|
by王方剑
from北京
主持人
顾云昌：中国房地产协会副会长
许仰东：上海荒岛工作室总经理
嘉宾
聂梅生：全国工商联住宅产业商会会长
冯长春北京大学不动产研究中心主任
开彦中国房地产住宅研究会人居委员会专家组组长
十年发展成为“房地产王国”
顾云昌：我们今天的题目是“居住改变中国”，怎么改变？1992年、1993年的房地产大潮揭开了中国房地产高速发展的序幕，到今天中国仍然是一大片工地。如果说当今世界上有房地产王国的话，这个王国就是中国。哪个国家都比不上中国，有如此快的发展速度、如此大的规模、如此大的变化。
我记得在两年前，上海开过一次会——“居住改变中国”，最后却变成了“居住改变生活”，说明有人对“居住改变中国”有异议。我们今天又开始讨论居住改变中国，有没有必要，我觉得有必要。
许仰东：我记得1992年的时候，我们搞过一次“中国地产百强”，要是我们今天去查这些名字，可能大多数找不到了。我们发现现在市场上比较活跃的企业，可能一大部分是在十几年前还没有建立的公司。地产公司高度细分
聂梅生：我觉得2004年肯定在地产界、在金融领域里面会有很大的变化，或者说是一个金融元年。2003年各种各样的金融新品种都在酝酿出台，而且企业融资方式和损益表、现金流都不太一样了，会有一些新的方法、新的方式出现。
第二方面，从产业的角度来讲，我认为是一个企业年。因为房地产界从去年就开始说是美国模式、香港模式，大家可能知道，美国最大的住宅开发企业每年是60亿美元的营业额。实际上我国房地产开发企业现在大概有四万家，大家都异口同声地说太多了，一定要有一个企业的重整或者并购。说得更白一点，就是“洗牌”。
实际上我问了一下美国的情况，美国企业是可以在全国各地都做，甚至是在全世界都做。这么一种房地产开发模式的企业实际上只有四十家到五十家。
顾云昌：那是集团化。
聂梅生：这四五十家开发公司是跨州的，跟中国是一样的，从金融到找钱，到找地，到规划，到设计，甚至包括施工，从头到尾，它是全过程的。只有这四五十家是全过程的，是全国性的，其他的就不是了，其它企业是非常细分的。
所以我觉得从产业来讲，明年企业会有变化的，不管是金融的改革，还是由于产业的发展、产业的细分也好，我觉得都是在变化的。按照美国的情况，就是四五十家是全国性的企业，其他的都不是，所以中国要迅速地形成集中度，在这四万家当中，我们比他们多十倍，四百家到五百家也就足够了，明年从产业上来讲，会是一个产业平台提升，是一个企业年。房地产竞争不断升级
聂梅生：我觉得回顾这十年，从开始规划设计当中，一开始老是在房型平面上折腾，从室内的房型，然后到了室外的规划，小区的规划，然后到了环境设计，到环境，到生态，等等。现在还是在环境、生态、功能质量方面得到了很大的提高。
我现在觉得明年开始，恐怕就会有很多很多的楼盘，开始从文化考虑住宅。我是比较同意这么一个过程，你现在只要回想一下，我们中国和全世界留下来的好的建筑，它一定有文化内涵。没有文化内涵的只是一个过渡产品，只是功能、质量，解决人的需求，这种东西不能到市场上来，筛选不下来，筛选下来的一定是有文化、有价值的。在这之前我们谈不到，因为我们还是解决面积的问题、住得下的问题、住得好的问题，最后才能谈到文化的问题。所以现在比较先进的一些开发商在考虑文化的角度，我看这种楼盘越来越多，这样的话，就能够给我们中华民族五千年文化的辉煌当中留下一些精品。
开彦：开发商从盖房子发展到现在已经是要创造一种生活，要改变一种生活的习惯，改变一种生活行为。
另外，我认为现在已经开始认识到，我们不光是追求面子，不光是追求环境，现在做到了内在品质。有人说我们过去干活儿是做面积，做衣服的面子，现在开始，我们做里子了，面子做好了，里子也很舒服，这个房屋才真正是达到我们要求了。现在我感觉到我们的开发商已经非常成熟了，已经在里子上面，怎么来做里子上下了很大的工夫。做里子是讲科学的，用科技来引领生活品质的提高，这是非常大的动向。西部、农村潜力巨大
顾云昌：中国的房地产金融到底发生了什么变化，我查了一下，1997年房改没开始以前，中国的房地产金融的个人住房抵押贷款余额是190亿，到了2002年据说已经超过了12000亿，现在我们个人住房抵押贷款余额是1997年的六十多倍，这个发展速度在其他国家都没有，这就是房地产金融走过的路子。
冯长春：房地产十年还是很辉煌的，但是我们的发展还是相对不均衡的，是从沿海到内地这样一个发展过程，沿海更加成熟，包括一些大城市、西部地区，发展得比较快，中部地区比较平。西部地区为什么发展快呢？西部是一个快速集聚的过程，现在快速城市化的阶段，大量的人口，农村的剩余劳动力，或者是小的城市迅速地向大城市集聚，这些城市是发展非常好的。
顾云昌：我们不能忘记我们的农民兄弟。十年是个大变化，农村有很大的变化，但是我们发现农村的房子盖得很糟糕，尽管花了很多钱，特别是欠发达的地区，盖得越难看。今后我们要把三农问题作为重点的问题，我们房地产开发，规划师、设计师、开发师应该为农民兄弟考虑考虑。十年中，房地产改变了什么
顾云昌：十年中，中国的房地产业、房地产市场、房地产产品发生了翻天覆地的变化。我把住房制度改革看成是中国最成功的变化。过去十年最大的成功，是房地产住房改革，使住房成为商品，市场化发展才有今天。在这样的情况下，我们从没有房地产市场，到有房地产市场，从卖方市场到买方市场，从集团购房到个人购房，从只重视一手房、只有一手房市场到大力发展二手房市场和正在规范的租赁房市场。
最后的变化是观念的变化，这是最大的变化。十年前我们在座的大多数没想过买房，等着国家分配。十年前没想过我要借银行的钱，欠一屁股债，15年还清贷款，那是美国老太太干的事情，中国老太太不会干这个事情的。现在中国出现了一大批富翁、有钱人，同时也出现了一大批“负翁”，在年轻人当中占的比例越来越高，是每个月都光的“月光族”，这样的一批人支持着我们的房地产业。消费是拉动投资的，拉动我们市场的扩大，这就是最大的变化。
| 
