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银行担保信托搭桥：“121”文件后首现房地产资金跨省流动
本报记者 罗捷
上海报道
西子湖畔。杭州工商信托投资股份有限公司（下称杭工信公司）一份信托产品极为低调地在11月底悄然登场。然而，这份信托计划却注定不会悄无声息。
该公司内部一位信托经理称，“这份计划的最大特点就是广东发展银行上海分行（下称广发上海）提供的连带责任担保，从而将风险控制在最低程度。”
但业内人士认为，更有意味的是，在打了个类似保本保息的擦边球之后，这份杭州融资、上海使用的信托计划又首次在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（121文件）》下发后完成了房地产贷款的跨地区流动。
上海地区一位房产开发商坦言：“这是解决我们资金问题的一条新路。”
跨省房产信托
据杭工信公司汪经理介绍，这份信托计划的期限是两年，募集资金将由杭工信公司集合运用，以信托贷款的方式贷款给上海金厦房地产有限公司（下称金厦房产），用于位于上海松江的金港花园房产项目的建设。
“信托计划的预期年收益率是4％，实际上就是4％，不会多也不会少。”该经理介绍称。
据称，由于是以贷款的方式运用募集资金，资金的预期收益就已经固定了，杭工信公司决定，扣除相关费用后，向投资者提供4％的年收益率。但杭工信公司没有透露贷款给金厦房产的贷款利率。
汪经理称，最大的一块费用是支付给广发上海的担保费。而汪经理认为，广发上海的连带责任担保是这个项目最大的特点。“广发的担保是对这笔信托贷款的本金利息的全额担保，所以就算项目出了问题，投资者的收益还是有相当程度的保证。”
据了解，11月27日该项目推出以后，正是由于银行信用的担保，杭工信公司执行总经理丁建萍称，项目销售的情况“不错”，但目前已经筹集的资金额度，丁表示不太清楚。杭工信公司网站上的信息表明，这份计划筹资规模定在5000万至1.5亿之间。
对于筹集资金首次跨省贷向房地产企业，杭工信公司内部人士称，计划所有细节事先都向浙江省银监局备案，“计划都已经发了，就说明监管部门认同了我们的做法。”浙江省银监局非银处有关人士没有对外评论这个项目。
金厦房产财务部门对于这笔将越省而至的资金颇为欣喜，该公司财务部一位不愿透露姓名的人士称：“当然需要融资。现在房地产企业受到限制太多，从银行融资非常困难，通过信托则可以避过不少政策障碍。”
尽管监管层未对这个项目采取措施，上海银监局的相关人士也拒绝评论，但业内人士，特别是信托研究专家认为，这个项目虽然在条文上没有违背现有任何法律法规，但不能否认的是，其间擦边球频频飞舞。
广发连带担保
杭工信公司大力推介的广发上海的连带责任担保，特别是这一担保是对本金和利息的整体担保，受到业内人士的质疑。
杭工信公司汪经理认为，这种担保并不构成对信托资金本金和收益的保证“承诺”，只是将这种风险降到了最低程度而已。“我们面临的风险就是广发上海违约的风险。”但汪经理也坦称：“这种可能仅仅是存在于理论上。”
而广发上海一肩担下所有风险后，没有选择进行收益率超过5％的贷款，而是仅仅收下不足1％的担保费，却是别有隐情。
据广发上海内部人士介绍，由于目前股份制商业银行普遍的资金紧张、存贷比率过高、信贷规模的扩张受到限制等方面的因素，广发行很无奈地无法选择贷款给金厦房产。而最初是跟进这个项目资源的广东发展银行杭州分行（广发杭州）没有提供担保，则是“出于程序方面的考虑，由上海分行进行担保比较合适”。
广发上海有关人士承认，对于这个项目和金厦房产，广发杭州更为了解和熟悉，在这个项目上也是广发杭州一揽资金收复、清算结算等中间业务，而广发上海承担了巨大风险之后得到的收益显得有些不对称。“但从总行这个角度上考虑，拿下这个业务还是有利可图的。”
另据知情人士透露，广发杭州与杭工信公司关系可谓亲密无间。广发行首次委托信托公司处理信贷资产就找上了杭工信公司。广发杭州内部人士也不否认，这种良好的合作关系对于推进这个项目起到的正面作用。
该知情人士又透露，广发杭州可能有能力以商业银行贷款形式向金厦房产提供融资渠道，但由于金厦房产位于上海，受制于《121文件》的限制，广发杭州也只能空叹。
央行网站上公布的《121文件》中，明确标明“商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。”
房产贷款跨省
此种情况下，信托却可以安全绕过这条规定成为银行的最佳拍档。杭工信公司在杭州，乃至浙江筹集资金后，将资金贷给上海松江的金厦房产，用于开发该地区的金港花园项目。
记者致电金港花园，售楼办公室工作人员称目前项目仍在开发过程中，尚未开始向消费者发售。
从内部人士处得知，金厦房产是金港花园的项目公司，于2002年在上海注册成立，注册资本3000万。但金港花园项目共占地442亩，预计需投入资金6.45亿，一期需要投入2.8亿。显然，如果没有大资金的支持，金厦房产是撬不起这么庞大的项目的。
金厦房产财务部门一位人士称，整个项目中，金厦房产的母公司起到了举足轻重的作用。据了解，金厦房产的母公司是浙江金晖化纤集团有限公司，该公司位于浙江绍兴安昌镇，是中国民营百强企业，2002年的总资产达到15亿元。
广发上海内部人士称，正是了解了金厦房产背后母公司的实力之后，才有信心提供了连带责任的担保。但是该人士拒绝透露是否与金晖集团签订反担保协议，“这属于商业秘密了”。
源于浙江的资金杀入上海的房地产市场后，金厦房产就受到了《121文件》的严格限制，不再可以通过浙江的商业银行融入资金。专家认为，通过信托公司暗度陈仓，完成信托公司、商业银行和项目公司的“三赢”。当事方均未对这一说法进行任何评论。
上海某律师、著名信托专家认为，《121文件》中禁止商业银行的房地产贷款跨地区使用，监管部门的主要用意非常明显，就是为了控制风险。“虽然在文件中没有对信托公司的信托贷款进行限制，信托公司开展此类业务也就无可厚非，但很明显的是，这类业务是打了个擦边球。”
但是，为之鼓舞的则不仅仅是房地产公司。上海某房地产企业负责人称，“目前最困难的就是融资，特别是在外地的融资。”而一家商业银行信贷部人士也认为，防范风险是应该的，但是限制资金的流动则有些矫枉过正，“通过这种模式，我们可以帮助一些熟悉的企业走出去发展。”
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