|
“中国已经觉醒了吗？2004年的中国将呈现出哪些更富新意的面貌？经过25年的改革之后，中国是否又处于另一个十字路口？阻碍中国前行的最重要的障碍是什么？我们该如何向世界表明，中国提供的机遇远远大于挑战？
作为中国领先的商业媒体，《经济观察报》的观察家年会，将邀请中国最顶尖的商业、学术领袖与高级政府官员，共同探讨2004年中国的经济走向，并作出某种或许过分大胆的
预测。我们期待，这种讨论能够增进世界乃至中国人自己对于中国的理解。”
12月20日--21日，本次年会在北京中国大饭店举行，新浪财经全程图文专题直播本次会议。
以下是(专题论坛六：居住改变中国之“土地·投资·经营”议题一)台湾建筑工会的理事长赖正镒先生发表演讲：
冯仑：谢谢马董，马董给我的感觉一直是非常有责任感，也是非常严谨的企业家，他的建议非常重要，我们会转达给会议，会议通过媒体很快会让大家听到。赖总在大陆耕耘很多年了，应该会有另外一番滋味。
赖正镒：这十几年来，我一直在中国大陆来来往往的，尤其是两年前，政府停止配售福利房以后，我认为中国大陆不动产的市场应该算是正式开始了，之前只是一个酝酿期。我问一般市民，租金是多少钱，他们一个月只要付七到十块钱，所以我想，这个市场还久呢。几年前终于停止配售福利房了。我们有三个应该思考的大问题，第一个问题是土地政策的问题，土地是我们不动产的裁量，没有土地其他的就都不用谈了。现在政府已经决定大部分的土地都要标售了，但是标售一定会产生价格快速上涨。如果我在内地有很多公司，折算要标售一块地，我是那个公司，一定把那个地价标得很高，当然就涨价了，不动产的涨价，对国家的经济发展肯定是负面的。像在台湾，政府标价土地，就是涨价的元凶。涨价之后，房子也要涨价，一直往上飙，所以就变成了政府拆迁的部分，老百姓会说，我要买房子，可能这个开发商买8000块，可是我一定要卖10000块，因为我这个房子很小，这样对市场来说，就不是很好了。这个政府要思考，需要有两套制度进行，议价大于标售，为了公平起见可能必须要走标兽，但是土地是国有的，政府要运用公权力让企业收上拥有土地，可以控制的土地，议价，让价格不要快速上去。日本十年还不能恢复，就是不动产泡沫的问题。台湾这八年来，很快的今年就恢复了，是因为泡沫不算太大，台北的房子跌价大概四成左右，不会影响到金融。所以，政府的土地政策，在都市计划里面，我们外地看都很奇怪，这块土地容积到底多少，都市计划里面到底可以做多少房子，多少住宅，没有一个固定的规定。台湾的土地，要买的时候就可以清楚地从政府的资料里调出来，容积是多少的，可以做什么样规划的产品，是固定的，没有任何人可以影响到。在这里，好象可以谈判，空间就很大了。
冯仑：从发达地区和不发达地区，谈判空间很大，上海的谈判空间已经很小了，但是到一般的城市，谈判的空间确实很大。
赖正镒：对于我们外地的房产商来讲，就很吃亏了。大陆这里的金融问题，贷款融资大部分都是之前国营企业的，国营企业我们猜想，台湾的报纸上分析，有问题的贷款，到2010年的时候，应该还会更好，大家都在努力地打拼。2010年，世博会完成的时候，就会有一些政策问题，景气会下来。当它下来的时候，第一个冲击最大的一定是金融业，如果是国有的金融业的话，政府当然拿钱来，这样就会造成很多金融的问题，包括整个国家的信用平等一定会下降，大家投资一定会开始下降。所以这个金融问题，政府怎么样注意这些，还是有办法的。最近公布贷款土地的融资或者是间接融资的话，要达到什么样的程度才可以融资，办法还是有的，这个叫做信用的膨胀了，本来融资可以得到七成或者六成，有办法的可以融资十二成。我是台湾省建筑工会理事长，我底下景气好的时候有一万二千家开发商，不景气了，就只剩下不到一千家。过去膨胀得越快的公司是最早不见的。所以不见得比例很高，所以这个比例问题政府一定要有一套非常完整的金融管理制度，什么状况下才能贷款，不然的政府全部都要买单。不动产的问题会产生金融问题，金融问题会产生整个国家的国力的问题。
第三，就是有序经营的问题。刚才我提到了，一万二千家剩下一千家不到。在中国大陆，比如说冯董开的公司，观念甚至超越了台湾，有序经营，把产品的售后服务，把形象和品牌都做好了。一般来讲，过去开发商盖的房子，老板不敢去住，因为楼里天天有人去找你，买房子一定买老板住的那一栋，你放心了一定很好，服务很好、品质也很好。从规划到产品品质的要求，一直到售后的服务，建立一套完整的品牌形象，这是未来有序经营之道。台湾现在还在的公司，马董的公司，在台湾绝对是数一数二的企业，因为他非常重视品牌的形象，但是这一点是很难的。品牌形象可以值多少钱？同地段在一起，可以增值20%左右。大家在手上握有很大的资金，建筑商有这个资金以后，都想投资其他很多的企业，这样会分散精神，一分散了精神，对整个行业的投入就会产生变化。一般来讲，我了解的台湾的一万二千家不见了，真正在本业出问题的也不到10%，90%都是跨级的被其他的行业拖掉了。有人问以后还做什么行业的，我说还是做不动产的行业，因为没有比这个更可爱的行业了。
冯仑：赖总讲的确实是真知灼见。我今年在3月份去台湾，跟马总和赖总都有交流。后来我在大量的观察当中发现，台湾最多的地产公司有8000家的，赖总说还要多，现在真正有影响的就只有剩下一二百家，只有两类是活下来的，一类就是精而专的都活下来了，像马总、赖总的，公司非常专注一个行业。第二个活下来的就是大而乱的，统一、合信和国泰的，他们都是做理财工具的。大陆也是这样的，中石化、电信、红塔这些下面可能都有房地产，这些都是属于大而乱，养了一些东西。我们民营的大多地产公司，实际上也只有精而专的路才能更好。
| 
