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黄臻平
去年以来，海南大打“健康岛”品牌，非典过后海南旅游业十分火爆。红红火火的旅游业带旺了海南房地产，一时间海口、三亚等地的海景房受到消费者的追捧，十分抢手。目前，海南房地产呈现1992年以来最好的发展势头。
然而，在房地产业界却出现了有关“海南房地产可以走多远”的争论，令人关注。有人认为，海南房地产尚在“爬坡”，有人则认为海南房地产“危机渐显”。前者认为，作为中国惟一没有冬天的海岛和健康岛，海南对国内富裕阶层及周边国家和地区人士的吸引力越来越大。而后者认为，岛外市场前景虽好，但受制于生活习惯、配套服务等原因，指望这个市场突然放大和迅速繁荣并不现实。
为此，记者走访了有关业内权威人士。一位权威人士指出，海南这两年房地产市场之所以“火”，在很大程度上其实是在“补课”，补结构不合理的课。1992年的房地产泡沫留给海南大量的“遗产”———大量无小区配套、内部设计及建筑质量都很差的房子。表面上看房子过剩，实际是结构不合理。现在，岛内高收入人士的“换房”已接近尾声，大多数有房、有钱的单位也都完成房改或集资建房，岛内多年积蓄的购买潜力已得到充分释放。
眼下，海南房地产界很多人把海南房地产的希望寄托于岛外市场。一个普遍的看法是，在海南的异地购房者目前已占到购房者总人数的60％以上。在旅游度假、休闲和养老方面，海南在全国具有独一无二的优势。近5年来，海南接待的游客以平均9.7％的速度递增，2002年达到1254万人次。
但是，这位权威人士指出，如果没有经济的发展以及由此带来的就业机会，仅靠休闲度假和异地养老，海南房地产的外销很有限，实际上只占20％至30％，很多所谓的“岛外购房者”其实是在海南工作的外地人。综合各个方面的统计资料，到目前为止，全省真正的外销商品房总共也就100万平方米，占最近两三年全省房屋交易总量的30％不到。
权威人士称，城市化是近年来支撑国内很多城市房地产发展的主要源泉。城市化本可以成为推动海南房地产发展的另一个重要动力。然而不幸的是，大量积压房地产使城市化产生的住房需求变得微不足道。据了解，目前，仅海口市的积压商品房面积就达750万平方米，按目前海口市的房屋交易量年成交100万平方米计算，再剔除二手房和新建商品房的交易量，估计消化这750万平方米需要10年时间。
那么，海南房地产的出路在哪里？权威人士指出，一是要有一个整体性的长期战略规划，以此控制海南房地产开发的节奏。二是多用减法，将大量闲置建设用地转化为政府储备用地，大量拆除危旧房和不符合城市发展的房子及“半拉子”工程，减少房地产供应，创造新的住房需求。三是根据健康休闲地产的特点进行有针对性的开发，追求质量而不是数量。四是引导资金投向旅游景观等有利于提升房地产价值的配套设施和项目，分流资金。
《市场报》 (2004年01月06日 第十六版)
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