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会展时代中心：为投资者“寻租”
——21世纪不动产深圳公司总裁龙固新访谈录
深圳商报记者刘付志明龚云
21世纪不动产深圳公司日前与会展时代中心就物业租赁服务达成战略合作，它彻底地解决了消费者投资写字楼“寻租问题”。这对目前销售率逾75％的会展时代中心而言，必然更进一步提高其投资价值和市场信心。
作为全球最大的房地产中介品牌，21世纪不动产建立了极为完善的国际服务网络，为全球众多跨国企业和国内企业办公选址提供了优质服务。21世纪不动产与会展时代中心的合作，它衍生了房地产投资的市场价值，对推动深圳写字楼租赁服务产生哪些深远影响？记者为此采访了21世纪不动产深圳公司总裁龙固新。
谁在使用会展时代中心？
解答会展时代中心的“寻租问题”，关键要弄清楚哪些企业群体会租用会展时代中心，并且这个群体规模究竟在多大？龙固新直入采访话题。
就如巴黎选择拉德方斯、纽约选择曼哈顿、东京选择新宿、香港选择中环、上海选择陆家嘴一样，深圳选择了中心区——那里是城市的核心；而作为城市的功能核心的中央商务区CBD，它是城市商务的聚集地，最大程度地集约了城市资源，地价最高，物业具有很高的抗跌性——那里是企业办公的天堂，数以万计的各类企业伺机进驻。而另一方面，深圳CBD整体功能规划，基本是甲级大开间写字楼，目前动辄几百平方米的最低面积标准、最低一万多的单价，部分楼盘甚至卖到13000元／平方米这样的天价，仅中央空调费用就高达20元／平方米，高单价、大面积、高使用成本已成为企业选址CBD的三大门槛，它使大量梦想进入CBD办公的中小企业望而却步——而深圳数十万家企业中，中小企业占了绝对比例。龙固新总结道：“对众多企业而言，深圳CBD让它们面临着二难选择，而会展时代中心彻底地解决企业进驻CBD的公共难题，它使那些徘徊在CBD边缘的企业迅速地实现了‘硬着陆’”。
会展时代中心在当前作为深圳中心区惟一开发小开间、自由拼合办公、采取独立空调形式写字楼的项目，只需要付出几十万即可进驻CBD办公，并且大大降低日常办公成本，它受到了投资者和中小企业尤其是会展产业链的相关企业的高度追捧，目前销售率逾75％。
龙固新指出，就像家庭购买住宅产生社会分化一样，企业也面临着社会分层。深圳数十万家企业当中，中小企业在数量上占了绝对比例，“相信以会展时代中心这类写字楼作为办公场所的中小企业也将会数以万计，租赁市场前景相当可观”。大量的潜在租客和有限的同类写字楼市场供给，并且借助21世纪不动产的网络资源，从而解决了投资会展时代中心的“寻租问题”。
凭何入主会展时代中心？
在“中国会展经济高峰论坛”上，著名经济学家萧灼基和樊纲为会展经济的美好前景进行了宏观层面的把握：“会展不仅本身能创造收入，还能起带动作用，它对房地产的需求量很大。”“会展经济以制造业为条件，而中国的制造业尤其是珠三角相当发达，并且这种发达还将延续很长一段时间，会展经济是一个朝阳产业，并且会展周边的土地将会开发得十分成熟。”
国际经验表明，会展经济的产业带动系数为1：9,即展览场馆收入1元，相关收入为9元；而总建筑面积达25万平方米的深圳国际会展中心明年建成启用，将成为加速CBD经济发展的超级大奶酪。
龙固新表示，CBD和深圳国际会展中心成为会展时代中心的两大核心引擎，而后者对其的拉动将是直接的、深层次的。会展时代中心完全以深圳国际会展中心“完全配套物业”的形式进行开发，从而成为会展经济的最佳互联平台。一方面它通过建筑形式实现会展联体，以人行景观天桥，地下车行隧道，实现与国际会展中心多渠道立体联体；另一方面通过配套服务实现会展联体，会展时代中心提供各种会展关联服务——会展信息发布、会议筹备、预定展位、会议室租用、会议策划等，成为国际会展中心的“配套服务中心”、“会展会馆”。同时，会展时代中心由于铁定在2004年10月入伙，将成为与深圳国际会展中心完全“同步启用”的物业，将尽占会展经济超级新奶酪第一先机。
如果说会展经济大背景为众多企业和投资者选择会展时代中心提供了宏观解释，那么会展时代中心本身的硬件配置、优质服务和超高性价比等三大特性则为其提供了微观解释，它为使用者建立了实质利益体系，龙固新如此总结。
43层的会展时代中心让企业俯瞰整个CBD版图，创业形象展示首屈一指。6部美国原产OTIS高速电梯和高档装饰材料就足以突显会展时代中心高标准硬件配置，由开发商津房物业集合了香港华艺、江苏华建、德思勤、21世纪不动产、中海物业等产业链条上专业团队，环环相扣，缔造高档而灵活的办公场所。
会展时代中心收益几何？
龙固新认为，房地产投资收益主要取决于三方面因素：一是目前物业的性价比水平；二是市场供求关系；三是相关市场因素的未来变化。从这三个层面进行综合分析，会展时代中心的收益预期是相当理想的。
会展时代中心以八大差异化卖点实现内部资源优化配置，表现优越性能：6部美国原产OTIS高速电梯，档次和效率肩比甲级写字楼；每个标准单位均独立拥有自然采光卫生间；首家拥有大型空中游泳池的CBD写字楼；首家配置整层超大规模会议中心的写字楼；首家配置整层健身中心、养生中心、中西餐厅的写字楼；它是独立空调实现24小时自由办公、大幅度降低成本的写字楼；60平方米基本单位，自由拼合，满足多层次投资需要；中海物业管家顾问、21世纪不动产提供保值、增值服务。而会展时代中心的销售均价仅为6900元／平方米，以超高性价比傲视整个深圳，打破深圳CBD高价商务定律，为物业投资收益提供了理想空间。
深圳CBD以至环中心区区域，写字楼项目可圈可点，市场供应越来越明朗，而随着深圳城市经济总量的不断放大和城市国际化的推进，写字楼市场需求一年比一年大，尤其是像会展时代中心这种满足中小企业办公的写字楼，其市场需求会更大。会展时代中心现实的情况是———它只有500多个单位，供应量也非常有限，在租赁市场上不会由于自身放盘过多而博弈竞争。
根据深圳德思勤置业有限公司公布的两组数据：从平均收益率比较，住宅投资在5％－8％之间，商铺和写字楼在8％－10％之间；从市场需求增长率比较，住宅投资为8％，商铺投资为13％，写字楼却高达47％，以上的数据揭示了写字楼投资如日中天的态势，而会展时代中心，借势于2004年深圳国际会展中心的同步启动和深圳地铁试运行，借势于有助于第三产业发展的CEPA效应，更具典型的投资意义和理想投资预期。
作者:深圳商报记者刘付志明龚云
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