王卓江 摄 第2聚焦 维修基金
据广州市国土房管局消息，为了进一步加大对专项维修基金管理的力度，明确了原由广州市国土房管局物业管理处负责管理的专项维修基金现转交给广州市机关用房管理所该所物业管理部从今年10月开始正式负责广州市专项维修资金的日常指导、监督、检查和管理工作。
新闻背景
专项维修基金有了“管家”
专项维修基金曾因一直游离于监管之外而成为广州物业管理的多年之痛！有关专项维修基金的投诉也自去年起上升到广州房地产行业投诉的第三位。
据了解，从去年8月开始，广州市国土资源和房屋管理局物业管理处开始调集人力，就专项维修基金对发展商、物业管理公司进行了一场大清查，并把专项维修基金作为工作重点，开始强化监管。
今年9月1日，国务院颁布的新的《物业管理条例》正式实行，广州市国土资源和房屋管理局据此于9月5日出台了广州市《物业管理条例具体规定》（以下简称《规定》），并于当日正式生效。
那么，新《规定》开始执行后，到底业主的维修基金问题有没有得到切实解决？据广州市国土房管局消息，为了进一步加大对专项维修基金管理的力度，明确了原由广州市国土房管局物业管理处负责管理的专项维修基金现转交给广州市机关用房管理所。
实际上，早在2001年上海已经设立了“物业维修基金管理中心”担当全市维修基金管家后，如今，广州终于也有了自己的维修基金“管家”——广州市机关用房管理所。据了解，该所物业管理部从今年10月开始正式负责广州市专项维修资金的日常指导、监督、检查和管理工作，它被众多业主寄予厚望，希望这个“管家”能当好班，管好这笔钱。
专项调查
新政策、旧问题喜忧参半
广州市《物业管理条例具体规定》自9月5日执行至今已两月有余。记者最近就该《规定》对物业专项维修基金的执行情况向广州市机关用房管理所、部分发展商、楼盘、业主委员会以及业主做了了解，发现专项维修基金有了“管家”确实对维修基金的入账起到了促进作用，但依然还有难管的问题存在。同时，旧政策造成的遗留问题依然难以解决。
喜
“管家”追回1亿多元
记者从广州市机关用房管理所物业管理部了解到，该部在去年对物业维修基金进行大整顿时已开始介入这项工作，在今年9月1日广州市新的物业管理条例实施后，正式接手物业维修基金的日常工作。
该部有关负责人告诉记者，从去年介入物业管理大整顿的工作以来，他们每天派出工作人员深入到发展商、物业管理公司中，面对面地进行政策宣传，督促发展商或物业管理公司尽快把收集到的专项维修基金入账。经过一年多的努力，入账的专项维修基金金额大有增长。这一点，早前也得到了银行方面的证实。
据了解，到今年11月为止，广州已有491个楼盘在政府指定的农业银行北秀支行建立了专项维修基金账户，入账的物业维修基金已达2．01亿元，相比去年入账的4000多万元，该部已为业主追回了一亿多元的物业维修基金。
新《规定》执行较顺利
近期，记者了解到老八区部分楼盘对新《规定》的执行比较顺利。由于新《规定》就专项维修基金的收费标准、由谁缴交、缴交方式都做出明确规定，在政策方面不再模糊，因此发展商和业主在专项维修基金的问题上不再扯皮和纠缠，更多的消费者对专项维修基金“自己交钱，自己受益”的缴交原则开始理解。
在记者所调查的楼盘中，大部分发展商都于9月5日开始执行新的收费标准。但一位没有及时获悉新政策又在8月底签订了商品房买卖合同的业主表示，如果他能早些知道新规定，那么将推迟合同签订日期，这样会节省一笔不小的费用。
忧
基金归集仍有难度
尽管专项维修基金的“管家”——广州市机关用房管理所已采取面对面的形式向发展商、物业管理公司宣传政策，但因发展商的情况复杂，基金的归集仍需面对一定难度。
在1998年10月1日后核发商品房预售许可证到2003年8月31日前签订物业买卖合同这5年时间，涉及到专项维修基金的房地产企业有570多家，广州市机关用房管理所在今年10月给这570多家房地产企业都发出了催缴专项维修基金的通知，大部分房地产企业都做了反馈，对专项维修基金的归集予以积极配合，但仍未缴交的情况也较复杂。
首先是由于过去政策的模糊，有些楼盘也未在合同中就物业维修基金由谁缴交做明确约定，导致一部分维修基金没有到位，广州市机关用房管理所对此情况也要做具体调查。其次，有一些大企业因为这么多年涉及到的业主较多，统计业主资料和基金额度的工作量大，目前正在做物业维修基金的归集计划，因此基金还未入账。第三，有一部分倒闭或濒临倒闭的房地产企业，目前已无钱缴纳维修基金。第四，一些房地产企业因资金周转困难，也未把代收的维修基金入账。
这些情况都给专项维修基金的归集带来了阻碍。广州市机关用房管理所表示，将把这些问题反映到国土房管局，然后制订出相应的措施予以解决。
业主仍未拿到卡
记者向一些楼盘的发展商了解专项维修基金卡的发放情况时，发展商都表示正在农行办理或正准备到农行办理。但记者在这些楼盘已经交纳的专项维修基金的业主处了解到，他们钱交了很久甚至长达几年了，至今仍未拿到维修基金卡。
广州市机关用房管理所物业管理部有关负责人也告诉记者，他们每天都收到很多投诉电话是关于交了钱还没拿到维修基金卡的。按照规定，发展商和物业管理公司向农行北秀支行交齐资料后，20个工作日内银行就可办好维修基金卡，并发到发展商手中。
造成大部分业主拿不到维修基金卡的原因，一方面在于发展商或物业管理公司未及时整理资料，交到农行；另一方面，发展商或物业管理公司在拿到维修基金卡后，没有及时发放给业主。对此情况，广州市机关用房管理所将在接到投诉后，联络相关发展商和物业管理公司，督促他们办理或发放维修基金卡，争取协助业主拿到基金卡。
旧问题尚待解决
此次采访中，大量业主还向记者反映了另一种比较普遍的情况。比如谭先生是在2002年7月签订商品房买卖合同的，当时发展商以物业维修基金未计入建筑成本为由，坚持2％的专项维修基金由业主缴交。这一规定在有关售楼资料中注明，但并未写入商品房买卖合同和补充协议里。按照新政策的规定，由于发展商未在合同中就维修基金由业主缴交做明确约定，那么他现在是否可以要求发展商退款呢？或者按照40元／平方米的标准缴交呢？业主希望能得到有关部门的政策指引。
执行疑问
一纸空文在番禺
正如契税、户口等问题一样，番禺区的楼盘目前依然很特殊。在调查过程中，记者发现番禺的楼盘在专项维修基金的缴交方面并未执行广州市《物业管理条例具体规定》，依然按照番禺区的老政策办，而且收费没有统一标准，成为维修基金“管家”和相关政策监管不到的边缘地带。
如华南板块的楼盘，目前除华南碧桂园采取业主自愿缴交的原则外，其他楼盘依然按照2％的标准向买家收取专项维修基金。一些楼盘的售楼人员或物业管理公司的人员告诉记者，番禺执行的是番禺区的规定，广州市的规定管不到他们。而在市桥，楼盘收取的专项维修基金则是各有各标准，如一些楼盘每户只收取1000元，有的则收3000元。
广州市机关用房管理所的有关人士告诉记者，他们目前只对广州老八区楼盘的专项维修基金进行监管，番禺区目前还未纳入他们管辖的范围，在政策执行方面有的当然与广州老八区的政策存在出入。至于番禺楼盘专项维修基金的收费标准何时能与广州老八区统一，这个问题至今还是个谜。
番禺维修基金漏洞大
番禺楼盘的专项维修基金漏洞有多大？从近期发生的广地事件就可见一斑。广地花园的业主当初购房时都交纳了2％的专项维修基金，以广地花园1600多户业主，每套房平均售价30万作保守估计，专项维修基金应该有960万元。但这么一大笔资金大部分都被发展商挪用了。记者还从一知情人士那里了解到，番禺某开发多年的楼盘，目前入账的专项维修基金也只有900多万。
尽管新政策解决了广州老八区专项维修基金的缴交问题，并且有了专门的管理部门，但番禺区为何还不能与老八区同步执行？番禺近几年的年成交面积均居广州十区之首，由此涉及到大笔维修基金。番禺楼盘的专项维修基金由谁监管，漏洞有多大，这将是我们继续关注的问题。
记者手记
迟来的管家
专项维修基金终于有了“管家”，尽管是迟来的管家。但毕竟是件让广州所有业主放心的事。
或许是去年专项维修基金暴露的黑洞促进了“管家”的走马上任。广州其实早在三年前就要求各住宅小区建立物业维修基金，尽管行动得早，但一直缺乏有力度的监管。去年，在广州市国土局物业管理处对全市专项维修基金进行大清查前，全市的这笔资金实际只有2亿多元，而真正存入指定银行业主专户的仅有4000多万元；全市1200多个住宅小区中建立物业维修基金的不足160个，而这些楼盘在银行中的存款应达7．9亿元，但入账的资金当时也只有5000多万元。
相对上海、南京，广州对专项维修基金的监管工作确实滞后了。目前，上海和南京在维修基金方面的监管工作已相当成熟，上海市归集的维修基金已达到几十亿，而房地产年销售量与上海相当的广州，目前入账的维修基金竟只有2亿多元。
一位农行的员工深有感触地告诉记者，他们曾到上海考察，发现上海在物业专项维修基金方面的监管非常到位，并有一套成熟的监管体系，专项维修基金也成为代管银行一项优质业务。上海的经验如此成熟，其实，不需要创新和改良，只要照搬到广州就行。但广州却在几亿元的漏洞曝光后才开始加大监管力度，亡羊补牢。
专项维修基金“管家”广州市机关用房管理所有关人士也表示，对专项维修基金的监管将是他们目前工作的重点。在对维修基金的归集进行摸底调查后，他们将在维修基金的缴交、使用方面做出有效措施。
资料链接
新《规定》中相关的交纳条款
1、核发商品房预售许可证在1998年10月1日后，购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年8月31日前的，且建设单位与购房者未在预售合同里约定由购房者交纳的，由建设单位按住宅（含别墅）建筑面积40元／平方米，非住宅建筑面积50元／平方米的标准交纳首期专项维修资金。不足物业总投资2％部分，则由建设单位按业主大会决定方案交纳。
2、核发商品房预售许可证在1998年9月30日前或者购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年9月1日后的，由购房者按住宅（含别墅）建筑面积40元／平方米，非住宅建筑面积50元／平方米的标准交纳首期专项维修资金。不足购房款2％部分，由购房者按业主大会决定的方案交纳。
本版撰文 本报记者 马羽飞
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