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“中国已经觉醒了吗？2004年的中国将呈现出哪些更富新意的面貌？经过25年的改革之后，中国是否又处于另一个十字路口？阻碍中国前行的最重要的障碍是什么？我们该如何向世界表明，中国提供的机遇远远大于挑战？
作为中国领先的商业媒体，《经济观察报》的观察家年会，将邀请中国最顶尖的商业、学术领袖与高级政府官员，共同探讨2004年中国的经济走向，并作出某种或许过分大胆的
预测。我们期待，这种讨论能够增进世界乃至中国人自己对于中国的理解。”
12月20日--21日，本次年会在北京中国大饭店举行，新浪财经全程图文专题直播本次会议。
以下是(专题论坛六：居住改变中国之“土地·投资·经营”议题三)北京首都创业集团董事长刘晓光先生发表演讲：
何力：我们的主讲人是首创置业董事长刘晓光先生，达利集团总裁黄世达先生，上海中凯集团副总裁陈映而女士。
谢谢，会开得像走马灯一样，各位嘉宾可能也比较累。今天上午，看了地产论坛的市场，有点像教科书的味道，从事这个行业，要先把这个行业的环境分析搞明白。刚才大家已经就怎么拿地，房地产业最关键的问题进行了更深入的讨论。毫无疑问，中国房地产市场这些年的发展投资渠道比较单一，这是非常普遍的现象。中国的房地产市场，从启动到发展的过程，都有投融资渠道从比较单一到多元化的过程。概括来讲，房地产投融资的策略应该是两种手段，存在着两种渠道。一种是市场的手段，市场的渠道。我们说有资本的市场，银行直接融资，到银行间接融资，还有一些新的投资工具。比如说国内也开始有了房地产投资基金开始运作，还有一类，就是非市场化的，比如说通过政府的公共的组织、住房互助会，这样的形式实现房屋的开发和建设。但是我想，大家关心的是第一个，特别是目前，如何将比较单一的仅仅通过银行信贷这样的发展模式向一个比较丰富的、比较多元化的、越来越多的包括产业投资基金和其他的投资工具进来的资金渠道更多元化的房地产的市场，下面有请我们今天的主讲人，首创的董事长刘晓光先生就这样一个话题给我们做一个主题的演讲。
刘晓光：大家知道，一个地产商很重要的是钱从哪里来的问题，房地产是一个高度资金密集型的企业，我们首创干的企业都是跟资金有关系的，基建、水、路、轨道交通，加上地产和金融，都是钱的问题。我们地产商最最重要的还是钱的问题，钱从哪里来，往哪里去好办一点。
我讲过我的观点，钱最最核心的是投资，土地项目资源，是不是能吸引市场，有了好项目，就有无数的钱追你，有了坏的项目，再想找钱也没有用。我想多讲一点什么概念呢？原来我们也是没有钱的，八年前，97亿的资产，33亿的净资产，把政府这些部门的公司组织在一起之后，又交回了40亿资产，15亿的净资产、60多亿的资产，地产基本上没有钱。今天我们的总裁汤军先生到了，当年就给了他两千万，这是九年前的事，到了7年前，又给他追加了三千万，八年过去了，他成长了122倍，后续的东西还可能有100倍。有人说，要买你的公司多少钱，我说150亿的现金。一个公司从没有钱到有钱，从很穷到比较富了，这确实是一个过程。最惨的时候，我曾经为地产的一百万发愁，一分钱掰成两半花，很快的就成长起来了。非常核心的问题，就是解决了钱从哪里来。
这个是我们的过程，我给大家讲讲一张表，大家都是花钱来的，我一定认真地给大家讲一讲这张表：首创来讲，历史上没有钱，也很小，从没有钱到有钱，从单一的银行贷款渠道，变成了19个通道，是一个历史的过程。现在，我们的资金构成主要是这样的，母公司是首创集团，这是首创置业的概念，这是首创集团几个公司的集成。钱有19个渠道，首先是自有资金，母公司当前肯定要给他自有资金，两千万，后来三千万，然后基本上就没有了。接下来开始有一些其他的渠道了，重要的渠道是银行，当时不是一个公司，而是六个公司，再加上一个上市公司。从银行贷款来讲，很顺畅，做到今天，他现在有50亿左右的额度是可以随时动用的，帐上随时要保持十几亿、二十亿的现金，遇到项目，已经没有钱的问题了。
第三个渠道是发债，在几年前，我们专门发了一次债，那时候还是比较穷，这5亿多债，非常好，一天的时间全部发完，当时是以首创集团母公司的名义发的，因为当年首创地产的信誉没有那么大，是这样发的债。
然后是国内上市公司，他当时收购了广西护威，开始信贷融资、资本市场融资就开始了。
还有一个渠道，海外的直接上市，把公司重组起来，海外的机构投资者、股票投资者，甚至一些国内投资者都在海外的公司，在上海、广州、深圳一带有很多国内投资者在投资，他们是有港币的，在北京这种现象比较少，但是南方来讲，我们见到很多的国内投资者，比如说广州和上海，对首创置业非常清楚。
海外基金是一个渠道，我们组织了一些海外的基金，比如说ING和我们之间的基金，第一期二亿美金，第二期八亿美金，我们提供一个项目，基金可以进来。
还有就是客户资金，那是另外一回事了，预售房的时候，我们的预售率一年之内基本上都是96%，拿来基本上都卖掉。像阳光丽景，六个月，第三置业，卖得非常快。我们给投资者留了一个缝，买完房子保证让你涨。第三职业，甲级的玻璃幕墙写字楼，应该是一万三开价，为什么一万就开了呢？就留了一个缝，让你不断地追我。
施工企业肯定有一块，如果你不带资你就别来，这是一种商业行为，我保证给你一块利润，最后给你付款，跑不掉的，是靠信誉来赚钱的。
还有现在正在研究的是房地产基金，我们想建立一个比较大的基金，现在方案已经出来了，就是200亿人民币，这个做法由于现在没有基金法，我只能用投资公司的方式来做，但是管理的方式，基金管理人、项目基金管理人、发起人的构成、回报怎么锁定，怎么样发起，都有一套技术，是我们的专利了。现在很多大商人跟我一起在探讨，他们都愿意做发起人，你发起四亿，我追加你四亿，给你八亿，但是你必须给我15左右的净回报的项目，大家都有利。我这个技术解决了发起难和回报难的问题，剩下的100多亿，可以做并购，收购土地，资金的来源和通道就投了，如果做得好，很快就上市。
资产证券化，现在很苦恼，没有通道，我们把写字楼、商场、酒店或者公寓，有现金收入的，是持有型的、出租型的物业，打起包来，发债，或者卖给大的基金，甚至一些国际上的银行愿意买这种包。
这个图，基本上是我们地产商的投融资通道。昨天我讲到，银行是嫌贫爱富的，如果我们光指它，它一头疼我们就得发烧。所以我的体会是四条，第一，首先你的公司是好的，公司不好，骗人家，骗来第一笔，第二笔可能就没有了。如果上了银行的黑名单，那很麻烦的。第二个原则，项目必须要好，项目不好，人家投了钱最后回不去，不管是银行还是资本市场投资者还是债券投资者，也很麻烦。第三条，在融资过程中，不能光指着银行一个独木桥，要全方位地考虑你的资金来源组合，这样才能解决你未来的生存和发展问题。第四条，一定要有一个好公司的远景，我在路演的过程中，很多人问我，你这个公司没上市之前套多少现金？我说七十亿资金，我用最简单的一个图跟大家说一说，大家有什么问题，可以讨论。
何力：实际上刘总讲了两个问题，一个是好公司，一个好项目，一个是远景。不仅是房地产企业，钱这个东西，今天的钱和明天的钱是完全不同的，解决现金，除了好的项目，好的公司，有好的远景才是最重要的，远景意味着明天的目标今天会提前实现。大家做专业公司非常清楚，提前一个星期和提前一个月是大不相同的。另外一个，刚才刘总已经非常详细地开了目前首创已经进行的房地产融资策略和渠道，有很多从自有资金到贷款到企业债，到国内的资本市场买壳，到直接的IPO，到海外的基金，很多的渠道和手段都是在座的从事房地产行业都已经非常熟悉和应用的。有一个问题想问一下刘总，您刚才很原则地讲了，这些手段应该是合理的应用和分配，但是目前在首创实际的运作过程之中哪些权重比较大？哪些权重的上升趋势很快？在你将来的融资中比较有前途的。再有一个，具体的这些要合理地使用这些渠道的时候，是如何合理使用呢？
刘晓光：何总问的都是尖子问题，这个会大家来了不容易，一定要给大家最新的技术和思想，不是一般性的问题。你刚才问得非常准。第一个，我的负债率肯定要保持在50%，银行贷款也肯定在50%，傻子才不去贷款，银行贷款比例越高，良性的时候，股东的价格就越高的。贷到80%的时候，项目的流量非常好，仍然是最好的公司，这是地产商特定的公司，不是说你只要负债10%就是牛的公司。上市公司的时候，你的贷款比例高，又是良性的循环过程，股东的价值就提升了。第二个问题，我们将来上升的趋势是什么，主要可能要动用国际伙伴的投资，跟我共同组合的投资。刚才我没有讲，这是大家都知道的事。另外是动用基金的力量，第三个是在国际上做一些资产证券化的事情。还有一个问题，刚才我也没有讲，就是品牌融资，我的品牌就是钱，我的无形资产340亿，我的无形资产超过它的。三百万美金做三亿美元的生意拿着人家的钱回来了，还要收他的管理费，基本上不用了。中国人现在不能这样，我弄两个电梯还行，弄个窗户还行，别的就弄不了了，信誉还没有到这一步，我有80年的历史、50年的历史，我是上亚洲市场融资，这个品牌肯定是非常大的。
何力：这么多的融资手段里，有没有具体操作的技术上的例子？
刘晓光：很多了。我讲一个新的技术，我们动用过一次，下一步还在设想。就是叫做综合经济金融链条，一块地来了，十个亿，我们的开发商上来要拿十亿，他拿三亿，这七个亿在银行拿钱，银行给钱的时候肯定要有质押和担保，我们一般用信誉担保就可以了，有人讲长期的怎么办？金融信息肯定要上。有了担保，有的了土地，有了开发商，有了银行，基本上就做完了，首创集团作为母公司也要把风险锁一道，我们要把销售设计了。虽然是我们自己的地产商，如果把成本项目按照成本压到销售商里，我的风险就完全接触。一旦我的开发商儿子不还钱，我的担保公司就要承担了，四千多的项目按照四千多卖，在北京跟玩似的。金融链条动用以后，他就有无限的钱。这里面很多其他的商业技术，时间不多了，没有办法讲，另外有一些是机密肯定不能告诉你的。
何力：还有一个问题，我们在融资过程之中，是不是不同的钱价格是不一样的？
刘晓光：那肯定的。
何力：过去我们一致认为，银行的钱是有价格的，要付利息的，发债是有价格的，有些钱很便宜，比如说公开发行股票或者上市。其实从长远来讲，搞不好是不是上市更贵？因为股东要的回报比银行的要求，从长远来讲可能更高，所以不知道首创在使用资金，将来的融资策略过程中间有没有考虑到如何平衡不同的资金来源的成本？
刘晓光：这个非常对，用任何的钱成本是不一样的，特别是市场经济的规律，天上没有掉下来的馅饼，不花钱的面包是不甜的，资本市场是不同情眼泪的等等，但是我想，用基金市场的钱还资本市场的钱呢？显然我要用资本市场的钱，你说了，资本市场短期没有压力，长期有压力，但是你不要忘了，套现非常快，可以卖掉。基金市场不一样，假如这个项目100亿，我们是百分之百的贷款，这是我们可以做到的，我的信誉品牌在这里摆着，这样我们每年的净回报必须超过11.5%，5.5的利息得还。资金市场肯定要动用，但是成本是刚性的。资本市场虽然拿到的钱是没有利息的，但是以后要给他净回报的，他可以随时套现，随时买卖，随时再融资，比资金市场的钱好得多。很多人问我，你手上十几亿到一百亿怎么来的？我告诉大家，50%是资本市场来的，50%是挣出来的，八年中间，净挣一百多亿这也是吹牛，说明什么呢？这说明资本市场的力量，我挣了几十亿，我又拿了几十亿，这几十亿也是我的。所以资本市场的钱肯定是最有意思的钱，但是资本市场的钱难度非常大，你要有这样的概念、素质、未来、前景、团队、竞争力，一系列的问题。资金市场也一样，但是比它稍微地容易一点。
何力：说到这里，接下来的问题就很顺理成章了，也是我想问的，意思是说，首创是大公司啊，首创有品牌啊，所以首创作为一个项目，甚至可以百分之百贷款，但是中小企业怎么办？
刘晓光：上次去海南，顾秘书长非得让我去，我就去了，都是中小企业，确实挺惨的，中小企业也要活下来，一个是国家的问题，不是我们的问题，中小企业房地产商的体系怎么建立，国家应该给条件、政策或者是扶植系统，现在基本上没有。我们做担保公司的，我们也做，基本上不给地产商担保，为什么呢？他给科技企业担保五百万一手，一千万以下一手。谁给中小企业担保？有没有这样的信用体系出现？这不是中小企业考虑的问题。第二个，中小企业要联合起来。比如说河南省什么什么地方，我有七家，你们应该联合起来。有没有可能你们每个人，每一家出一点风险种子基金，放在那里，有困难的时候帮他一把。第二，你们把地组织在一起，吸引更大的投资者，统一打包吸引是可能的。第三，国际大投资者，肯定喜欢最好的地，最有前景的地，最能套现的地，你做不动就可以卖给他，或者重组进来，大家一起赚钱。你要把钱赚透了，最后可能赚不到钱，反而倒霉。我是不同意房地产业形成垄断的，十个做的生意，最后就剩下两个了，肯定有抬价的，对民间的老百姓是不利的，对国家的市场经济发展也是不利的。任志强说得很对，美国西部我也见过，很多地产商一年只做一套别墅，你要让他生存，不能让中小企业生存了，有利于垄断了，这不公平。
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