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一处在地产圈内认为卖也卖不出去，租也收不回本钱的某地经营性物业，在与一信托公司联手包装成财产信托计划后，很快销售一空。开发商拿着信托公司募集来的上亿元资金转战下一个项目，信托公司则变成了房东，负责出售、管理物业。
就在房地产资金信托产品销售直线上升的同时，业内人士对投资者发出警告：且不说信托公司有没有物业管理的资质与经验，如果开发商在规定期限内还不上钱，无法实现回购
承诺的话，投资人的利益谁来保护？房地产信托风险不可不防。
门槛低规模小经验欠缺房地产信托风险不可不防
据统计，在2003年发放的信托产品中，近40%的项目是地产投资类，其中大部分又集中在江浙、上海、北京等存在投资过热倾向的地区。
信托公司为何对房地产信托情有独钟？市场需求是最根本的驱动力。一位业内人士一语中的：“房地产信托的最大优点是可以不受银行贷款的约束。按照人民银行规定，商业银行发放房地产开发贷款时，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，而通过信托公司融资完全可以不受此限制。”更关键的是，银行向开发商贷款的硬条件是“四证齐全”，而房地产信托不受此限。专家提醒，其中可能蕴涵的投资风险不可不防。
另一位业内人士分析说，目前多数房地产信托可以看做是银行贷款的一个变种。但与银行相比，信托公司在委托贷款方面的监控、管理能力和经验都相差甚远，资本金规模、抗风险能力也存有差距。
据了解，为了控制风险，信托公司一般要求房地产商用所开发的项目或者其他项目、资产、股权作抵押，或由信托公司控股项目，或寻求第三方担保等。一般而言，抵押额度是信托贷款额度的1～2倍。对此，建设银行信贷部一位员工认为：“如果整个市场大环境不好，光有抵押资产有什么用呢？海南烂尾楼就是前车之鉴。”一位信托公司负责人更坦言，“担保都是虚的，很多担保公司的注册资金也就3000万元”。
另据一位地产界专家透露，实力雄厚的开发商根本不缺资金，相对而言，中小开发商的融资需求更为迫切。“问题在于这些需要信托资金支持的公司当中不乏原本从银行贷不到钱的。大公司大楼盘接不到，小公司连资本金都需要靠信托资金填充的项目，其中风险可想而知。”中融信托副总经理张斌显得有些无奈。
项目多案源足挑选余地大控险要看信托公司运作经验
对于房地产信托可能存在的风险，也有人持不同观点。一位信托公司负责人认为，由于目前信托产品审批紧，监管严格，所以基础设施信托与房地产信托的风险其实很小。而且目前市场资金需求远远大于供给，信托公司有足够的案源可供挑选，也相对降低了投资风险。
相比之下，业内人士认为，信托公司主动介入，自己做项目，或者与有经验的开发商一同投资，反而容易控制风险。2003年发放的房地产信托中，相当一部分是为信托公司股东或关联公司融资。
信托专家孙飞博士表示，风险控制是一个整体概念，包括信托公司对项目的评估、管理、贷款担保或质押的全过程。因此，信托公司的运作经验与抗风险能力相关度很高。
据了解，经过第五次治理整顿之后，国内信托公司所发放的产品中还没有发生过不按承诺收益支付投资人的情况发生，有的项目收益率还超过预期1%～2%。
房地产信托在美国
房地产信托在国外统称REIT(RealEstateInvestmentTrusts)，现已成为国外普通投资者投资房地产的重要渠道，其相对比重甚至超过直接投资、持有证券和有限合伙等方式。
房地产信托以美国的发展最为典型。美国房地产投资信托出现于上世纪60年代初期，至70年代初已经十分发达，其后由于经济危机导致房地产市场萧条，房地产信托也出现衰落，资金外流。80年代初，随着美国税收法案的修订和有关限制的放宽，房地产投资信托再次升温，目前美国有300多个地产投资信托基金，管理资产总值逾3000亿美元，其中三分之二已上市。
作者：本报记者 夏欣北京报道
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