|
作者： 薛岩来源：
花了200万元征集案名的苹果社区又爆猛料：开发商今典集团与北京国际信托投资公司（以下简称北国投）昨天签订战略合作协议，推出国内第一个房地产消费信托产品，从而绕过了央行121号文件“未封顶不能办按揭”的规定。也就是说，购买苹果社区期房的购房者，可按低于银行一个百分点的贷款利率，从北国投取得按揭。贴息贷款变消费信托
去年8月，央行出台121号文件，规定预售商品房封顶后才能做按揭。今典集团立即出资2亿元，以“贴息委托贷款”的方式委托给北京市商业银行，向即将开盘的苹果社区的购房者，在楼盘封顶之前进行按揭，利率比正常银行贷款利率低一个百分点。待楼盘封顶之后，该按揭将转为正常利率的银行按揭贷款。
这种“贴息委托贷款”动用了开发商自己的资金，决不是长久之计。经过几次洽谈，北国投最后收购了这2亿元的“贴息委托贷款”，并把它变成信托产品。具体的过程是：北国投针对苹果社区发行短期消费信托，向国内外的机构和个人融资。在项目楼盘封顶之前，由北国投通过发行信托融得的资金，向苹果社区的购房者按揭贷款；楼盘封顶之后，北国投将按揭项目转给银行，购房者转向银行按揭。推200份优先购买权
张宝全的信托创新不止于按揭证券化的试验。在消费信托推出的同时，北国投又推出了一个名为“苹果社区优先购买权信托”的产品。对此，张宝全说：“苹果社区优先购买权信托既不是金融产品，也不是投资工具，只是为了解决此前今典集团公开向社会承诺的合伙人问题。”
早在去年年初，苹果社区入市之初，今典集团曾承诺：将把第一批客户视为项目的合伙人，享受每建筑平方米6000元起的合伙人优惠价格。记者了解到，即将在今年3月开盘的苹果社区真正的起价为6500元，6000元的低起价只针对“苹果社区优先购买权信托”购买人。
根据“苹果社区优先购买权信托”，今典集团将从预订苹果社区的5000多人中拍号拍出200人（仅限个人买房者），由北国投按照每建筑平方米6000元向他们发行“苹果社区优先购买权信托”，每人限购一份。购买人根据苹果社区具体楼号、房号购买该信托后（其价格相当于该套房屋的总价），拥有该套房产的优先购买权和转让权。在苹果社区取得销售许可证后一个月内，购买者可以用该信托购买本套房产，也可将其转让给他人。投资风险不可忽视
记者了解到，昨天今典集团与北国投签订的战略协议中，并没有明确风险评估。对此，北国投负责人表示，由于以上两个信托产品还没有出台实施细则，所以有关投资回报率、单笔合同数额以及风险担保机制都没有最终确定。但可以肯定的是，北国投将首次引进专业评估公司对投资人以及购房者的资信状况进行审核。
已与北国投签订初步协议的香港一家专业风险评估公司行政总裁高广垣表示，目前国内银行针对个人贷款的评估十分混乱。此次苹果社区如果同该公司合作，这两个信托产品将使用国际上通行的风险评估书，全面审查购房者的资产、负债以及信用等内容，把贷款风险降到最低。本报记者薛岩
| 
