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教育地产＋创新户型＝稳定升值？
——浅析合正星园的物业投资
深圳商报记者黄文波
元旦期间，一对香港的朋友来到深圳并欣喜地告诉笔者，他们2003年在澳元上赚了近50万元，2004年他们投资5套位于罗湖田贝路的合正星园——教育概念、实惠的户型，优美的景致、成熟的租赁市场，使他们付了首期以后，可以租代供，还可以每月都有结余。在他们看来，可观的投资回报，似乎已写在了他们的脸上。
其实，深圳以教育为主题的地产话题不绝于耳，“用教育规划孩子的一生”，“用抓教育来抓住孩子的锦绣前程”，“选择距名校近的地方购买住宅”等一直是教育地产不朽的话题。教育住宅怎么就被那些精明的投资者嗅出了铜嗅味？而且在2004年伊始，就悄悄地打上了教育住宅的主意，投资教育住宅是否真得可以赚钱？在浓烈好奇心的驱驶下，记者在与合正星园的销售经理史春宁的谈话里得到了一些启示。教育概念：地产升值的永恒话题购房升值经典案例：深圳的白沙岭、南山都有经典的在名校旁置业稳定升值的典型案例。一位物业评估专家指出，名校旁的物业比普通物业更具升值的可能。以深圳现有区域为例，学校旁物业每平方米的价格会比同区域普通住宅价格贵至1000元，且在租赁市场上供不应求。
有业内人士称，合正星园同时拥有小学、中学等多所名校环绕，在深圳少有。名校之对物业价值的快速拉升是与学生家长对孩子进入名校学习的迫切心情成正比。名校、教育，以其超强的稳定性，成为投资型物业的稳定的租客因素。
据合正地产销售经理史春宁透露，在2004年1月1和2日两天内，趁着节日，贪图元旦节日购房优惠的精明投资者，在合正星园选订的房子达到12套之多，其投资特征是选择靠北面的房子，两房、三房或是复式四房，2004年的投资表现极为明显。
合正星园北面的房子几乎成了精明投资者的锁定目标。精明的投资者为什么会选择向北朝向的房子？史经理总结：天生成熟的教育环境，如合正星园被深圳中学初中部、翠北小学、翠园中学、锦田小学等名校环绕，使业主的孩子从小学到中学都可以步行上学，不仅解除了许多父母为孩子上学操劳的一大后顾之忧，而且为住宅出租市场提供了绝好的契机。比如，合正星园的许多孩子就是为了孩子入读翠北小学或锦田小学而购房的，也有为了孩子上深圳中学方便，宁愿一家人在合正星园购房住，等孩子学习好三年后再出租房子的。
从合正星园看，教育地产是2004地产投资客的新热点。景观：地产升值的直接拉动力租房经典案例：16世纪的英国，格林太太在出租自己的房子时贴出一个告示，告示上写到：推开格林太太家的窗户，你将看到泰晤士河上最美的一段。结果，她的房子租出该区域的最高价。
如今，与格林太太一样幸运的是，推开合正星园的窗户，人们将可以观看到深圳洪湖的美景、远眺青翠的大头岭翠竹公园，更加上合正星园良好的园林绿化设计，优越的景观优势为投资人士带来了高企的租赁回报。
在寸土寸金的罗湖区，合正星园独有的5500平方米架空层设有空中园林，它独有的绿化与周边美丽的洪湖、翠竹公园的满目青翠、儿童公园相互映衬，共同构成了一幅美丽的画，立体的休闲场所。架空层设有健身休闲会所，其中包括游泳池、棋牌室、休闲广场、健身中心、儿童娱乐区和老人休闲活动区，为合正星园的业主提供了舒适、健康、休闲活动的理想场所。从楼盘所处的罗湖田贝片区讲，合正星园正处在深圳由来已久、传统的田贝建材市场旁边，合正星园拥有教育概念兼具山水美景，更加上与房产出租市场异常火爆，多项优势、以及合正星园地理位置上所蕴含的极大的商业价值，保证了合正星园超值的投资回报。价格与创新户型——出乎意料的实惠精明的投资人士为什么都会选择合正星园靠北面的房子？
史春宁给记者算了一笔帐。在合正星园，同一楼层南北向同面积的单元，北面房比南面二房总额少3~4万元，三房少10多万元。从投资角度出发，减少投资成本，房价总额上省了就是赚了。其次，与合正星园对面的某大厦作比较，1997年的房子，目前租赁市场上两房60平方米的房子，月租为2200元。目前合正星园所在田贝片区的租赁市场供小于求，由于罗湖已经开发成熟完善的环境影响，新生楼盘越来越少，按照合正星园两房面积72平方米的套房，且架构合理，即将在2004年底入伙的新住宅，其租金估计会在2500~2800元／月。
以一套两房的单元计算，合正星园朝北的房子，总价大约在40万元左右，首期8万元，月供仅1500~1600元，以2500~2800元的租金，以租代供绰绰有余。像笔者的香港朋友一样，手上有点钱，且同时供5套房，只要付首期，租金收入每月1万元，其纯收入也在每月5000元左右，不仅赚了租金，赚房子的升值空间，还赚了房子，真是一举多得。
最具明显投资价值的就是四房改二房二套的复式，110平方米的房子，发展商合正地产赠送业主30平方米，其总价在75－76万元，上下复式可以分割成上下两个二房二厅，等于每一套75平方米的房子总价仅38万元，租赁一年下来即纯赚1.1万元，投资价值十分明显。目前，在合正星园的投资客中不仅有香港人，更有有房有车的白领人士，记者在现场采访到一位黄姓女士，她认为在合正星园投资一套房，就象为自己解决了养老费，目前，合正星园不但可以为自己的子女入读学校创造了便利的条件，其优越的地理环境更使自己将来的养老金有了着落，投资收入的不仅是每月的租金，还有一套可靠的房子，而自己支付的仅仅是首期费用。
2004年充满了希望，2004年的教育地产充满了商机。拥有教育概念和景观优势的合正星园，正演绎着深圳年青人的投资新理念。
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