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信报讯（记者邹玉瑞）迫于央行121号文件压力，曾经掏两个亿给购房人办按揭贷款的张宝全再次上演一出2004年开门大戏。今天下午，张宝全掌旗的今典集团将与北国投携手推出国内首只房地产消费信托产品。这样既有效解决了开发商项目运作前期的资金危机，又可以绕过121号文件规定“未封顶不能办按揭”金融断代。
2003年8月，今典集团曾宣布出资两亿元，通过北京市商业银行，以“贴息委托贷款”
的方式提供给苹果社区购房者，待楼盘封顶之后，该按揭转为正常利率的银行按揭贷款，以弥补“121号文件”出台“封顶按揭”造成的消费信贷断裂，规避金融机构风险。
但是，让开发商自己掏腰包发放“贴息委托贷款”毕竟不是长久之计。于是一种新的金融产品也由此而生。今典集团联手北京国际信托投资有限公司推出国内首只房地产消费信托产品。这只新的信托产品具体的过程是：北国投将会针对苹果社区发行短期消费信托，向国内外的机构和个人融资。在项目楼盘封顶之前，是由北国投通过发行信托融得的资金，来向苹果社区的购房者按揭贷款；楼盘封顶之后，北国投将按揭项目转给银行，银行支付给北京国投相应的购房款，购房者转向银行按揭。也就说，在苹果社区没有封顶之前，购房者通过这只信托产品所融资金办理按揭贷款，从而绕过“未封顶不能办按揭”金融断代。这样购房者在买期房的时候就可以办理按揭贷款。
张宝全表示，把原本由银行完成的整个按揭过程分成楼盘封顶之前和之后两个阶段。同时，房地产开发商将从按揭项目中退出，也就摆脱了以前开发商通过银行向购房者提供委托贷款而引起的种种问题，整个项目交信托公司、银行两方配合完成，使得这一委托贷款由开发商的个体行为变成了标准的金融投资工具。
据透露，其中银行提供按揭的利率仍按照目前银行的个人住房贷款利率来做；而北国投作为信托机构，按照有关规定，其按揭利率是可以在银行利率的基础上有15％浮动的，但是按照苹果社区之前的许诺，北国投将仍按照银行利率标准再贴息一个点来提供按揭。相应地，北国投发行的消费信托的利率，即是在贴息按揭利率的基础上扣除收取的手续费比率。
其实，张宝全的信托创新不止于按揭证券化的试验，几乎是与苹果社区消费信托推出的同时，北国投又推出了一个名为“苹果社区优先购买权信托”的产品。具体的做法是，由北国投按照苹果社区的合伙人价格（即每建筑平方米6000元起）向社会发行苹果社区优先购买权信托，发行对象全部为个人，且每人限购一份，机构不得购买。购买人根据苹果社区具体楼号房号购买该信托后（其价格相当于该套房屋的总价），即拥有该套房产的优先购买权和转让权，也就是在苹果社区取得销售许可证后一个月内，购买者可以用购买的苹果社区优先购买权信托购买本套房产，也可将苹果合伙人信托转让他人购买。
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