|
文/喜力
高额回报使商铺投资天生就具有十足的魅力，不过，高回报与高风险始终是一对孪生姐妹，形影相随。
当美好的期待与多少有点严峻的现实一旦反差强烈，商铺的投资者就理应明智作出新
抉择，炒商铺要三思而后行。
给招商更多关注
“一铺养三代”的收益前景让众多投资者选择了商铺，倾囊而出。但若发展商将其中风险转嫁到了业主身上，商铺，也就并非如业主们所想像的是天上馅饼了。所以，对于商铺招商中的问题，不仅发展商应该关注，商铺投资者更应该关注，也许稍有不慎就会“殃及池鱼”。
——“皇帝女儿不愁嫁”
很多商场，自以为是千金旺铺，总是宣扬自己周边市场的租金高达多少，岂不知，周边市场乃是经过多年沉淀后，经过无数的商家的前仆后继，方才形成如今格局，岂能轻易比得。没有了放水养鱼的商场培育期，商场必然很快走向没落，最终造成空置。如果商场没有培育期的考虑，投资者的投资就必须慎重了。
——“千人一面”
商场的市场定位就是为了给消费者提供一个前来购物的理由，没有自己独特个性、忽略街区功能分区规划，和周边商场千人一面，谁会前来呢？所以，是否有独特定位也是投资者必须考察的环节。
——“杀鸡取卵”
图一时的痛快和利润，将商场的重要部分交与商业机构，这是司空见惯的错误。还有一类错误，就是商场内部规划不清晰，品牌良莠不齐，谁出的起租金，铺位就租给谁，这都是导致商场最终空置最直接的原因。在这种情况下，如果投资者已经投资，建议乘着商铺价格还未下跌时赶紧出手。
——“甩手掌柜”
商场经营管理是一项繁琐专业的技术工作，作为商业裙楼开发者的发展商一般而言都不愿涉足其中。但在目前专业的商业经营管理公司尚未出现之前，这恐怕也是发展商必须要做的事。毕竟，好的地理位置和适当的租金水平仅仅是成功的基本条件，商场经营管理水平的高低才能决定一个商场的成败。在市场激烈竞争的今天，如果谁不能在商业经营管理上提供一个明确的推广策略，投资者的信心将难以支撑。
——“包租”回报不保险
目前，不少在京销售的商铺打出了“包租”的旗号，即投资者购买商铺产权后，在一定时间内交由开发商统一经营，开发商承诺每年给予投资者8%或者更高的投资回报。对于缺乏商业经营经验的普通投资者而言，“包租”方式既省却了商铺经营的风险和麻烦，又能获得比较稳定的收益，因此受到了这部分投资者的欢迎。然而，不少业内专家则表示，“包租”这一方式并非坐收红利那么简单，也有一定的风险。复旦房地产研究中心华伟博士认为，“包租”方式缺少法律方面的依据，一旦发展商未能兑现诺言，投资者将缺乏有效的法律保障。
远离误区
“赚钱时代！来了”
“回报率可达20%，绝对物超所值！”
……
商铺促销信息铺天盖地而来，大有“乱花渐欲迷人眼”之势，就连很多从未经营过商铺的人也纷纷加入到投资队伍中去。但老祖宗却一再告诫我们“买的没有卖的精”，投资者们往往容易在广告的诱惑下陷入种种误区。
误区之一：“眼前租金高的商铺投资回报率就高”
投资商铺，不少人首先考虑的是投资回报率。事实上，这种投资回报率仅是一种推算，一种以经济运行条件一成不变为前提设定的投资回报计算模式。
眼前的高租金并不能保证连续6年、8年或10年都能以这个租金水平来出租商铺。商业经营的竞争导致了任何商业业态的盈利水平都会迅速发生变化。今天能承受高租金的租赁客，明天就不一定还能以这个价格继续承租下去。如果说，租金是个动态的参数，回报率就是个变量。这种只用静态的常量去推算出的回报率是不科学的。
误区之二：“租金高低由商铺本身来决定”
一般情况下，租金高低由商铺所处经营环境来决定。如周边人气，商业氛围等。但是，这也是一种片面的认识。同一区域，同一商业街，哪怕是门挨着门的商铺，其租金也可以相差不少，这由商业业态来决定的。两家商铺连在一起，一家经营便利店，另一家开设“网吧”，后者显然能比前者承受更高的租金。这两位商铺业主的租金收入肯定会有所不同，其投资回报率也会有差异。因此，作为商铺投资者首先要清楚自己的物业适宜经营什么业种和业态。在此基础上去找寻你的租赁客，只有这样，你才能获得相对而言的高回报率。
误区之三：“商铺门前人气足，该商铺就有投资价值”
由于急功近利，一般人都忽视对商铺物业所处区域是否有培育、发展商业氛围之前途的考虑。只顾收取眼前的租金，不问该商铺是否能越用越升值，这是既片面又狭隘的认识，也很危险。因为，眼前高租金的商铺随着商业规划、城市建设规划的调整可能不久就会变成低租金，或人气散失，甚至造成某些业态的经营难以为继。所以说，买铺前，看到商铺门前人气足就判断该商铺有投资价值这是误区之五。
误区之四：“一般商铺回报率>15%”
找到真实的投资回报率可以借鉴香港的行情。在90年代中期香港房地产走高时，"投资住宅、别墅是铜，投资写字楼是银，投资商铺则是金"的说法尤为盛行。但即使这样，数据显示的回报率并非高得离谱。90年代中期香港一般住宅回报率在4%至5%之间，商铺回报率是5%至6%之间。另外，据戴德梁行上海商铺部董事廖珈庚的说法，上海商铺的平均回报率也不超过8%。
眼光放得长远，利益才能长久。有远见的投资者们应该已经考虑到，三五年后，商铺的出路在哪里？如果目前的商铺市场能够一路牛气冲天，而或慢牛攀升，那自然是皆大欢喜。如果市场一旦转入低迷，甚至于"崩盘"，我们将如何面对？那时，谁能成为投资者永远的"奶酪供应"者？此外，投资回报作出百分百的承诺，是否理智？商铺投资风险，在目前推广中如何做到理性的传递？未来的经营之路，如何进行有效控制与危机管理？经营者在打造品牌的过程中，是否能够做到"利义并重"？如此等等的一系列问题，我们必须认真面对，也必须冷静思考。只有认真面对，在商铺"熊市"来临时，我们才能居安而思危；只有冷静思考，在商铺市场"崩盘"时，我们才能有转身的余地。
商铺投资者们，更需要的是理性。
| 
