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2003年，上海楼市创下了商品住宅竣工量、预售量、二手房成交量齐齐突破2000万平方米的历史记录。与此同时，上海“炒楼”热、房价一路高涨也呈现了惊人的速度，并首次出现了供需逆转、租金下降的现象，“炒家撤离”、“楼市惊现拐点”的报道也不时见诸媒体，引来各方关注。
三个“2000万”
去年，尽管有非典的影响，但受申博成功等诸多利好因素的刺激，上海楼市继续演绎高开高走行情，并出现了前所未有的高涨。
全市房地产投资超过800亿元已成定局，超过前年720亿元的投资总额。在全市2400亿元的固定资产投资中，房地产业占到了1／3，超过全市重大工程建设投资额200多亿元。
商品房竣工面积、销售量和二手房交易量均突破2000万平方米。去年前3季度，上海商品房预售上市量就达到2331．81万平方米，同比增长了25．59％，存量房成交金额更是猛涨了68．8％。在全市ＧＤＰ增加值中，房地产业的贡献超过7％，仅次于金融、商贸、信息产业，成为上海市名副其实的支柱产业。
供需逆转 “拐点”乍现
然而，在一派繁荣景象的背后，一些信号表明，上海楼市的不确定因素正在增加。
持续3年的上海楼市供需基本平衡首次被打破。去年10月，上海房地产市场供需出现“拐点”。据统计，去年前3季度，上海新建商品房竣工面积一直小于市场销售总量。到了10月份，上海房地产市场首次出现供大于求的局面，竣工面积为1956万平方米，而实际售出面积为1876万平方米，供需顺差近80万平方米。
在高端商品房市场，开始出现了从“领涨”上海房价到“领跌”的变化。上海高价房自前年开始一路猛涨，其单季涨幅就高达5．92％。但到了2003年，这种趋势开始回落，到第二季度，便出现了负增长，其预售价格指数下跌了0．62％，尽管是微跌，但市场人士认为，这是3年来上海房价持续高涨后首次出现的下跌，并且是在其他价格段仍在上涨的情况下出现的下跌，这说明，上海高档商品房市场已经出现疲软之态。
从“领涨”到“领跌”，这一变化值得引起重视。市场研究人员王水田认为，当初高价房的领涨，带动了其他价位房的拉升，如今，高价房领跌，也将涉及到其他价格段。如在高价房出现“拐点”的当季，其他价格段的涨幅已普遍回落。
2003年，上海楼市的结构性矛盾并没有得到缓解，反而日趋严重。从上市的新盘来看，几乎找不到4000元以下的预售楼盘。第一季度，7000元以上的新盘竟占到新盘总量的37％，而第二季度，这一比例再度上升至46．7％。与此同时，3000元－5000元的中低价房，从第一季度的26％降到第二季度的18％。10月的国庆房展，一度成了豪华楼盘的“表演秀”，单价万元以上的楼盘占到了参展楼盘总量的20％，令百姓望房兴叹。
2003年，“炒楼”热持续升温，成为上海楼市一道最奇特的景观。上海市统计局调查发现，在被调查的已售23465套商品住宅中，投资性购房比重为16．6％，如果考虑市场上广泛存在的炒卖“订单”现象，“炒房”的比重还将提高，正在逼近国际公认的20％的警戒线。最初，炒家只炒市中心的高价房，而今，迅速蔓延至外环线的中低价房，原来炒家以境外和外省市人士为主，现在则以上海本地居民为主，占到了6成；原来，炒楼者多是高收入群体，而今，中低收入家庭也加入了炒楼行列。房地产专家张鸿铭认为，“炒楼”的扩容与激增，既人为哄抬“炒”高了房价，出现了股市一路追涨的现象，又造成了需求旺盛、一派繁荣的假象，给楼市埋下了隐患。
与炒楼的火爆景象相比，上海租赁市场却出现了急剧下滑，平均跌幅已高达30％－50％。尤其是高价房的租金，跌势更猛。租金下跌意味投资回报缩水，回报缩水便会影响到投资性购房的需求，而此类需求的抑制，又会促使市场抛盘套现，抽离资金。去年年底媒体报道的江浙炒家撤离上海楼市便是这种情况的真实写照。市场研究人士王水田说，在当今新盘市场一片涨声中，租赁市场却正为“跌价”积聚能量。
2003年也是上海楼市房价涨幅最高的一年。据统计，截至第3季度，上海商品住宅平均销售单价已突破4400元，比去年同期上涨21．4％，远远超出上海ＧＤＰ的增长和居民收入的增长，其中市区房价更是涨幅惊人。中房上海指数显示，1至10月，该指数一下从891点猛增至1108点，上涨了217点，超过了前两年上涨的总和。近3年来，上海平均房价上涨了50％以上，有些区域甚至涨了一倍多。复旦大学经济学院院长陆德明认为，目前过快上涨的上海房价，已经包含了对今后相当一段时间的乐观预期，压缩了今后房地产价格的上涨空间。
政府调控 加大中低房供应
面对上海楼市频频发出的预警信号，上海房屋土地资源管理局负责人表示，上海将出台相应调控措施，以保持房价平稳增长，计划今年房价增幅与ＧＤＰ或城市家庭可支配收入增长基本拉近。目前上海房地局正在抓紧研究相应调控措施，希望运用经济手段，调控房价平稳增长。
对此，上海市政府正在酝酿完善房地产市场的相关政策，鼓励自住，打击炒作，维护上海房地产市场的持续稳定健康发展态势。
——加大中低价商品房供应力度，鼓励自住消费，特别是中低价商品房自住消费。2004年，上海市土地供应总量将控制在2000公顷左右，其中用于建造普通商品住宅的土地占大多数；对市中心旧区改造、动迁总量都将有所控制，全年控制拆迁总量将控制在8万户以内，保证中低档商品房占全年销售总量的比例在70％左右；确保每年300万平方米中低价商品房建设，今年下半年起陆续上市。与此同时，以金融手段作为配套，除中低收入家庭购买中低价商品房的“贷款贴息”政策外，正拟订提高公积金个人购房贷款额度，以及鼓励住房消费、鼓励中低收入家庭采取租赁等手段改善住房条件。
——抑制“炒楼”行为，实现交易透明化。市场交易历史和现时交易状态等一律公开，以杜绝所谓的“预订”、“内部认购”、层层转租现象。根据现行规章，商品住宅在获得上市预售许可证前的所有交易行为均不受保护。同时，针对楼市“炒家”的商品住宅“期房”不能上市转让政策正在制订之中，以延长商品住宅在市场上的加价周期，遏制恶意炒作行为。
持续繁荣 仍是主调
上海社会科学院房地产研究中心张鸿铭研究员认为，持续繁荣将是2004年上海房地产市场的主线。不仅如此，这一繁荣局面还将保持10多年时间。所谓的繁荣，主要是指市场需求持续强劲，未来一个时期内新房交易基本会保持在2000万平方米的高位，二手房交易将超过新房，总交易量将长期保持在4000万平方米以上的水平。
上海房地产市场还有10多年繁荣期的根本理由，是基于中央政府给上海提出的定位。要在20年时间中，把上海基本建成国际经济、金融、贸易和航运中心之一，基本建成现代化的国际大都市。中央政府对上海的这一新定位，是上海未来20年社会经济发展的根本目标，也是巨大的动力。世纪之交，上海已经初步成为具有较强竞争力的国际城市，让世人刮目相看。中央政府对上海的新定位，使得上海对海内外的吸引力进一步加强。经济是根，房地产是花，人们完全有理由对上海在新世纪前20年社会经济发展中的前景看好，对房地产发展的前景看好！
从上海房地产市场的需求来看，2004年及其以后较长时期上海房地产市场的需求依然强劲：
一、上海居民提高居住水平的要求依然迫切。目前，上海居民的居住水平以建筑面积而论，大体上只达到发达国家大城市的60％，住房梯度改善的动力长盛不衰。
二、上海还有数量不少的的破旧房屋需要清拆改造，市区人口要向郊区转移，需要几倍的新房予以替代。
三、根据上世纪90年代的经验，未来上海居民收入的较快增长可期，支撑住房消费的总体经济能力不弱。
四、随着中国城市化进程加速，上海作为特大型城市，在吸纳农业人口上有较大的吸引力，这是上海长期房屋需求不可忽视的因素。
五、由于海内外对上海及其周边地区的发展前景看好，海内外投资者源源不断地进入，需要经营和居住用房的数量也很可观。
六、即便近3年来上海房价有较多的上升，但上海的房价远未走到尽头，依然有着颇具吸引力的空间。
以上6大因素，筑就了未来10多年上海房地产需求的深厚基础。
不过，在肯定2004年上海房地产市场持续繁荣的同时，专家也认为，2004年上海房地产市场将会出现一些温和调整。
上海市市长韩正也表示，上海要采取切实可行的调控措施，保持房地产健康稳定发展的良好势头。在调控重点上，要从全面刺激需求转向促进合理需求，抑制过度需求，特别要抑制不合理的短期炒作和开发商囤积居奇等投机行为，重点从加强土地调控、优化供应结构、完善交易规则等环节上加强调控，要防止房价大起大落。作者：罗新宇作者单位：经济参考报文章来源：经济参考报发布日期：2004-1-14星 级：
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