呈上扬趋势，第四季度罗湖区均价在7000元／平方米左右的住宅销售情况一路看好，罗湖区物业成交特点是中小户型成交活跃，一方面是罗湖出现了高品质的产品，迎合了市场的需求，如罗湖重点的旧改项目金城华庭就充分得到了市场的认可；另一方面，政府及媒体对“对金色罗湖”宣传力度加大，多次赴港做招商引资工作，以及CEPA背景下港人北上置业拉动了罗湖的市场需求。
福田区第三季度热销的水榭花都等盘的销售已接近尾声或销售完毕，在第四季度的榜上也就难觅芳踪。南山和福田成交的情况相似，并且位居全市的前列，这表明福田和南山仍然是置业者的首选地区。从开盘量看，南山区明显多于福田区，可以预计，在未来一段时间内，南山的交易会活跃于福田。今年以来，福田素质较高的楼盘，如水榭花都二期、星河国际、黄埔雅苑等盘相继销售完毕，部分高端产品需求的客户也转移到南山。南山区销售相对于第三季度没有较大的波幅，基本保持一个持续较稳定的销售态势。阳光带海滨城、碧海云天等盘较第三季度的业绩均有提升。从热销的几个楼盘销售的区域来看，南硅谷片区的楼市正在升温，华侨城片的产品仍被高端客户看好。从南山区今年四个季度连续进入龙虎榜的几个项目的产品定位和特征来看，深圳高端住宅产品在深圳依旧有一定的市场空间。关内关外反差明显从福田、南山、罗湖、龙岗、宝安、盐田几大区的交易量来看，福田、南山、罗湖三个位于关内的行政区的交易量依旧为深圳房地产市场的主体。从金额排名看，入围前15名的福田有5个，南山有5个，罗湖有4个，宝安楼盘有2个，龙岗缺席，盐田依旧缺席。我们看到，关内关外的交易金额量形成了鲜明的反差。第四季度交易活跃、交易量较大与第三季度相似，主要集中在南山区的几个高端楼盘上。价格反差大。龙岗区的成交较第三季度上升较大的幅度，均价在3500~4500元／平方米左右的楼盘成交活跃，如中城康桥花园等。宝安区的桃源居、富通天骏花园等销售情况比较好的楼盘的，均价在3500~4500元／平方米左右，而第四季度关内热销的楼盘，如皇庭世纪花园、阳光带海滨城等盘的销售均价在6500~8500元／平方米之间。户型反差大。龙岗区和宝安区热销的楼盘主要是中大户型，如桂芳园等，而关内品质优良的中小户型住宅一出场就受到市场追捧，如皇庭世纪花园、碧岭华庭等。另外，关内关外旧城改造的反差也比较大。从罗湖区旧城改造的典型楼盘金城华庭来看，关内的旧城改造步伐较大，而关外则很缓慢。随着深圳城市化进程的推进，房地产产品的不断升级换代，这一局面将逐渐得到改善。
（他山）
皇庭世纪、现代城华庭、西海明珠花园、碧岭华庭、中城康桥花园等（如图序）的出现给今年第四季度的楼市带来一些惊喜。
作者:他山
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