|
夹子上的馅饼
二手房的差异化较大，对每套房屋都要具体情况具体分析。投资者在投资前一定要认真分析可能面临的各种风险，这样才能在不被夹子夹住的情况下，吃到馅饼。
记者王勇尚言
市场火爆并不等于说，只要投资就肯定成功。盲目投资增加了失败的风险，其实还有很多风险隐藏在投资者投资的道路上。我爱我家公司副总裁胡景晖说，投资二手房的风险包括房屋拆迁、房屋空置等很多变数。另外在二手房投资中需要考察周边新商品房的价格走势，如果刚刚买完二手房，周边新商品房的价格就降下来的话，对二手房投资者是一项较大的不利因素。
“在二手房投资中，对于高档物业的投资(即二手公寓、二手别墅等)需要谨慎，因为二手房的差异化较大，每套房屋都要具体情况具体分析。”胡景晖说，如要进行二手房投资，最好咨询相关的专业人士以降低风险。
拆迁风险
一年多前，肖为曾在北京崇文门附近看中了一套二手房，反复比较其地段、面积、设施和价格，他都觉得很合适。但在签合同前他多留了个心眼，经过多方打听，了解到这个地区即将拆迁。他很幸运，因为有不少投资者在买完以后才知道真实情况，虽然可以有一定的补偿，但一般来说总是得不偿失，造成不必要的损失。
另外，如果投资者买下了非法建筑、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的房产，损失就不可避免了。
出租管理风险
投资者买二手房，就是希望投资置业，以达到资产增资的目的，尤其是在目前股市持续低迷的情形下。如果是想通过收取租金体现收益，在购买之前就应该想清楚，这一区域的房子可以租给谁，租金多少。如果大家都想投资房产，通过租金获益，房东多，房客少，租金就会自然呈下降趋势。另外，出租住房获益是一个漫长的过程，同时还要考虑对出租住房的管理和出租前后的变动因素，如果这套房子离自己住的地方很远，照应起来成本就太高了。一时找不到租房者；二手房供大于求，租金下降；租房者不守信用，一跑了之，甚至变相偷走房中家具、留下大笔电话账单；这些都是现实中的风险。
变现风险
有业内人士向本刊记者表示，其实，投资二手房最大的缺憾就是不动产变现的风险。不少人只看到二手房房价节节攀升，但是一旦投资者急需现金，将房子拿到市场上出售时，才会发现有可能“有价无市”，难以靠升值后的价位售出获取差价。
这是因为房产所有者通常不会自己寻找买家，而是委托中介，中介一般都要赚取差价。除非房产所在区域有特殊的好消息，比如政策调整或大型设施的建设带来周边区域房价的大幅上升，否则将很难博取“短差”。
中介圈套风险
目前，中国各主要城市基本上都有上千家大大小小的房产中介机构，但从业人员素质参差不齐，有的小中介公司靠收取低廉的中介费用吸引客户，可是没有配备专业的房产评估人员。一些从业人员的不规范行为对二手房市场价格上扬起着推波助澜的作用，最终倒霉的还是投资者。
在一家媒体工作的李宾，经某中介公司介绍，选中了西三环的一处二手房，交了订金300元后，他就等着与中介公司签订买房合同。但中介公司又声称，卖方先前谈定的价钱有变动，问他是否能接受新的价格。新的价钱要比原定价格高很多。李宾无法接受，双方就此商榷多次，意见始终不能统一，最后，合同没有签成。为此花费了大量时间和精力的李宾不但没有买成房子，还搭上了300元订金。
李宾的经历在许多二手房的投资者身上都出现过。随着“二手房”市场日益火爆，陷阱也日益增多，而不规范的“二手房”中介机构也为投资者设置了一个个圈套。
圈套一：中介商不让购房者与房主见面，从中赚取差价。按照有关规定，中介机构在经营活动中只能收取服务费，不能从事经销活动赚取差价。但有的中介商在业务撮合过程中编造房主出差、没空等谎言，不让买卖双方见面，从中赚取数千元甚至数万元的差价。
圈套二：中介商不让购房者到预购房屋内观察，有意隐瞒房屋质量问题。购置商品房要按质论价，可有的中介商经常借口房主不让看、房主不在、质量绝对有保证等理由，不让购房者到实地察看。购房者待办理交接手续时，才发现房屋的质量有明显问题。
圈套三：中介商不向购房者如实说明出售房屋所处地段的规划情况。预购“二手房”者在中介机构的“帮助”下办妥了购房手续后才发现，所购“二手房”面临拆迁。如不购买，则需付违约金。
圈套四：中介商没有如实介绍商品房面积。目前表示商品房建筑面积的方法有两种，一种是带公用部分的建筑面积，另一种是不带公用部分的建筑面积。在中介过程中，中介商只笼统介绍建筑面积，消费者误认为中介商介绍的建筑面积是不带公用部分的建筑面积，事后，发生纠纷，受损失的还是投资者。
圈套五：玩弄文字游戏，签订不公平合同。中介商在担当中介过程中，对自身有利的条款写得比较明确，对自身不利的条款写得比较含糊，而购房者因缺乏经验等原因往往予以认可，一旦发生纠纷，购房者有苦难言。
胡景晖表示，投资二手房还是选择大型的品牌中介比较保险。因为个人的成交风险难以保障，选择大型的品牌中介公司不仅可以得到更多有效的房屋信息，更能降低交易过程中存在的各种风险。
价格高于价值风险
二手房交易的重要一环是需对交易房屋进行评估。在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏离房屋的市场价值。
在二手房成交空前活跃的时候，几个人争抢同一套二手房的情形经常出现，就像拍卖场上的竞价一般，最终房主肯定会把房子卖给出价最高的人。这样，投资者买房心切，在竞价中为打败对手难免会失去理智，造成房价高出二手房本身价值的情况。业内专家已经担心，上海不少人在2001年花大价钱买下的二手房以后肯定是原价也卖不动，只能低价出手。不要说增值，可能在一段时间内连保值也是空谈。
还贷和特殊风险
有的人买二手房，还贷能力满打满算，也不考虑未来生病、工作变动的风险；有的人甚至将明年涨工资的钱也算入每月可还的款项中，这样还贷风险无形中变大。万一银行利率上调或有其他意外发生就会处于被动。
另外，如有的房子发生过凶案等事情，使房子成为“凶宅”，房主当然不愿继续居住，要将房子出手，也许卖得很便宜。但不管投资者是否迷信，接盘此类“凶宅”，难免会在心中蒙上阴影。
所以，投资者在投资前一定要看好和分析好各种风险成本，这样才能在不被夹子夹住的情况下，吃到馅饼。
| 
