进入岁末，广州丽景台和广地花园俨然是房地产商假按揭和骗购房的极端缩影。南方某媒体一位资深房地产记者近日更私下透露，从房地产商的一些员工无意中的言语和购房者的投诉得知，自从央行上调存款准备金率并对房地产信贷一再发出警告之后，实力不济的房地产商为维系摇摇欲坠的资金链，愈演愈烈地使用假按揭手段。暴露的也许只是冰山一角。此人士此话一出，本报记者震惊异常。当本报记者将此深藏的现象告知一些商业银行房贷专业人士时，商业银行人士的恐慌绝不亚于购房者，但也徒唤无奈。
一位长期研究房地产融资业务的某大学教授异常感慨地称，如果假按揭盛行，不仅将累及房地产业整体信誉，更危及银行业资产质量。而房地产业是国民经济的支柱行业，如果房地产被银行列入高风险区，假按揭将最终挤破虚假经济泡沫，成为整体经济运行的毒瘤。
开发商为何青睐假按揭或者抵押后再卖房抑或卖房后再抵押呢？更值得深思的是假按揭屡试不爽的制度空洞到底如何填补。
开发商造假套取银行资金
在现行房贷政策下，开发商获取银行开发性房贷已不可能再玩弄“空手套白狼”的把戏。“四证”齐全、自有资金30％等硬性条件已成为实力不济的开发商难以逾越的门槛。“丽景台现象”更证明，即便动用各种手段获得了开发性贷款，但开发商往往不太乐意将售楼获得的回笼款及时还贷，而在“大铺摊子的诱因下挪作他用。更惨的是，如楼盘销售不佳，资金链难以维系时，开发商便想到了假按揭。广地花园就是一例。
广州地区一家房产中介公司的专业人士分析称，一些开发商在未能及时还贷后，难以获得银行的大笔开发房贷。这些开发商就动员公司员工或从其他地方获得一批身份证和个人资料，并与这些符合条件的个人签订购房合同，并办理一些必要的手续，如出具购房人支付首期房款的发票或收据、办理交易鉴证和房产证。当这些资料和文件齐备后，开发商就会派人到银行办理按揭。银行根本无从审查合同动机。“事实上，开发商一分钱未出，就从银行最高套取房款的80％资金。而开发商每月以个人名义供楼。这种假按揭的期限一般很长，20年或更长。”
记者采访发现，丽景台假按揭一案的供楼期为20年。期限越长，开发商腾挪资金的余地就越大。一位股份制商业银行零售业务部专业人士还提醒记者，从财务成本上考虑，房屋按揭利率远低于开发贷款利率，因为房屋按揭利率属政策性利率。既然手段隐蔽且不用跑关系就可拿到低息贷款，短视的开发商自然乐此不疲。
银行难辨假按揭
假按揭为何屡试不爽呢？目前已建立起一套严密审贷程序的商业银行为何徒唤无奈呢？
广地花园的假按揭早自1998年就开始了，并一发不可收拾。多家商业银行在多年之中竟浑然不觉。只有一家股份制商业银行广州分行今年中发现广地花园的某些客户出现“断供”方才动用手段，并最终发现这是一宗较大的假按揭案。银行为何被无良开发商牵着鼻子走呢？
一家国有商业银行广东省分行房贷部专业人士对记者描述了按揭合同办理的程序：购房人提交包括身份证和收入证明在内的个人有效资料。有时银行为减少客户往返银行的次数，而允许客户预签合同。但按揭合同能否有效，取决于开发商能否提交有效的购房合同、购房者支付首期房款的发票或收据、交易鉴证和抵押登记手续。如果开发商能提交上述证明并办妥抵押过户，银行自然无理由拒贷。“银行怎可能知道开发商办理假按揭呢？真假按揭只是动机不同，仅凭资料不可能判断动机。”
在开发商代办交易鉴证和房产证的操作惯例下，开发商运作的空间很大。但一位律师却认为银行虽然在贷前无力审查按揭动机，但可以在贷后定期对抵押物进行跟踪管理，如审查楼盘是否销售顺畅、抵押物是否再次被卖等。贷后严加管理至少可以避免抵押物被卖和长期被骗的情形。但银行人士认为银行不可能对每一个抵押物进行定期跟踪管理。
本报记者 谢艳霞
图：
丽景台假按揭再度暴露出现行制度的漏洞问题。 本报记者 吴伟洪 摄
|
