走过2003年，回头看房地产市场的风云变幻，你会发现，央行121号“封顶按揭”禁令的出台，不但没有阻挡住北京房地产市场的发展步伐，相反，还成了中国地产金融创新的催化剂。房地产业和信托、基金频频“亲密接触”，形成了空前的地产金融热潮。而今典集团董事长张宝全则在年初掀开了2004年房地产金融创新新的一页，推出了国内首个房地产消费信托产品。当过兵、下过乡、做过木匠，干过无数职业的张宝全，如今和“金融创新”这个词语紧密地联系在了一起。
买房者办理按揭贷款时，资金并没有流到买房者手中,而是左手借给购房者，右手又通过卖房从购房者手中收回了钱。
贴息按揭让我赚了钱
盈周刊：从去年8月份推出“贴息委托贷款”到上周推出“按揭信托”，今典集团在金融领域动作频仍。是什么原因驱使你成了地产领域金融创新的带头人？
张宝全：拿出两亿元的资金与商业银行合作，给购房者办理按揭的“贴息委托贷款”，也是出于无奈。当时苹果社区通过前期运作，已经积累了4000余购房者。但当央行121文件颁布后，意味着“苹果社区”在封顶前不能通过银行给购房者办理按揭买房。我们若不采取措施，就会流失大量的购房者。
当时的情况就像一艘已经装备完善的船，在即将启航之时被告知起风浪了。如果我们死等银行按揭贷款，就意味着以前的投入全部打水漂。我当然很不甘心，于是想出了自己掏钱给购房者办按揭贷款的办法。这的确是不得已而为之，是不得已打出的一个擦边球，好在国务院发展研究中心的有关专家给了一个“金融创新”的肯定。
盈周刊：对于开发商来说，自己从腰包里掏两亿元资金来垫付这一部分按揭款，压力不大吗？
张宝全：一点都不大。开发商自掏腰包贴息办理按揭贷款，对于像我们这样没有负债、主要用自有资金来经营的企业来说，压力并不大。
我可以向你透个底，对于开发商自掏腰包贴息办理按揭贷款这件事，开发商其实是赚钱的。算一笔账你就明白了，我这两个亿存在银行利息才百分之一点几，最高也没有过百分之二。但是，开发商用自有资金给购房者办按揭，即便是贴了1％的息，还可以达到4．7％的利润。这样一算就比钱存在银行划算多了。
盈周刊：这样做有没有风险？
张宝全（笑）：风险当然有，但并不大。其实办理这种贴息按揭，根本不需要两亿元，有2000万元的资金就足够了。你想，买房者办理按揭贷款时，资金并没有流到买房者手中而是左手借给购房者，右手又通过卖房从购房者手中收回了钱。这样不停地倒手，每一次都赚取了一次利息。再说，购房者有房子在那里作为保障，风险是非常小的。
“贴息按揭”只能说是运用了金融工具，而后者是一种实实在在的金融产品；前者是少数人的游戏，而后者则可以说是面向大众投资的金融产品。
按揭信托突破推广局限
盈周刊：既然贴息委托贷款能留住购房者，又能赚钱，那为什么还要推出房地产消费信托？
张宝全：这得一分为二地看。我们推出贴息委托贷款，是企业为了保住市场、销售的优势，自己掏钱给买房人贷款；而苹果社区消费信托（准确地说，应该叫按揭信托），则是信托公司通过向社会销售定向短期按揭信托产品筹集的资金，用这部分钱给苹果社区的购房人解决银行封顶按揭前的短期按揭信托贷款。从赚钱的角度讲是少了些，但它的社会意义绝对不一样。
盈周刊：有什么不一样？
张宝全：我想，在北京有实力自己掏钱给购房者办按揭的开发商不会超过10家，所以，开发商给购房者掏钱办按揭并不能全面推广。
而苹果信托的推出可以说是开了中国房地产市场的先河，它的意义在于，如果能够运营，那么就可能迅速地被推广拷贝，被运用于其他项目，所有的金融机构都能按此来进行运营。我可以预测，今年还会有许多类似的地产消费信托产品出现，而且可能在产品设计上优于苹果信托。我也可以预测，2004年绝对是中国房地产的金融年。
换句话说，“贴息按揭”只能说是运用了金融工具，而后者是一种实实在在的金融产品；前者是少数人的游戏，而后者则可以说是面向大众投资的金融产品。特别对一些小型开发商来说，后者可能是帮助他们走出困境的最好模式。
盈周刊：那么，地产商和购房者究竟能从这个产品中获得什么收益？
张宝全：这是一个双赢的结果。开发商能解决资金问题，而购房者也能得到实惠。你也知道，往往楼盘在刚开盘的时候价位最低。如果真等到封顶时，成本已经较高了，房价也高了起来。如果购房者在楼盘开盘时买房，所享受的价格也就低。以苹果社区来看，在开盘时要比封顶时至少每平方米便宜500元。如果在开盘时不能办理按揭买房，对购房者来说，就意味着要多花钱。
卖不出去我照单全收
盈周刊：按揭信托毕竟是一个金融新产品，政策方面会不会遇到一些限制？
张宝全：因为它是一个新兴事物，所以还没有明确的法令来规定。但是，国家的基本大法还是有的。我们就在这个大的政策法规条件下，来根据市场的需要制定或设计这样一个金融产品。到今天，框架部分已经制定出来，里面的细节部分会征求各方面意见。如果说在细化的过程中与国家相关法规有冲突，当然是坚决以国家法规为准。我个人认为，目前的苹果消费信托，和我们两亿元贴息委托贷款相比，可能更符合国家在金融方面的基本政策。
盈周刊：这个过程中，信托计划的投资者有没有风险？
张宝全：所有投资都有风险，但对消费信托的投资者来讲，比起直接用于开发信托的投资，短期按揭信托投资风险要小得多。因为消费信托投资出口已经确定，在房子封顶后，这笔短期按揭贷款就被银行全部接了过去，银行一次性地把钱还给信托公司，信托公司即可把钱全部还给投资者。
盈周刊：有没有想过消费信托到底能不能卖出去，如果不能卖出去，你又用什么来支持苹果社区购房人的短期按揭购房贷款？
张宝全：这些都有待于我们再研究探讨。但可以肯定的是，不会影响苹果社区的购房人对短期按揭购房贷款的需要。如果没人买，今典集团可以买这个信托产品。只是这样一来，它的性质又变了，不再是我掏钱委托银行来做，而是我成了贷款人，我来购买。这在现行的信托法中是可以的。我可以带头这样做，其他企业也可以。即便是没有一个人来买这个信托产品，今典集团买下的也足够用于办理按揭贷款。
苹果社区消费信托作为一个由金融机构推出的金融产品和金融投资工具，是可以普及和推广的，这对推动中国金融投资工具和金融产品的多元化，以及房地产按揭贷款证券化，都具有标本和样本的现实意义。
拯救高价位高层住宅
盈周刊：你觉得按揭信托推出后最大的意义是什么？
张宝全：苹果社区消费信托不仅仅是个金融产品，同时也是个金融投资工具。民间的各种资金均可通过这个平台进入房地产按揭消费信贷。更重要的是，它是中国第一次通过信托方式使房地产短期按揭证券化的尝试。
苹果社区消费信托作为一个由金融机构推出的金融产品和金融投资工具，是可以普及和推广的，这对推动中国金融投资工具和金融产品的多元化，以及房地产按揭贷款证券化，都具有标本和样本的现实意义。
而且，这样也利于规避银行的风险。举例说，121文件的核心精神，就是要改变我们目前在房地产领域里以间接融资为主、直接融资几乎没有或者说非常少的这种状态。在这种状态下，如果发生一些变动，银行的风险非常大，因为前端是它，后端也是它。所以121文件是希望能够改变这种状态，变间接融资为直接融资。但如果要改变，就必须对金融产品的多元化、金融投资的多元化有所考虑，这是一个必要的前提。如果我们不能解决这个问题，就不能改变间接融资在房地产领域和资金的基本状态。
盈周刊：对于房地产具体项目来说有什么好处？
张宝全：这种信托产品的推出，可以说拯救了北京、上海、深圳等房价较高城市的高层项目。
央行121号文件规定，楼盘封顶才能办理按揭。这意味着在楼盘开发前期，所有资金都需要开发商自行筹集。但是，这毕竟有限。为什么说对房价高的地区的高层住宅更有意义呢？因为对于多层板楼和房价相对低的城市来说，所需求的资金量并不是那么多，所以对它们来说意义不大。但是高层住宅楼的情况就不一样，它的成本和投入资金要比板楼大得多。信报记者毛千／摄信报记者邹玉瑞
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