今年细数五件事冷眼看待地产界

　　作者： 郭鸿宾来源：郭鸿宾鲁欢薛岩陈静

　　“李杜诗篇万古传，至今已觉不新鲜”。每到一年岁末，盘点就是个叫人头疼的差事。如同贺岁片一样，拜年的话再甜也不能老说，老百姓再喜欢的菜也得换个造型再端上桌。这不，就连贺岁片的老祖宗冯导如今都改走悲情路线了，葛优的标志性光头都开始长毛了，年终盘点凭什么就得一成不变地歌功颂德呢，就不兴玩点儿“冷思考”啥的？一句话，谁让 咱赶上这个求新求变快如闪电的年代呢！请看———今年细数五件事1、两份文件导演大悲大喜

　　两份文件，一份叫121号，一份叫18号；前者是悲情导演，后者是喜剧大师，“两人”看似一对冤家，却出人意料地联手导演了本年度楼市最富戏剧性的一幕。121文件引发楼市震荡

　　6月13日下午，SOHO中国董事长潘石屹回到办公室，发现办公桌上摆着一份中国人民银行121号文件的传真件，拿起来仔细一看，老潘大吃一惊，“严格控制土地储备贷款的发放”、“规范建筑施工企业流动资金贷款用途”、“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”……一向对政策非常敏感的老潘，很快就读懂了这些条文背后的含义———央行在房地产企业开发过程中可能获取资金的所有渠道，都设了关卡。更有发展商称，“这是我见过的针对中国房地产行业的金融政策中影响最大的政策，中国房地产业将从此开始重新洗牌”。

　　同一天，一向温和的地产儒商张宝全也对此政策出言不逊，说是属于典型的“拔苗助长”。

　　6月16日，《经济观察报》刊登了地产大佬任志强一篇三千余字对该通知的评论文章，认为央行出台此政策是“急功近利”。

　　深圳股市，地产股已经对该政策出现了一定反应，不少地产股出现下挫。央行用心良苦

　　对央行来说，121号文件的出台也是不得已而为之，因为无论是银行还是房地产业，面临的问题和风险太多了。自2002年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。这些问题如果不及时加以解决，将不利于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范银行的信贷风险，保持金融的持续稳定。因此，此次出台政策的基调是为了控制房地产的局部过热，并不是要完全限制房地产业。

　　在记者的采访中，几乎所有的开发商都对121号文件的良好愿望给予了肯定，但同时也指出121号文件过于简单化。今典投资集团董事长张宝全表示，目前除了银行贷款，开发企业在没有更多融资渠道的情况下，银行贸然掐断这个渠道，开发商为了保证先期投入，可能会从非法渠道融资。18号令让地产商松气

　　然而时隔两个半月后，8月31日晚，老潘提前拿到了另一份名为18号令的文件后，却一扫121号文件所带来的积郁，很开心地将其转发给了不少朋友。“都是利好消息，只要读懂了这个通知，房地产开发商都会很高兴的”，老潘在接受记者采访时如是说。

　　潘石屹用了两个词来概括他对《通知》中宏观精神的把握：支柱产业、市场化。

　　“18号令开篇即确立了房地产业已成为国民经济的支柱产业地位，同时，‘进一步明确房地产市场发展的指导思想’，这表明政府对今后房地产业的发展的态度是，坚持市场化的基本方向，而非计划调整。”

　　从《通知》来看，中央政府对房地产信贷的态度和央行121号文件流露出来的央行的态度差距甚大。央行的出发点是为了防止房地产过热，但《通知》明确提出“发展住房信贷，强化管理服务”，“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度”。

　　君龙投资（中国）有限公司董事长郭钧则认为，18号令可以看做房地产界极大的利好消息。在不少问题的认识上都有了统一的说法。比如说经济适用房、廉租房以前在管理方法和销售渠道上都混同于市场化的商品房，而18号令第一次明确了廉租房、经济适用房就属于社会福利、保障范畴，严格限定购买人群。这是非常科学的，本来属于福利的东西就应该承担社会责任，而商品房就该按照市场规律来运作，它们分别体现了社会原则和市场原则，这是公平的竞争环境。2、经济适用房遍地开花开发形势热火朝天

　　如果要评“谁是今年最火的项目”，那么，经济适用房将当之无愧地获此殊荣。与前两年天通苑、回龙观形单影只相比，今年本市经济适用房建设真可谓是遍地开花、狂飙猛进。据了解，今年本市经济适用房续建规模是467万平方米，新开工经济适用房在完成年初定下的300万平方米的基础上，下半年还将新开工建设8个经济适用房项目共128万平方米，这将使今年新开工的经济适用房项目达到25个，遍布全市东西南北。

　　今年，北京的经济适用房建设，不仅在开发总量上突飞猛进，而且项目布局也有了显著的变化。

　　首先，北京市经济适用住房项目，在分布上呈现出向东———朝阳区，向南———丰台区的发展态势。

　　其次，相比回龙观等位置较为偏远的北京市最早一批经济适用房，新开发项目绝大多数分布在三环以外，并多半在地铁、轻轨、环路和快速路等交通主干道的沿线。

　　第三，以往购房者购买经济适用房看重的是价格，其他方面不敢奢求，而今年的经济适用房却在景观设计、社区规划及户型设计等房屋品质的诸多方面给了买房人意外的惊喜。例如，在户型结构方面，今年大部分新开盘的经济适用房项目均是板楼，如双惠小区、朝阳新城等等。火暴同时存在隐患

　　不过，经济适用房更像是一柄双刃剑。北京金隅嘉业房地产开发公司总经理李桢祥认为，哪个地区出现经济适用房，该地区现有的普通商品房的销售将受到很大冲击，其入市价格和平均价格都会受经济适用房的影响。知名职业经理人谢强则认为，经济适用房选址在南城或者郊区比较适合，在商务区建的经济适用房若干年后会形成社会保障、治安等方面的很多隐患。

　　据北京市国土资源和房屋管理局调查测算，今后4年，北京用于解决中低收入家庭的住房，平均每年约需600万平方米，其中每年集中建设的经济适用房300万平方米。在这一背景下，目前经济适用房建设和管理中出现的一些问题也日益突出，如房源短缺；“号贩子”利用网上注册认购楼盘之机高价倒卖认购房号等。因此，要堵住这些漏洞，严格界定经济适用住房市场入市者的合法身份，对相关政府部门而言，无疑将是2004年一道颇为紧迫的难题。3、商业地产警钟响起

　　2003年，堪称是名副其实的商业地产年：从年初开始，中关村和CBD几个项目底商的竞买，加上重新包装后火得一塌糊涂的老项目第五大道，以及层出不穷的各种商业研讨会、商家战略联盟会等，再加上其后世纪城建造55万平方米、号称亚洲最大的单体MALL……致使“商业地产”成了今年北京楼市中最受关注的名词。商业地产数量激增

　　大批量的商业物业推向市场，特别是在CBD及其周边地区，难怪有人将时下的CBD比做一个大工地。记者了解到，国贸正南隔路相对的建外SO?鄄HO，面积相当于上海新天地的3倍，将建成有16条步行商业街、300个沿街店铺；总建筑面积达90万平方米的珠江帝景，则是一座典型的具有集成社区功能的“城中之城”。金地国际大厦由一栋国际甲级写字楼、一栋服务式公寓和连接两栋塔楼的三层商业群楼组成，地上总建筑面积约为12万平方米；苹果社区有长约两公里的苹果街，总占地面积6万平方米；新城国际的商业街正在规划中。

　　据世邦魏理仕的统计，在目前已知的CBD数百万平方米的开工量中，在2008年之前，CBD地区将新增50万平方米的商业物业供应。

　　有关统计报告表明，2003年房地产市场上，新增购物中心的平均建筑面积由10年前的5.6万平方米，增加到2003年底的9.6万平方米，增长幅度为71%。以至于有人认为，2003年是房地产市场的“shoppingmall年”。商业地产的隐忧

　　在北京，连夜排队买经济适用房不算稀奇，但每平方米均价2万元的商铺也要排队购买则有点稀奇了。而10月18日，记者在珠江帝景的商业走廊现场推介会上看到排队的长龙足有近200米。

　　市场真的能无限度地消化这些项目吗？在CBD，高档写字楼的价格均在每平方米1200美元以上，国贸每月每平方米的租金约36美元，而商住楼的平均价格也在9000元，除了一些财大气粗的大公司，对于成长阶段的中小型企业来说，确实是不堪重负。

　　北京重诚兴业房地产经纪公司总经理李巍岩认为，在2005年前后，在北京可能会出现“商业地产问题现象”，产生诸如回报不能兑现等租售纠纷情况。对于商业物业扎堆的CBD地区来说，这种问题现象也许更为严重。而这与我国商业地产项目通常采取划分成小产权零散出售再返租若干年进行统一管理的经营模式有关。一旦经营不善、承诺的租金不能到位，投资者与开发商和经营管理公司之间的矛盾就会出现。4、令人尴尬的“两成”今年去年反差强烈

　　对于一直苦于“名不正言不顺”、“姥姥不疼，舅舅不爱”的业主委员会，终于在今年迎来了自己的幸福时光。于9月1日起正式实施的国内首部《业主大会规程》确保业主大会和业主委员会的活动将会得到进一步规范，业主的合法权益也将会得到进一步维护。但记者从北京市小区办了解到的一条消息却不禁让人皱起了眉头。最新的统计数据表明，北京市住宅房屋总面积2.2亿平方米，实行物业管理的住宅面积已经占到了70％。而与此形成强烈反差的是，截止到去年年初，全市共有3000多个住宅小区，而业主委员会只有496个。也就是说，只有不到两成的小区组建了业主委员会。六无境界

　　与这区区“两成”的数量相比，业主委员会手中的权力更是微不足道。北京天为律师事务所居永和律师将业主委员会目前的处境形象地形容为“六无境界”。首先是无兵；其次是无薪；第三，无安身之所；第四，无可管理的财产；第五，无资金可用。第六，有责无权。“公约”或“章程”规定了业主委员会的多项“职权”，没有一项“职权”是实权，都是义务或责任。导致尴尬原因

　　那么究竟是什么原因导致了这一尴尬的局面呢？北京市国土资源和房屋管理局物业处处长刘刚表示，小区没有业主委员会的原因各不相同，比如说比较老的小区、房改房的小区很多业主不愿意成立业主委员会；还有新小区组建业主委员会的过程不规范，很难得到大多数业主的支持等。

　　知名业主代表———朝阳园业委会的舒可心告诉记者，他们从第一次去小区办咨询成立业委会的手续，到最后获得备案，用了整整18个月的时间。这主要是因为，发展商或者物业公司故意推诿、拖拉，使得筹备组的工作由于受其制约而无法开展。

　　可喜的是，新的《业主大会规程》规定业主大会负责6项工作，即制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；行使法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　因此，我们有理由相信，尽管业主委员会目前举步维艰，但随着《业主大会规程》的逐步实施到位，业主委员会真正当家作主的日子也为期不远了。5、非典塑造“健康住宅”金身

　　一场突如其来的非典不仅改变了许多家庭的命运，从某种意义上讲，更改变了整个楼市的命运。

　　非典使得人口密度低、社区空气清新、环境绿化好的郊区低密度住宅项目因祸得福，受到买家的强力追捧。例如，位于北京西南五环的Townhouse项目翡翠城从5月1日至5月21日，来访量和成交量与非典暴发之前相比非但没有明显减少，反而相当于此前的一倍以上。

　　此次非典的暴发给城市“塔楼越建越多、越建越密”的现象及时敲响了一记警钟。国家住宅与居住环境工程技术研究中心副总建筑师开彦指出，与传统的塔楼相比，高绿化率、低居住密度、良好的通透性是低密度住宅所独具的三大先天优势，也是健康住宅定义的几个重要组成部分。

　　尽管非典的突如其来，使北京楼市陷入了一个暂时的低谷，但值得高兴的是，政府有关部门正在积极采取措施，力推健康住宅新标准。除了为解决非典时期现有建筑中空调运行的二次污染问题，而出台《确保今夏空调系统安全的紧急措施》之外，建设部已经在听取各方面专家的意见，考虑对建筑设计中的一些规范标准进行修改，以提高国内新建建筑的品质，进一步满足人们的卫生与健康要求。例如，建设部将在年内组织专家编制完成《建筑生物安全规范》、《生物安全操作规范》等一系列建筑规范。本专题撰文：本报记者郭鸿宾绘图：李涛记者出镜姓名：郭鸿宾星座：金牛座婚否：已婚爱好：下棋入行：2001年7月电子邮箱：[e-mail]年终感悟

　　五味俱全。姓名：鲁欢星座：白羊座婚否：未婚爱好：看字发呆乱走入行：做记者两年多了，跑地产一年多了吧！电子邮箱：[e-mail]年终感悟

　　酸：妈妈说：看到你们的记者又被打了，你采访时千万要小心啊———鼻子酸酸的。

　　甜：业主告诉我：你的报道给我们很大的帮助———心里甜甜的。

　　苦：读者说：置业陷阱如此之多，还敢不敢买房———嘴里发苦，无言以对。

　　辣：被曝光的开发商说：你的报道失实，给我们造成很坏的影响———脑门有些蹿火，说失实，请举例为证！

　　咸：朋友说：你跑房地产，怎么自己不买———咽咽口水，房价那么高，啥时候能降到自己的能力范围啊！姓名：薛岩星座：射手座婚否：未婚爱好：羽毛球爬山入行：2000年7月电子邮箱：[e-mail]年终感悟

　　去年刚跑房地产时，有人告诉我“北京地产水很深”，那时只是似懂非懂。一年来，已是颇有感触：北京的房子是越盖越好了，可是炒地皮、改规划、毒建材……很多次接到读者电话，有些问题，我可以倾听、可以报道，但却不一定能改变现状。这就是一年来我最大的无奈。姓名：陈静星座：射手座婚否：未婚爱好：看经典动画片吃各式水果、冰淇淋入行：2001年11月电子邮箱：[e-mail]年终感悟

　　酸 很多男孩觉得女记者眼光太高、太挑剔。

　　甜 大家都觉得我人不错，愿意跟我讲真话。

　　苦 案头工作导致肩颈总是酸痛。

　　辣 公正还原事实，却不被理解，记者不是给人当“枪”的。

　　鲜 靠自己抢到了独家，挖到了内幕，创出了业内的流行新说法。