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———写在2003年第四季度深圳楼盘销售龙虎榜放榜之际深圳商报记者汪开诚
在苦苦期待的目光中，2003年深圳楼盘销售龙虎榜第四季度排行榜呼啸而来，它一出生就引起万般思考。最具2003年市场特征的第四季度龙虎榜正在用自己的无声的数字语言浓缩全年房地产市场的精粹。如果说2003年的深圳房地产市场一直是在思考与争辩中前行的话，那么，第四季度更多的则是酝酿、重组、变局等词语。2003年深圳房地产市场的一个突出
特征就是进入了大深圳时代，本篇综合分析就从第四季度全市排行榜的成交金额和成交面积两个指标说起。“老”与“新”的对比
“老”和“新”是相对而言，“老”是指我们在全年的几次龙虎榜排名中都似曾相识的项目，“新”则是指新上市的可以给我们带来新气象的项目。在这场老与新的对比中，我们惊奇地发现，第四季度龙虎榜上：老将当家，新锐略少。
第四季度排行榜上，新面孔有皇庭世纪、现代城华庭以及西海明珠三个项目，结合第三季度的情况来看，只多了一个熙园，而阳光带海滨城、碧海云天、蔚蓝海岸、波托菲诺、桃源居等老面孔大家再熟悉不过。
遗憾的是，依照惯例，在下半年会涌现出众多的新项目，并且它们的出现一般都会占据整个下半年以及来年上半年市场的重要位置。而在2003年的下半年，新盘上榜的数量还是少了些。
为什么会出现这种情况？在深圳房地产研究所的一份报告上，我们可以找出答案：2003年上半年全市共批准预售商品房397万平方米，同比增长5.2％，与去年上半年批准预售面积相比，同比增长了13.27％，增速明显下降。而在2003年11月，这种下降的趋势表现得更明显：全市商品房批准预售面积64.92万平方米，比去年同期下降25.46％，其中住宅批准预售面积为48.91万平方米，比去年同期下降33.76％。
数字是表面的，但背后反映的趋势却是深刻的。几年高速增长后的调整，以特区内为主体的销售市场在土地供应日趋减少的情况下，已难有表现持续稳定的“大盘”出现了。这是一种无奈，但更是一种市场规律。“大”与“小”的辨证
“大”与“小”主要是指企业规模而言，“大”是指长期为深圳市场一线品牌的强势企业如万科、金地、中海等，“小”则是指以单个项目操作为主的中小房地产企业。看着第四季度龙虎榜的名单，估计那些“怀旧”而“喜大”的人们，可能要扼腕叹息泪流满襟了，万科、金地、中海这三个深圳大哥大级的企业以及所属的项目整体缺席。
我们在为一些中小企业欢呼的时候，也要思考。具体来看，万科在四季花城销售完毕后，今年有金域蓝湾、东海岸以及十七英里三个项目在售，十七英里为别墅项目，还没正式销售而不可能打榜；东海岸因为所处地理位置的限制还不可能占据“主流”市场，而惟一被寄予重望的是金域蓝湾，但在四季度显然没有挑起重担；金地今年的重点在上海、北京、东莞等地，从长远来看，金地香蜜山项目有望成为明年的热点。而中海在阳光棕榈园和深圳湾畔后，出现了明显的项目断档，中海的下一个项目在哪里？我们拭目以待。
“大”和“小”从来不是绝对的，而房地产市场的特殊性更为这种大和小的转换提供了无限想象空间。土地储备的多少、开发节奏的把握、拿地的果断与快速、资金供应链的充实完整等因素都将对企业形成致命打击。我们在呼唤品牌的同时，我们也在为中小企业的灵活机动欢呼。
但我们还要问，在万科和金地加大了对珠三角市场的拓展力度后，在深圳留下的市场机会，谁来填补？谁会成为第二个当年的万科和金地？“内”与“外”的联动
大深圳房地产市场的概念正在形成。两三年后，所谓的关内和关外的区别将不再存在。如果单从数字上看，第四季度一个季度远不能说明“内”和“外”这种长期对比发展关系，但分析2003年“内”和“外”差别的背后，还是非常有意义。
单从销售金额来看，全市的排名关外只有桃源居上榜，而销售面积则有三个项目上榜。这一方面说明关外高档住宅和大盘还有很大发展空间，另一方面也说明，目前关外像桃源居这样旗帜性的项目太少。去年还有美丽365和锦绣江南交相辉映，2003年则孤单的多。而从长远来看，整个深圳旗帜性的项目必将出现在关外，今年万科、招华系以及和记黄埔项目有望担起重任。
大深圳房地产市场概念的形成，带来了机遇也带来了挑战。城市化生活蓝图如何实现？新城市主义如何构建一个新的生活圈？居住改变深圳的同时，我们的规划和基础设施如何跟上？这些问题都将成为重点关注。
其实，与内和外的大议题相似，东部和西部的发展也是异曲同工。今年，东部在万科东海岸的带领下，气势出来了，但在龙虎榜上的表现却没有出来。这不仅仅是一个项目营销的问题，更事关深圳作为滨海城市如何发展的问题。东部潜力巨大，但显然路途遥远。而从城市整体发展战略来看，需要的不仅是口号，更需要切实的改善措施，50亿改善东部交通，让我们看到了希望。
而在内与外、东与西的话题下，热点片区的转移也是不争的事实。2003年上半年，香蜜湖片区是何等风光，而到下半年，除了熙园一枝独秀外，却整体势微。今年，关外辽阔的腹地、刚刚热启动的南硅谷以及潜力巨大的东部，值得我们期待。
作者:深圳商报记者汪开诚
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