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持续上涨的上海房价，在连续三年的大幅上涨后，近期开始盘整并终于开跌。全市总体情况是，中高档二手房均价下降200元每平米左右，租金下降30％到40％不等，部分商品房的价格也出现了微降。受此影响，新开楼盘已不见了去年上半年抢购现像，更多的是持币观望。
据悉，随着外地和境外的大量进入。沪上楼价2001年以来迅速上涨，尤其是2003年上
海的商品房价格上涨过快，一般上涨20％－30％，部分达到50％－60％，有专家在岁末发出预言：2004年上半年上海楼市将进入“拐点”。来自市场的情况表明：
自去年第二季度以来，上海高价房预售价格出现三年来持续增长行情的首次微跌；上海楼市10月份以来租金继续下降，高档二手房均价再降200元；据中原物业最新统计，近期本市中高档二手房平均售价跌了两个百分点，位于城市中心地带的卢湾、长宁等区的二手房售价呈阶梯状下降趋势。
与此同时，随着政府将要“制定期房限转政策”的消息一经传出，直接导致上海楼市的抛盘量增加，观望气氛渐浓。
日前，上海经济学会副会长郝德良在接受记者采访时指出，2004年是上海的价值回归年，市场趋于理性、“泡沫”逐渐涤去、房价进入盘整期。近日，上海华东师范大学东方房地产学院院长张永岳公开表示：房价既不是开发商一家说了算，也不是由购房者一厢情愿所定，更不是政府可随意制定的，房价是由市场通过价值规律认定。
上海“金丰易居”销售总监孔文权对记者谈到：现时，投资上海外环线外的房产，有80％的可能给“套”，那里的物业价格已经严重偏离价值。头脑发热的行为不止集中在投资者个人，事实上大量的开放商也加入此例，无限拍高地价，最终导致价格与价值的严重背离。但他同时指出：跌价不是价值回归的唯一表现，涨价同样可以体现价值，所谓的涨和跌是个区间概念。他认为2004年上海城市中心的房价将稳步上涨，中心外围的房价将稳步下跌。分析上涨原因时他谈到，由于政府限制容积率的政策发布，2004年上海中心城区的土地成本将上涨3成；2004年中心城区的物业品质也将提高，价格自然上涨，当然建材等建房配套材料价格上涨势必影响楼价。
对于近期发生的市中心个别物业价格下跌的情况，有业内人士透露：之前一些头脑发热，惟利是图的开放商，最终会在2004年品尝到“后果”。有数据表明：近两个月中低价住宅市场继续“一房难求”，少量万元以上的普通高价盘正面临销售速度减慢的困境。同时二手房市场加价抛盘者不断增多，而接盘者却十分谨慎，市场冷热不均情况非常突出。
看得见的是，上海政府为了调整房产结构，缓解住房供需矛盾，推出了一系列措施。今年上海共竣工重大工程配套房100万平方米，约有1．3万余套住房供应给了动迁居民。2004年更将建成300万平方米值中低价商品住房，为市民提供动迁合适房源，改善居民居住条件，优化小区环境。为满足动迁户居住需要，上海近期在浦东推出7幅地块，配套商品房定价控制在2800到3500元。之前召开的市政府廉租住房工作会议宣布：从去年12月1日起，上海已进一步扩大廉租住房受益面，将人均居住面积得认定标准放宽至7平方米，预计全市符合条件的家庭将达到1万户左右。
随着上海房地产逐渐成熟，最近一段时间来，开发商自建自租的情况也成为一大热点。被热租的一种是商铺，另一种酒店式公寓，别墅也成为出租热点。但也有业内人士分析，很少有开放商有实力将资金长久地押在一个物业上，因为租售物业的情况并不会长久。（14B2）
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