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“中国已经觉醒了吗？2004年的中国将呈现出哪些更富新意的面貌？经过25年的改革之后，中国是否又处于另一个十字路口？阻碍中国前行的最重要的障碍是什么？我们该如何向世界表明，中国提供的机遇远远大于挑战？
作为中国领先的商业媒体，《经济观察报》的观察家年会，将邀请中国最顶尖的商业、学术领袖与高级政府官员，共同探讨2004年中国的经济走向，并作出某种或许过分大胆的
预测。我们期待，这种讨论能够增进世界乃至中国人自己对于中国的理解。”
12月20日--21日，本次年会在北京中国大饭店举行，新浪财经全程图文专题直播本次会议。
以下是(专题论坛六：居住改变中国之“土地·投资·经营”议题二)达利集团的总裁黄世达先生发表演讲：
何力：谢谢刘总，刘总说中小企业应该联合起来，昨天晚上我和台湾的建筑公会，我们给印错了，印称了建设公会。台湾的行业注册以后，必须要加入公会，实现行业的联合，谈判的时候才有更多的代价和砝码。今天的话题还有两位嘉宾，一位是达利集团的总裁黄世达先生，还有上海中凯集团的副总裁陈映而女士。
黄世达：对于我们这些中型的外资企业，包括在座的中小型的开发商，觉得非常羡慕，也很想学习。我的焦点是谈为什么我们学不了。
刘晓光：我也是中小企业走过来的。
黄世达：我先介绍一下，我们达利集团主要是菲律宾的背景。昨天中景集团也是我们的大股东，是菲律宾北京的。我们在香港资产100多亿，但是在香港只是一个中型的开发商，因为大型的开发商在香港已经到三千个亿了。我们达利集团，我负责的就是北京朝阳区的项目，一年又去了上海，做了一个酒店公寓，所以对北京和上海两个地方，还有香港的环境，我还是比较熟悉，我只会讲一些经验，大家一起去探讨或者交流一下。
从实际出发，整个中国的资本市场或者是房地产类的资本市场完全不成熟，包括我们在北京一开始操作的时候，我们有很强大的外资背景，我们也是用一些传统的方法，当然我们不是靠银行贷款在海外有银行贷款的条件这里面，我们觉得施工企业的监制是不保险的，我们不是首创，首创可能是有很好的品牌和施工企业，我们的施工企业跟我们不是太多的合作，我们一定要把位置摆得很正，一定要跟他们讲得很清楚，你只负责工期和质量，融资你不要弄，不然变成他是甲方，我不是甲方了。你们学习的时候也要注意。第二，主要是121文件一出来以后，我们以前看见，跟很多内资企业讨论的时候，我们也很惊奇，没有一个企业像首创开始的时候就有一千万做十个亿的项目，以前他们有强大背景的国企可以做到这一点。
刘晓光：早期有用几千万做几个亿的，现在不行了，当年确实有这个机会，我在北京有三千万，做三四亿的生意是可能的，现在要做三四亿的生意怎么也要有一亿。
黄世达：所以中小企业别再想用这种方法在大城市里做了，没有机会，可能三类城市谈判的空间更大一些。另外，我们经常会想到海外怎么做，我们外资很了解海外的心态，海外的基金要求的是很稳定的回报，而且绝不牵涉你的开发风险。所以你们谈海外基金的时候是不现实的，海外基金是不会参与任何的开发，他要求的是很好的现金流。比如说你建一个商场，有10%的回报，可以找海外基金参与，不然的话，海外基金是不会参加任何开发风险的。当然现在有一些改变，香港一些栏位楼回报非常高，一些基金也会参与。
现在121文件出来以后，我们老想有没有其他的渠道，我们也看了很多，开发商包括的时候，主要还是基金法没有出来，没有强调基金在这边。第二个，现在变通的方法是什么？是信托。但是信托的量很小。而且你作为一个企业，他们要求的一个是非常高的回报，比如说基金成本可能到10，还要跟他们有很好的关系才能够拿到信托的基金在里面。还有他们的量非常小，所以这也不是很现实的。
何力：您说了半天，好象都不太现实，这怎么办啊？
黄世达：所以我说，下一步，刚才刘总提供了一个联盟，是比较现实的做法，联盟一起做，或者跟海外的投资商一起做，是比较现实的做法。房地产怎么也是大资金的运作，不是小资金的来玩的。
我们集团本身，作为一个外资商，我们也很想向首创学习，其实我们还是在一个很初始的阶段，以前对外资有很多的限制，我们怎么去做，也是一个项目公司，我们用项目公司的方法去运作，还没有权利成立一个集团公司，这是不公平的。另外，我们海外公司老想用海外的母公司支持，我们母公司有很大的融资能力，但是我们现在也在调整，不可能再这样做了，因为国内的融资还是有很多很吸引的地方，虽然成本比较高。比如说银行贷款五点多，我们在香港借的港币或者美元二点多就可以了，而且将来还有人民币升值，将来可能拿走更多，但是这里面有汇率的风险在里面。为什么说它又行呢？主要是我们要单独在中国做自己的项目，承担自己的风险。
第三个是海外的融资，中小企业在WTO之后，或者是将来的外资银行，可以形成一些融资渠道。但是我想，在现在，包括我们外资来讲也不现实。所有的外资银行看国内的市场都是有非常大的风险的，只看我们物体的抵押，通俗的是用什么砖头，你拿砖头出来，那就按国内的项目，他不评估国内的项目资产在哪里，这个将来外资银行会改变的。
在整个的转变过程之中，我也发现一个很好的、很有趣的现象，就是上海跟北京要做转变，差很远，北京还是非常非常封闭，政府一个政策出来，所有人都不敢动，而且也不会跟你动。比如说刚才说的121文件，一刀切就停了，上海不是，上海和江浙一带的想法不一样，他们会有很多的创新，这个创新可能政策有一些松动，但是中央政府看着它，比如说北京看着它觉得这个创新很好，就拿来北京用。不好了，这个人就背黑锅了。但是北京绝没有这种胆量做这种事情。比如说，谈到自由资金的问题，他们可能会做一个银行贷款，几个银行一起做，那么风险就会降低了。银行就是怕风险，几个银行一起贷款给你了，他们几个银行不可能一起撤吧？
刘晓光：北京和外地其实是有区别，包括我们，从项目开工到现在，18个月，这个项目反而值钱，反而容易批了，太多了，项目就没有价值了，这是北京地产的优势。
黄世达：刚才是我的一些体验，跟大家交流的。
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