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商铺专家指出，高收益往往伴随着高风险。个人投资商铺一定要把握时机，选好地方，并制定好商铺的发展策略。
文/李娟
时下商铺市场是百花齐放，在各大中城市，除原本已十分兴盛的步行街、商业圈不断锦上添花外，各种“名店街”、购物广场等新商业区也悄然兴起……越来越多的黄金商机展现在了投资者面前。从每平方十几万、总价上千万的市中心黄金旺铺，到单价几千元、总价几万元一间的小区街铺都可在市场上让投资者自由选择。
但投资商铺在某些方面就如同炒股，是一件考究眼光的事儿——必须练就一双能够明辨绩优股、潜力股、冷门小盘股等的“慧眼”。那么，会“摇钱”的商铺仙踪何处觅？究竟买哪种类型的商铺更好呢？
商铺投资众生相：
大胆购买“绩优股”
“作为一个高级白领，在经济方面我相当宽裕。现在，我想投资商铺，要求是投资收益水平较高，投资收益稳定。我应该首选什么样的商铺呢？”家住建国门的李先生，像很多高收入阶层人士一样，面对茫茫商铺发出了由衷的感慨。对于这类投资者，专家的建议是大胆购买“绩优股”
——都市型商铺
都市型商铺是位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，都市型商铺的客流量长期比较稳定，商业运营收益水平较高，有“商铺中的绩优股”一说。如北京的王府井大街、西单商业街，上海的卢湾新天地娱乐旅游街、虹口多伦路文化名人街等都是该类商铺的典型代表。
都市型商铺大多布局独特，品味高雅，是许多年轻的都市人非常喜欢区的地方。尽管店铺里的东西常常“物超所值”、价格不菲，但花钱买个格调氛围是许多年轻人喜欢做的事情。这类商铺虽然早期投入还未能立刻显出回报，但其后续开发已经启用，尤其接近市中心的发展潜力不可低估。
放心选择“潜力股”
赵女士对投资商铺也很感兴趣，但她有自己的说法：“多年来，我一直做着小买卖，现在年纪大了，我决定自己让自己‘退休’。为了不让血汗钱躺在银行里，我想投资，有适合我这类投资者的商铺么？我的要求很简单，就是最好离家近点，方便管理。”对于这类投资者，专家的建议是放心选择“潜力股”
——社区型商铺
社区型商铺之所以被称为“潜力股”，原因在于，商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。
需要指出的是投资此类商铺，一定要和社区居住者的收入、阶层(包括教育、爱好、消费等)相吻合。如北京的天通苑、世纪城，上海的长宁、静安等，由于地区消费能力强，适合休闲类的店铺；而新建大型绿地附近的店铺因人流量的增长，娱乐、餐饮类商铺也会有一定的发展潜力。
独辟蹊径走“冷门”
对于投资商铺，小刘显得很有心得：“我虽然有些积蓄但积蓄不多，那些动辄好几十万的铺面对我来说，显然是难以承受的。通过搜集各处商铺的信息，我选择了一家便利店作为我的投资商铺。因为这类商铺投资少、见效快，而且承担的风险相应要小得多。”
——便利型商铺(冷门小盘股)
便利型商铺是用于以食品、日常生活用品等经营为主的，位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的，补充大百货商场不足的小面积商铺。之所以称其为便利型商铺是因为其所经营的商品均属于“便利”类型，如写字楼里面的小超市，公寓社区里的小超市，住宅社区的干洗店等都属于该种类型。
便利型商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点，其经营收益并不低。同时，便利型商铺的面积通常不是很大，这无疑降低了对投资者资金势力的要求，另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的“小盘股”特点。正所谓船的好掉头！
之所以用“冷门”来形容便利型商铺，完全因为该种商铺属于市场细分的类型，很多投资者并不是很了解，但其投资价值不容小觑。
专业首选“高科技”
“我在一家IT公司工作，我希望自己投资的商铺最好也有像高科技股一样的优点。那么，有没有这样的商铺呢？”对于孙先生的疑问，专家承认确实存在商铺中的“高科技股”
——专业街市商铺
专业街市商铺一般是一些特色经营的著名商业街或专业市场里面的商铺，商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。这种专业市场在各地已经普遍存在，如北京的三里屯酒吧街、秀水服装街、阜外的万通、中关村的科贸中心、碧溪家具广场，上海的豫园商城文玩街、襄阳路服装街、衡山路休闲街等。著名的浙江东门、浙江义乌小商品市场等也属于专业街市。
北京的中关村海龙电子市场是专业经营电子产品的，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，专业街的生意兴旺由此可见一斑，由此也就不难理解为何把专业街、市商铺称为商铺中的“高科技股”了。
形形色色的商铺，各自都有着不同的投资价值，到底选择怎样的商铺投资，的确是让许多投资者都深感头痛的一件事。但无论如何，投资者都应根据自己的实际情况和市场机会酌情考虑，以免最终只能把悲伤留给自己。
北京不同服务类型商业用房租金调查表
服务行业
地区
店铺位置
楼层
租金
服装
朝阳
东三环路
G/F
100
护肤品
西城
西单
G/F
65
餐厅
朝阳
东三环路
G/F
30
服装
东城
长安街
G/F
100
展厅
东城
长安街
G/F
60
美容美发
东城
建国门内
G/F
20
单位：(
使用平方米·月)
资料来源：《北京市商业用房市场分析》
上海各类型商铺参考租金(以实用面积计)
行业
店铺位置
月租(美元/平米)
品牌服装
淮海中路街铺
198
品牌服装
淮海中路商铺铺位
60-90
餐饮
徐家汇
6-10
高档家具用品
淮海路、汾阳路
30
玩家法则：
俗话说“大处着眼，小处着手”。投资商铺，选定了商铺的类型也只是定了大的方向，更具体的，选择哪一家进行投资，才正是选铺学问的精妙所在。投资商铺之路也可能时时布满陷阱，但若能把握住选铺最基本的几大原则，学会摸准市场的脉搏，势单力薄的投资客们也能游刃有余。那就听听业内人士的高见吧。
位置、位置还是位置
吴焕贤中海华通商业地产服务机构总经理：
商业地产不是独立发展的，而是与商业紧密结合在一起，商业业态、形态和形式的发展决定了商业地产的发展状况。
投资人如何在投资商业地产中获利有很多学问。首先，投资人一定要了解开发商有无开发商业地产的经验。由于商业地产的特殊性，有些在住宅领域非常成功的开发商未必能做好商业地产项目。
对商业地产而言，位置非常重要。既包括物业所在的大位置，也有投资人选择的商铺在整个物业中的小位置。大位置选好了，日后经营就有了基本保障。就小位置而言，有一句话叫“金角、银街、草肚皮”，所选商铺所在层数、是否临街以及与通道、滚梯电梯等的相对位置都在考虑范围内。对商业地产来说，差5米就可能差出一块金砖来。这也体现了投资商业地产的魅力所在，比一比谁更有眼光，在同一商业环境中选中最值钱的。
考察周边商业租金收益，同售价比较折算出回报率，通常来说，投资人的期待是10年收回投资。
发现物业升值空间，有些开发商低估了自己项目的商业价值，这就为投资者提供了较高的升值空间。关键是投资人是否具备这样的能力。
而商业地产在规划设计上的独特性，比如商业导线规划、电梯、滚梯、步行梯以及货梯等的规划，也一定要符合商业的要求，有些项目即使占据了比较好的地段，但规划却把商家挡在了门外。
升值空间主导投资人收益
陈建明中国商铺投资网CEO：
如果投资人认为某个地段或者某个项目升值空间为零，应该保持警惕的态度。缺乏升值空间的商铺意味着它今后整个商铺的活性或者可操作性包括转手等等都是有些问题。
北京未来商业用房集聚圈预测
区部方位
商用物业集聚圈
未来潜力(星级)
中
西
部
方
位
王府井
★★★★★
西四
★
西单
★★★★★
复兴门
★★★
西直门
★
公主坟
★★★★
中关村
★★
南
部
方
位
宣武门
★
前门
★★★
崇文门
★
方庄
★
北
部
方
位
东四
★★★
东单
★★★★
建国门外
★★★★
朝外大街
★★★★
燕莎桥
★★★
亚运村
★
京广
★★
东直门
★
望京
★
资料来源：《北京市商业用房市场分析》
判断商铺价值分成五个级别，最高级像王府井这种很成熟的区域，它所覆盖的消费空间可能不是一个城市本身，甚至覆盖来自全国的消费者，这是最高级别。这个级别同时意味着租金收益很大，但是升值收益比较小。社区商铺所覆盖的客户群体主要是周边的居住群体。这种项目租金水平比较低，但是因为它的外围可能会有比较长期的发展，包括周边地产项目，社区本身的成熟，都势必提升这种商铺未来增值的可能性。
普通投资人如果说资金规模在三百万甚至更少，那么，他的投资不宜太过激，而要以非常理性的方式。即使资金收益率只有7%、8%，但是价值空间存在的话，从整体投资回报来讲也还是不错的。北京、上海这些大的城市，整个城市扩张很快，假如在北京的四环外围某一个社区，在社区没有建成之前，可能跟农村的感觉一样，沿边的铺位价值很低。这时候你买下这栋商铺，头两年租金收益很低，但随着政府对城市规划大幅度加快，这个地方现在卖到五千，可能两三年之后就升到一两万了。
看重开发商实力
苗保仁个人投资者：
1982年我买了第一个商铺，到现在在全国各地已有了70个店铺，近20年时间的确积累了不少买铺的经验教训。买商铺经验十分重要，现在我看到一个市场的平面图基本上就有感觉了。
我选商铺有4条标准缺一不可。首先是地段，地段好坏直接决定了以后经营状况；第二是看开发商实力，看他是否重视商业经营；第三是对物业本身的考察，看看硬件设施是否符合商业要求；第四才是考虑价位高低，产权期长短。
虽说开发商卖完房子就完了，但有实力的开发商通常会特别重视日后经营，或是聘请知名的商业管理公司，或是自己进行管理。我投资成功的项目百分百都是选中了这类开发商的项目。相反，有些开发商卖了房子就走人，后期什么都不管，比如我在江西宜春买的一个商铺，整个市场没人管，仅卫生一项就把顾客挡在了门外。
城市商铺投资建议
城市
北京
上海
广州
商
铺
投
资
要
点
1、商铺身价不菲，且众多境外零售业看好，投资前景广阔；
2、土地出让金比住宅高，出让年限只有40年；
3、住宅底商贷款月供一般为6成10年，利率6.25%；
4、住宅底商不按套销售，而是按最小销售面积销售。
1、各种商业业态成熟，上涨空间大，闹市商铺售价在10万元左右；
2、购买、卖出商铺时都要缴纳3%的契税，成本高于住宅；
3、商铺出租要交纳20%的个人所得税及其他相关税金。
1、传统闹市商铺价格高，投资大，地段不同价格差异较大；
2、手续繁杂，但投资回报高；
3、要弄清产权；
4、要调查投资区域未来是否会进行大规模旧城改造。
点击：
1、北京特色商铺：东西南北看商铺
东区建外SOHO
建外SOHO准备将上海新天地“移植”到北京，在该项目里开发一条比上海新天地大三倍的特色商业街；进入二期开发的后现代城正在多家新型商业中进行选择，并已规划出一条风格独特的商业休闲街。
西区中关村科贸中心IT商场
在北京，中关村科贸中心创下的商铺售价纪录至今无人可破。中关村科贸中心商铺开盘当天正下着大雨，但仍有300多人冒雨前来抢购，按使用面积计算，售价最高达每平方米9.5万元，短短几天，该项目的商铺就有5个亿落入开发商口袋。
南区碧溪家居广场
碧溪家居广场位于北京西三环丽泽桥畔，建筑总面积近20万平方米，总投资近8亿元人民币，营业总面积10万平方米，同时辟有3000平方米的休闲餐饮中心和28461平方米的大型花园式广场，以及12316平方米的大型标准地下停车场，可同时停放汽车1500辆。
北区第五大道
位于亚运村北大屯路与安立路交叉路口黄金路段的第五大道，同时也位于亚运村居住区的核心地段。周边居民区中稳定、高知化、高智化的消费群体使第五大道完全不同于商业区住宅底商的小空间、混杂式的商业布局。
中部巨库
国内首家以“酷”为主题，定位于35岁以下时尚青年的体验式主题市场——“巨库”新青年时尚卖场将在北京安定门商圈出现，将以全新商业业态为追求个性的青年人营造一个面积达3万多平方米，集购物、娱乐、休闲、聚友为一体的时尚营地。
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