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“中国已经觉醒了吗？2004年的中国将呈现出哪些更富新意的面貌？经过25年的改革之后，中国是否又处于另一个十字路口？阻碍中国前行的最重要的障碍是什么？我们该如何向世界表明，中国提供的机遇远远大于挑战？
作为中国领先的商业媒体，《经济观察报》的观察家年会，将邀请中国最顶尖的商业、学术领袖与高级政府官员，共同探讨2004年中国的经济走向，并作出某种或许过分大胆的
预测。我们期待，这种讨论能够增进世界乃至中国人自己对于中国的理解。”
12月20日--21日，本次年会在北京中国大饭店举行，新浪财经全程图文专题直播本次会议。
以下是(专题论坛六：居住改变中国之“土地·投资·经营”议题二)华远集团董事长任志强先生先生发表演讲：
张颐武：现在这个问题非常复杂，现在获取土地是地方政府互相博弈最多，也是非常复杂的问题。现在中国有很大一部分恰恰都是土地的转换、转移上面的问题。而土地产权的变化，转移的过程，扭转的过程在中国的经济发展里面占据重要的地方地位。特别是这个涉及到49年以后，中国的成本低，是由于毛主席造成中国的一个革命，中国的土地的所有权是中国的，一方面给我们人口有很大劳动力，另一方面给我们一个无穷无尽的空间，为中国的发展的创造了一个前提。土地是非常的复杂，现在我们请任志强先生讲话。
在中国我们讨论问题应该成养成一个守时的习惯。应该这是一个非常不好的传统就是中国人愿意从天上讲到地下，所以今天我们要压缩时间。对任总这样讲话的天才，也要压缩到15分钟的时间，请任总15分钟的演讲，把最精彩的观点告诉我们。
任志强：谢谢各位。15分钟讲这么大一个话题是比较难的。本来来之前会议告诉我可以讲45分钟，主持人告诉我只讲15分钟。我用很快的速度把大概的情况介绍一下。
我们一般取得土地的方式，公开的是两种，一种是协议出让，或者叫政府行政批准的，一种是挂牌拍卖，按11号令的办法，我个人认为还有一种，就是市场的资本方式。对于第一种协议与行政批准的方式，在北京市18号文件里通知，就是11号令之后的文件，约定还有协议出让的方式获得，绿化带、危改、经济适用住房、工厂搬迁等等。最近北京市下发一个新的文件，把这里面相当一部分列入到挂牌拍卖或者协议出让要公示的办法。剩下的就是经济适用住房和地铁、基础设施的覆盖。第二是挂牌拍卖的做法。国际上来看，我们是国际上引进的这种招标拍卖挂牌的方式。前一个单元，也有人说到，它不是最好的办法，就是因为国际上大部分的土地私有化的国家，共有土地用挂牌买卖，私有土地可以平衡共有土地的价格，这两者之间有平衡的时候，就不会出现价格泡沫市增长的平衡机制。但是我们国家是唯一垄断的一个缺口，必然会形成价格高速上涨。美国评估土地拍卖的时候，不是用价格最高者得，而我们通常是价高者得的方式。建成的其他贡献，税收、就业等其他方面的贡献，第三个评价标准是是不是造成重大的负担。最后是为土地支付多少出让的价格。我们没有前三个，只有第四个，变成了土地拍卖中价高者得的弊病。土地的产出决定了价格，而土地拍卖是以土地的成本决定土地的产出。从经济学上来说这是一种悖论。
北京的情况看，土地供应量减少的时候，土地拍卖会使价格高涨。全国拍卖，价格普遍增长了30%到90%，北京最近拍卖的土地，发展商投出的价格，实际成交价格和土地出让价格的预算差了90%，翻倍了。这是一定有缺陷的。全国情况看，使土地供应大幅度减少，会起到抑制的作用。北京有一句话，土地供应量20%被压缩了，这可能是政府考虑到泡沫的问题，另外就是土地本身供应就不足。是不是全国都能用这种方式？在非发达地区，应该说大部分地区还不能用土地公开拍卖的方式，虽然国家拼命地强调，一个是他们的规模过小，不利于进行成片的开发，或者根本没有实力进行市场的拍卖，另外是规划条件根本不具备提供拍卖的一个基础。
所以全国这样大的一个经济发展不平衡的，这样一种方式并不是可行的方式。我们深圳地区的蛇口、华侨城，都是用几平方公里的城市规划实现了一个城市的新面貌，都切成小块的话，整个规划就不会实现了。现在的土地拍卖形成两种形成，一种是当地的企业往外跑，外地的企业因为不了解情况都往本地跑。城市规划对一个城市来说是非常重要的，相应的对策是什么？我觉得，对于土地拍卖来说，很多人还没有想到用联合或者联盟投标或者共同投标的方式进行，这样的话，就对土地市场有一个极大的影响，你争我也争，两个人都争得价格倒了不合理的地步，你还要出钱加价。它跟文物拍卖不一样，文物拍卖价格最高的时候，并不等于你亏了，下次拍卖的时候可能更高。土地是作为资产进行经营的，高到一定程度的时候，就不匹配了，起码你是在给别人发补贴，因为你的高价使别人获得更多的利润，并不能使你获得更多的利润。目前大家还有很多土地存量，而这些土地存量并没有完全被盘活，按国家的规定来说第一我们是允许进行二级市场的转让的，可是大家更多的是看到了一级公开而没有看到二级市场的公开。第二个情况，就是投资入股的方式进行合作，也许是解决土地的一个良好的方式。现在大量存量土地已经被遗留在各种公司的手中，有的是没有钱，有的没有品牌，有的没有能力，不管用什么方式，都应该可以取得合作的方式。
刚才香港置地和万通的合作是一方出地，一方出钱，使香港置地获得好的土地，使万通获得资金的来源，这两者的合作使新城国际取得很好的效果。我们前面有一个项目叫海龙公寓，用我们的品牌，占了对方55%的股权，表面上看来，对方减少55%的收益，但是由于我们的品牌和价格的提升，使他获得的收益比预期的百分之百还要多，这种合作可能在社会上越来越多了。
再有一种是公司的收购，对土地的直接收购可能会增加契约税，一方有一个营业税，另一方有一个契约税。在转换成公司的收购过程中，起码从目前的法律法规上来说，股权收入是没有营业税和企业税的，就实质转移了土地的所有，而形成了一个公司的收购。另外，避免了用公开交易方式，可以把所有的自用地改变成信用的自翁用地收购，对有效的开发土地进行互相置换，都成为获得土地的新的方式。
在发展的过程中，我们公司既有收购公司的，也有挂牌的，也有品牌或者资金跟对方合作的。所以91年，我们和华润分手以后，很短时间之内我们取得了大量的土地储备，恰恰把这三种方式都充分利用起来，才有可能在短期内获得大量的土地。公司合作的事，越来越多地被提到议事日程上来。伊拉克战争的时候，美国派了20万兵，但是仍然需要其他国家，哪怕派10个人，100个人，目的是创造合作的机会。这个例子很简单，不是美国人缺这10个人或者缺这100人，而是需要一种国际声援的合作精神。我们处理得不太好，比如说大兴的土地拍卖涨到9个多亿，我们曾经采取六家拍卖，要么你跟我合作，要么我把你轰出去，这样这个公司参与到里面，占有一定的股份，我们就用土地的原价进行摘牌了。你送给政府的钱的同时，是拿老百姓购买的收入慷慨地送给政府了，与其这样，不如把更多的钱让给老百姓。所以土地方式的取得和我们的战略安排以及你是不是有合作的精神相关，防治市场有虚拟泡沫，而使老百姓真正受益。虽然政府没有这样想，但是发展商要这样想。你要采取博弈，这个博弈的过程就是不要让老百姓吃亏，我不敢说不让政府吃亏，但是起码不要让老百姓吃亏。
张颐武：非常感谢任总的精彩发言，他旗帜鲜明，第一还是说开发商的利益和老百姓是连接在一起的，跟政府的博弈中间，他认为开发商代表老百姓的利益，我有个问题清交任总，现在很多人都认为，开发商自己把利润的大头拿走了，政府从这里面，不透明的土地转让过程中间，政府受到了损失，老百姓也没有得到利益，所以现在拍卖造成开发商互相竞争以后，反而给政府和老百姓创造了机会。一般有这样的意见。现在任总提出一个解决方案，开发商联合起来投标，跟政府的博弈加强了，是不是政府的说话能力又弱了呢？任总究竟怎么样平衡这些利益的关系？
任志强：政府在房地产中获取的利益是最多的。第一叫做政府从土地上获取了土地出让金的收益，第二从城市改造中获得了市政基础设施建设的收益。大概我们算了一下，平均每一个房价，一千块钱的房价里有二百块钱的是税，20%以上的是税，也就是说政府从重复收税和多次收税的过程中，占去了相当大的比例。政府还有我们看不见的，学校配套、商业配套、居委会配套、老年活动站的配套，所以正常的房价里，70%是政府的收益。博弈的最后结果是老百姓和发展商共同和政府博弈，所有房价的土地成本、政府的收益，都会由最终的消费者承担，发展商所得的是利润的部分，其他的都是过手的钱，就和使唤丫头一样，你给了我也还要交给政府。所以联合起来就是让政府的收益适当减少，才有可能让老百姓的钱减少。这里面不要产生误解。另外政府的收益是从农民手里榨取的利润比从发展商那里更多。而这里面的钱还是由老百姓收。土地收益是提供公共产品的重要来源之一，税收有一个平衡贫富差别的作用，所以不能都作为公共指出的来源，你也不能说完全不合理，因为他会用公共产品返回给消费者，但是实际上这里面最大的收益者是政府。只有在发展商和政府博弈中把土地价格适当降低的时候，发展商才有可能把总产值的价格降低，发展商不会做亏本的买卖，有利润的条件下，发展商有可能调整利润的多和少，这是供求关系的变化。这两者之间的博弈远远低于发展商和消费者联合起来跟政府博弈，不管和房价有多少关系，一定会成为一个支点，假定没有这个支点，没有土地了，所有的产品也就不存在了。
张颐武：任总还是善意的评价发展商的贡献。下面我们请上房信息的总裁许先生说说他的意见。
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