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什么是靓铺？
1、地头要旺。俗话说：人旺财旺，旺场先旺人。选铺开店，主要是选择交通方便、人口稠密区或商业繁华地段。值得注意的是，近年来，随着城市格局的变化和城市规划的发展，一些新兴商业圈已成为买铺投资的新热点，像广州的天河体育中心、天河火车东站和江南大道等区域，经过多年的市场培育和商业网点建设，其商业前景更加引人注目。
2、有大商场进驻。实践证明，有大型名牌连锁商场进驻经营的地方，往往容易有信誉、规模以及品牌效应，在短时间内就能带旺整个商厦。
3、配套设施要齐全。休闲购物，一站式消费，已成为现代都市人的一种时尚。因此，现代商场必须迎合现代人这种追求享受的购物心理。
4、物业条件好。商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要。在选择商铺时应特别注意物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高等条件。市场上一些位置极佳的楼盘在设计之初未考虑商业用途的特殊性，在硬件设施方面存在很多缺陷，加大了后续招商的难度。
5、物业管理专业。买铺者把管理看得和地段同样重要是十分明智的做法。投资者一定要问清管理模式，以免投资有误。
靓铺要靠淘
1、街铺。由于街铺聚集的人流多，并且经营自主，只受地段商业气氛的影响而与其他商铺的经营无关。成熟的社区往往店家密集，还配有公园、影院等辅助设施。要判断街铺市面是否好，也可参照“肯德基指数”：如果在某个区域内有两三家肯德基快餐，就足以说明其市面在区域中是不错的了。
2、未卖散的商场。投资大商场的商铺，且不必看商场的地段、设计、价格等，一定先看商场的营销手段是卖还是租，如果租售兼有，还要看租的比例大还是卖的比例大。大商场，经营不好有很大程度是因为卖散的缘故。
3、两大主干道间的次干道商铺。不要以为处于次干道就没有人流和生意。其实，主干道由于“车赶人”而无法留住消费群，而次干道借助主干道两边的便捷交通，容易把人流吸纳进来。
4、商场小型铺。小型商铺一般在10平方米以内，不仅成本低，而且易出租，承担的风险小，适宜小资产投资者。
5、将旺未旺的商铺。从商铺经营角度看可分为旺场、“将旺未旺”和预热型三种。旺场售价和租金都高，投资后的收益只有租金部分。而刚开始招租的新场，正处于预热阶段，人流少，商家进场后至少要守一两年才能暖热铺子，而且能否做旺无法预计，风险大。而将旺未旺的商铺不仅聚集了一定人气，其后期发展也能预见，还有升值空间。投资成本虽然高了点，但守冷铺的时间短，回报也能立即体现。
6、产业市场的商铺。对于一条商业街而言，商铺是否在一楼并不是决定性因素，准确的市场定位则可以大大提高投资的回报。许多商业街已经形成了自己的产业市场，比如"电脑一条街"、"服装一条街"等，找准市场定位可事半功倍。
值得注意的是，要做一个专业的商铺投资者，要减少投资风险，放准眼光，还得疏通和扩大信息渠道。例如当年赤岗东路要拆迁拓宽的消息还未公开，一些消息灵通人士就趁低买下或租下二线的商铺，结果沿街商铺拆迁后，后一排的商铺成了街铺，再加上原来街铺的经营者全部往后撤，原来的二线商铺租金一下涨了一倍多。
签约“三要”
购买商铺与购买住宅所考虑的方面有所不同，对签约的要求更高，市民绝不能随意签约。以下就是签订商铺买卖合同时要注意的常见问题：
一要注意公用分摊面积。一般来说，商铺的公摊面积占建筑面积的30—40%，有的甚至超过50%。对此，开发商当然自有说法，但对购买者来说，商铺的单价高于住宅物业，即使允许范围内的误差，也可能会带来几万元的价格变动，打乱购房者的预算。
要避免此情况的出现，建议购房者选择按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。只有事先约定严密详尽，才能在前述情况出现时顺利维权。
二要注意返租承诺。返租是商铺发展商采用较多的促销手段，是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交给发展商经营出租，业主即可获得固定的返租回报。从表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益，但事实并非如此。
除了延期交房导致返租回报难以实现外，有相当多的发展商采取了非书面承诺的方式，仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺，而在购房合同上却无相应约定。此情况下，如发展商不给予返租回报，购买者很难要求其兑现承诺。
三要注意内、外销商铺未并轨。本市内、外销商品住房已经并轨，但商铺仍处于内、外有别的状况，市民在购买商铺前应先问清物业的性质，以免签了合同却办不出产证。
计算商铺投资收益率
方法一：租金回报率分析法
公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价
这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
方法二：租金回报率法
公式：(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款＋期房时间内的按揭款)
优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报率分析法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。
弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
方法三：IRR法(内部收益率法)
房产投资公式为：IRR＝累计总收益/累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)
上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。
缺点：通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。
商铺贷款，你准备好了吗？
贷款条件
年满18周岁具有完全民事行为能力的中国公民；具有本市常住户口或有效居留身份证明；具有稳定的收入，有偿还本息的能力；借款人与房产开发商签订了购买商铺合同，已支付不低于所购商铺全部价款40%的首付款，并同意以其所购商铺作抵押担保，且办妥房产保险手续、房地产抵押登记(预售)及合同公证；在农行开立储蓄存款账户，并持有农行银行卡(白玉兰卡、金穗借记卡)；借款人为外省市户口且不在本地工作的，必须提供本市户口的委托代理人的身份证件、住址、电话、单位等资料并办理公证；所购商铺须为现房。
贷款额度
贷款最高额度不超过所购商铺全部价款的60%。
贷款担保方式
借款人向银行申请个人商铺贷款，必须以其所购商铺作抵押。
贷款期限及利率
最长不超过10年。利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。
办理流程
借款人填写贷款申请表并提供有关资料→银行受理与调查→贷款审核、审批→签定借款合同、抵押合同、划款委托书→办理房屋保险、公证、抵押登记→发放贷款→借款人还款→贷款全部还清→办理贷款清户与撤押。
个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。此外，银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严，只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。当投资者考虑贷款买铺位时，必须意识到贷款申请不能通过时，自己将面临的付款压力。
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