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“天下第一城”30亿变身 中信国安押宝产权酒店
本报记者 费常泰 上海报道
投资30亿元，历时12年，中信国安集团打造的“天下第一城”（以下简称第一城）终于完工了，今年一季度将全面营业。
2003年12月22日，郝雪涛在中国旅游房地产投资与发展策略研讨会上透露了上述消息。郝现在任职副总经理的大通房地产公司，系中信国安信息产业股份公司（000839.SZ）下属企业。2003年5月，中信国安股东大会通过决议，大通以5.13亿元从集团受让了第一城的产权式酒店。
占地3600亩的第一城项目位于河北香河县，曾经先后尝试人文景观、高尔夫球场及至会议会展和分时度假等业务，几乎每一个目标都紧跟市场最热门最赚钱的行业。而国安集团在该项目沉淀的资金，也由最初的6.5亿元投资一路追加到了目前的30亿之巨。
然而有媒体报道称，“第一城”存在巨额亏损。去年8月，《中国足球报》曾撰文“北京国安自杀性滑坡”，指出第一城亏损严重，国安足球队“来自北京现代汽车的1.18亿元冠名费，大部分投到这个无底洞中”。国安集团认为上述报道严重失实，并由此引发了一场官司。
孰料官司还未结束，“第一城”的命运悬疑又摆到了公众面前。
转型之路
“第一城”虽有12年的历史，但其主业定位却一直摇摆不定。
在1992年全国性的人造景观热潮中，中信国安集团联合中银集团投资有限公司、中国保利集团公司和香河土地开发建设公司，共同组建第一城娱乐有限公司（国安集团控股90％），计划原样复制明清两代北京城的旧貌，建成旅游观光园区，观光业务收入甚少。1998年国安决定兴建景区房地产，并建造了4块高档高尔夫球场，随即又瞄准耗费甚巨的会议会展休闲度假酒店产业，兴建了4万多平方米的会议设施以及近5万平方米的健身娱乐设施。短短数年间，投资额滚雪球一般膨胀到了30亿元。
经历一番山重水复，第一城最终定位于“以会展、度假为主，旅游观光为辅的酒店式景区”，将景区四周的仿古城墙掏空，改造出307套酒店客房。
据北京媒体报道称，按照大通公司设计的产权式酒店销售方案，购房者向大通购买酒店产权后，再委托大通出租给第一城娱乐公司经营，由此获取租金回报。购房者只须首付总房款的30％，余款采用20年银行按揭的方式支付，而包括按揭还款和利息、物业管理费、空调费、水电费及维护、装修等所有费用，都从第一城的经营利润中开支。购房者每年拥有首付额度10％的酒店消费金额，可预支20年内的消费额，还可以享受第一城内其他消费。
为了保证购房者的投资利益最大化，大通还将集合中信国安集团内的酒店资源，可以让购房者实现北京国安宾馆、三亚椰林滩四星级酒店等分时度假权，并可参加国际分时度假连锁俱乐部，实现环球旅游的梦想。最后，第一城还将通过原价回购的方式给购房者建立投资退出渠道。
郝雪涛表示，从2003年10月底以来，已推出200多套带租约的公寓标间试运营，目前基本满负荷运营了。据保守预计，此举可为上市公司创收1.4亿。
盈利风险
那么，产权式酒店会不会对中信国安形成风险？
在接受记者电话咨询时，中信国安董秘廖小同没有评价此事，但他表示，“第一城产权酒店的销售还可以”。
国安集团一位人士表示，经营风险对上市公司影响不大，大通的经营利润进入上市公司，而第一城的利润则进入了集团。
如果第一城经营状况不佳，会不会出现无法按时支付购房者的经营报酬，进而造成无法及时支付银行按揭的情况？这位人士说，产权式酒店只占第一城很小一部分，另有几百种其他服务项目可以产生利润。而且第一城背靠总资产达130亿元的国安集团，强大的现金流也有能力纾解这种风险。
更重要的是，上市公司已经通过一系列的协议安排，从产权式酒店项目赢利并顺利抽身。从2002年年报上看，中信国安全年主营收入达人民币9.4亿元，不过，核心主业信息产业所贡献的利润甚微，而房地产业收入7.4亿元，占比79％。1999年，中信国安因下属公司承建第一城项目获得1亿元收入，到了2002年，从该项目获得的收入已达6.6亿元，占上市公司主营收入的70％。
据悉，上市公司2003年来自第一城的收入将体现在三个方面：房租、承建第一城工程费用和销售产权式酒店收入。其中，房租收入每年只有320万元，对公司业绩影响不大；而2003年5月27日一则关联交易公告显示，中信国安当年为第一城承担约6亿元的建设工程，2004年还将有约3亿元的收入来自于此，这基本上是无竞标风险的商业活动。
由此可见，中信国安还将继续受益于大股东旗下的第一城项目。
另据记者了解，2000年11月，中信国安集团还联合美国达西集团公司、中旅总社及中银国际投资有限公司，创立北京中安达旅游度假服务有限公司，开展产权式酒店投资及销售业务。目前，中安达正操作数十亿元资金，在宁波、蓬莱等地兴建度假村。每个度假村拟占地1000亩，建筑面积约98000平方米，主要由别墅、多功能中心及可容纳800人的旅馆等组成，其有形和无形资产拥有量将达到5亿元人民币。
但到记者发稿前，国安集团没有透露未来是否会将中安达资产置换进上市公司的计划。
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