见习记者 孙 磊 本报记者 邱 伟
北京报道
2003年8月，“121文件”出台仅隔两个月后，张宝全便以“贴息委托贷款”成功绕行。
当过兵、下过乡、做过木匠等无数职业的张宝全，唯独没做过金融，但他万万想不到，他会和“金融创新”这个词语联系到一起。
张是今典集团掌门人，北京房地产界的风云人物。最近，他备受关注，这是因为他开发的“苹果社区”对央行“121文件”（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》）两次的成功突破。
“121文件”明确规定：“商业银行只能对购买主体结构已封顶的住房发放个人住房贷款。”张宝全为了让这一条款“形同虚设”，煞费苦心。
旧模式：出资打“擦边球”
2003年8月，“121文件”出台仅隔两个月后，张宝全便以“贴息委托贷款”成功绕行。
“那时我们正好要开盘，必须要解决按揭的问题，如果不解决而一直把房子盖到封顶的话，会给经营带来很多问题，”张宝全回忆当时说，“发展商不干正事，是被逼的。”
张宝全的方法非常简单：今典集团自己出资2亿元，以“贴息委托贷款”的方式委托给北京市商业银行，在楼盘封顶之前向购房者进行按揭，利率比正常银行贷款利率低一个百分点；待楼盘封顶之后，该按揭转为正常利率的银行住房贷款。
实际上，张是在拿自己的钱按揭给购买者们。虽然有众多同行怀疑张2亿巨资的可靠性，但张向记者表示，今典集团有足够的资金实力。
这个方法实施不久，即有市场传言，称该委托贷款项目运作“受阻”，银监会正“调查”该项目运作。
对此传闻，张宝全说：“今典集团和北京市商业银行的协议，是成功地打了一个‘擦边球’，既不违规，也不违法”，“银监会来查苹果的项目，就是来看看，我们还是接着‘打球’，他们说不出我们对，也说不出不对”。
但是，“擦边球”是接着打了，张宝全却逐步领悟了监管机构的想法：“金融应该由金融机构来做，发展商应该去盖房子去。”
而且，“贴息委托贷款”是要动用发展商自己宝贵的资金，决不是长久之计。
张宝全思索新的突围之道，电影学院毕业的他自得自己的艺术创造情感，并要把这种创造情感迁延到金融领域。为此，他为新的金融创新定下了目标：“中国的市场上的金融工具很少，几乎没有楼市消费或按揭的证券化产品，需要打破常规来创新，而中国第一轮创新则是建立游戏规则，把没有变成有，建设符合中国特点的建筑、金融体制和销售渠道。”
新模式：三方金融机构协作
张宝全新的突破形式下周将会正式对外公布，本报率先得知。
新办法是把原本由银行完成的整个按揭过程分成几个部分、不同的机构在其中发挥不同的作用。其中，最主要的就是加入了北京国际信托投资公司（以下简称北国投）、精瑞基金（房地产投资基金，经营权设在国外）的作用，而同时，房地产开发商将从按揭项目中退出，也就摆脱了以前通过银行向消费者委托贷款而引起的种种非议；整个项目交由信托、银行、基金三方金融机构完成。
如图例所示，具体的过程是：北国投将会针对苹果社区发行房贷信托计划，与精瑞基金在国外的资金能力相配合，向国内外的机构和个人融资；在项目楼盘封顶之前，是由北国投通过发行信托融得的资金，来向苹果社区的购房者按揭贷款；楼盘封顶之后，北国投将按揭项目转给银行，银行支付给北国投相应的购房款，购房者转向银行按揭。
据透露，其中银行提供按揭的利率仍按照目前银行的个人住房贷款利率来做；而北国投作为信托机构，按照有关规定，其按揭利率是可以在银行利率的基础上有15％浮动的，但是按照苹果社区之前的许诺，北国投将仍按照银行利率标准再贴息一个点来提供按揭。相应地，北国投发行的房贷信托计划的利率，即是在贴息按揭利率的基础上扣除北国投收取的手续费比率。
“作为信托投资者，他少了一定的利率回报，但由于是短期的消费信贷，这里面蕴含的风险是比较小的，而且又由于出口是银行，这就更加减小了风险；作为购房者，他享受了一个点的利率优惠。所以双方都是合适的。”张宝全感到很满意地说。
新的按揭贷款证券化方案就这样出炉了。据记者了解，今典集团即将和北国投、精瑞基金就此方案签署协议。
张宝全强调，新的方案符合目前的各项法律法规。而且这种消费信贷的证券化还有两个好处：其一，假如房产投资过热，那么刺激消费就可以化解泡沫；其二，通过推出消费产品来对投资进行支持，这就把经济运行引入一个良性的轨道上来。
将信托进行到底
唯独的疑虑可能是在购房者，因为购买者对于房地产商、北国投与银行三者之间的关系要有一个准确的了解，可能还需些过程。
由于采用了新的按揭贷款方法，购房者在办理购房按揭时，就可能会与以前的手续有所区别。新的方案中，由于北国投也向购房者提供了按揭，所以不可避免地购房者也要与北国投之间签署协议；银行和北国投要联合审查购房者，购房者需要同时签署好几项文件。
以前的房产销售，都承诺要给购房者带来更多的方便，但现在却又多出了一些手续和环节。购房者会理解吗？
张宝全解释道，“对于购房者来说，是多了一些程序和环节，但好处是多了一家机构评估了风险，信托评估了短期风险，银行评估了长期风险，从而是更安全的一种保障。而且在一定时期内还可以享受1个点的利率优惠。”
“销售的过程中肯定要向购房者解释清楚”，同时张宝全也对销售的前景充满信心，因为已经有四千多人预订了苹果社区。
其实，张的金融创新不止于成功绕过了“121文件”，更是把利用北国投给自己增加了一个销售产品，那就是：投资型信托房产。
张宝全向记者举例说：假设苹果社区一套房子价值50万元，投资者购买了北国投50万元的信托产品后，在一定的期限内，就拥有以一定的价格购买该房子的优先权利，同时可以考虑转让给他人，也可以随时按照原价附加定期存款利息的价格卖给北国投。对于投资者而言，自己购买了这个房子，就可以享受到低价的优惠；转让给他人可能有升值的潜力；如果既不想买也没有转让的话，就可以随时返还卖给北国投。
这种投资型的信托产品用张宝全的话来形容，就是把购买信托的人发展成了一个个的小发展商，来发展每一套房子。同时还可以起到减少银行存款、加大资金流动性的作用。
“发展商退出，由金融机构来做，央行会满意的。”张宝全满怀自信地说。
至于张的行为会成为房地产发展商们绕行“121文件”的“楷模”，张宝全笑着称：“苹果可以做，香蕉、梨也可以做。”
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