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经过去年国家对房地产业的重新定位，以及土地政策、金融政策、司法解释、物业管理等多方面的政策调整，政府宏观调控、企业的投资与开发都逐渐成熟。业内人士普遍认为，由于一线城市可挖掘潜力相对有限，经营成本逐年提高，今年将有越来越多的房地产企业走向二线城市。
目前许多房地产企业已经开始在二线城市屯积土地，房地产业下一轮的开发热潮将在
二线城市掀起。主要包括：天津、成都、重庆、厦门、南京、乌鲁木齐、呼和浩特等省会城市以及东部经济实力较强的中小城镇，中西部经济上升的城市。
政府出台政策清障
业内争论告一段落
近两年来，有关房地产泡沫、“房地产冬天就要到来”的争论持续不断。有的说房地产业冬天已至，面临崩盘；有的说房地产投资过快、规模过大、空置过多，房地产已经过热等等。一时之间，房地产业几乎成了影响国民经济发展的因素之一，“软着陆”和“控制房地产发展”的呼声更是不断。房地产行业也一直都担心，政府是否会像当年对待海南、北海的房地产热一样对全行业进行打压。
今年这种争论和担心都可以告一段落，此起彼伏的争论也将平息于理性的务实。因为，去年8月国务院发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（下称18号文），肯定了房地产业近年来总体健康的发展状况。18号文明确提出，“自《国务院关于进一步深化城镇住宅制度改革加快住房建设的通知》发布五年来，以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用”。并首次提出把房地产业列为我国国民经济的支柱产业，将进一步促进其健康发展。
以18号文为中心，去年政府各主管部门在今后房地产业的相关政策方面都有了一个明确的导向。土地供应进一步透明；房地产信贷管理更加严格；最高人民法院出台最新司法解释，商品房买卖合同纠纷有法可依；物业管理条例明确各方主体的责权利，结束了我国物业管理行业长期以来法规不健全的局面。可以说，近年来房地产业出现的主要矛盾，去年都从政策角度得到了解决，接下来的房地产业将以细化、落实、适应这些文件、政策为主。
业内人士预测，今年政策调整集中在两个方面，一个是土地政策，一个是不动产金融政策。在土地政策方面，土地管理制度在今年可能会出台，而且规则会更加精细、交易速度会更快。在金融方面，政府管理将更加宽松。在按揭抵押包括企业发债、投资基金政策上，可能还会有一些新的规则出台。
企业争做品牌扩张
洗牌趋于良性竞争
有关房地产业将进行行业洗牌的说法已经有好几年，毕竟全国两万多家房地产企业，小、散、乱已经严重影响了整个行业的健康发展，但一直以来都是雷声大雨点小。基于去年政府对房地产业的宏观调控，尤其是在土地交易的透明和银行信贷门槛的提高，使一些开发能力、资金实力差的中小企业面临困境，将逐渐被清出市场，而“空手套白狼”的地产故事也将成为历史。资金实力雄厚、开发经验丰富的企业最终成为市场的主角。而且今年房地产行业的竞争更多的是以兼并、收购、合作的方式进行，房地产市场资源将真正实现重新整合、优化。
其实集团化、品牌化的趋势近年已经初露端倪。万科、万达、奥林匹克花园等都在致力于品牌地产的塑造。去年以来，天津老大顺驰厚积薄发，强大的实力使其不再甘居于一隅，而在全国各地同时出击，显得格外耀眼。顺驰还将目标定位在5年内年销售额达到500亿元，成为行业第一。首创地产在香港的上市也使其名声大燥，首创置业的董事长刘晓光就明确表示，并购时代到来了，其扩张的雄心可见一斑。与顺弛和首创相比，锋尚显得要低调得多。其实锋尚目前也在做品牌扩张的前期准备，要在10年内成为业界前10名，要建立锋尚麦当劳。今年的房地产市场上将会活跃着更多的大企业，一些实力雄厚，但过去一直比较低调的企业将慢慢浮出水面，展现它们的影响力。
市场价格此起彼伏
进入有赔有赚时代
房地产行业一向被人形容为暴利行业，也曾一度是稳赚不赔的行业。但这一“美好”时光将成为过去，北京楼市的表现最为明显。去年以来，一些房地产项目断断续续的都在以各种形式降价，有的免税费，有的低价入市，甚至出现了挑战经济适用房的商品房。去年底，各大楼盘竟然纷纷“浑泪大甩卖”，其打折、赠送的热度一点不亚于商场年底的打折大战。
对此业内人士说，房地产业已经进入有赔有赚的时代。项目开发量大幅度增长，已经出现供过于求的苗头，楼盘销售速度明显放慢，开发商资金压力很大。而且新盘在不断的推出，性价比越来越好，含金量越来越高，一些设计规划与目前市场需求有出入的楼盘肯定滞销。家春秋总经理黄岚就在一次论坛的发言中称，北京的房地产市场已经出现了一些产品过剩，首先是一些大户型产品过剩，现在大概有八成以上的楼盘目前有问题，滞销的楼盘基本上都是大户型。而且楼盘也存在过剩问题，特别是相对于目标客户阶层的购买力而言有点过剩，价格总体稳定下降。
其实，目前象上海、广州、深圳等一线城市目前都面临着这些问题。广州的房价自1998年左右达到峰值后，住宅平均售价几乎每年都在缓步往下走，深圳楼市近年来也一直不振，上海的房价今年得到突飞猛涨，可是难免有虚高成份。目前上海正在努力调整，希望明年能够价值回归。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生认为，今年从全国平均价格来看，房价将稳步上涨，实际上区分来看则是有涨有跌，此起彼伏。一线城市因房地产市场已经基本成熟，甚至出现不同程度的饱和，价格将逐渐向下调整，而一些省会级的城市以及东部经济发达的中小城市价格会快速上扬。作者：王晓华作者单位：经济参考报文章来源：经济参考报发布日期：2004-1-7星 级：
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