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编者按：国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件）提出：“努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”。这“三个基本”是判断当前和今后中国房地产市场和各地区市场是否健康的一个主要标志。
本文作者顾云昌教授系中国房地产业协会副会长兼秘书长。本文是其日前在由中国管理科学研究院和中国民（私）营经济研究会主办的2003第五届中国经济高层论坛年会上的发
言。
当前房地产市场形势评估
国务院18号文对我国房地产业的地位和作用作了充分的肯定，也对我们当前的房地产市场的形势做了明确的评估，这就是，中国房地产业是国民经济支柱产业，房地产市场发展是健康的。
中国的房地产市场是不是健康和理性？如何判断？回答这个问题，首先要搞清楚，市场是供求关系的总和。看市场是不是健康，应该看供求总量是不是平衡？供求结构是不是合理？供求价格是不是平稳？还有，各市场主体的行为是不是规范、诚信？我想着重通过两个方面的分析谈点看法。
第一个问题，发展速度是否过热问题。
有人说这几年中国房地产市场投资量太大了，发展速度太快了。一些媒体说中国的空置房数量已经超过了警戒线，甚至有人说中国商品房空置率达到百分之二十几。我不知道他是怎么算出来的。我认为房地产市场是不是过热，可从两个方面判断。
第一，从房地产市场发展与全国总体市场的关系去判断。
看看房地产市场是否占用了过多的人、财、物，影响了其它行业的发展，造成了整个国民经济的结构的失衡。1992、1993年时候，房地产市场资金占用量很大，银行贷款违规，拆借过量的资金涌到房地产市场，造成全社会货币供应紧张和通货膨胀，也造成了市场物资供应的紧张，房地产市场是过热了。而近5年，房地产市场占用资金量是不少，但是没有使其它行业没钱用，市场上货币供应量还很充分，房地产业用了很多物资、材料，也没有造成全国物资供应紧张。相反，房地产发展有力地拉动了内需，还解决了许多人就业问题。因此，从宏观经济总体上，目前的房地产市场发展并没有过热。
第二，从房地产市场自身去判断。
看投资增速和开发规模是不是太快、太大，空置量是不是太多。首先，从投资和开发规模看。2000－2002年3年中，开发投资年增长速度分别是19．5％、25．3％和21．9％。今年上半年是34％，有人认为，34％是热了。我查了一下，去年上半年是32％，到年末时统计也就是21．9％。我估计今年年末，增速在百分之二十几的可能性很大。另据我分析，近几年房地产开发投资和规模扩大，有住房市场化率提高的因素。据统计最近二、三年，全国每年竣工城镇住宅约5．4—5．7亿Ｍ2，其中通过房地产开发供应的商品住宅为4至5成，另一半多是通过个人建房、集资建房等非市场化途径供应的。另据统计，市场化供应（商品住宅）的比例在逐年提高，比如2000年为42％，2001年为45％。可见这几年房地产开发投资和竣工量增加中，包括了由非市场化供应变成市场化供应的成份还包括了城镇化加速，城镇人口增加所产生的住房需求。
其次，从商品房空置率看。有社会舆论说，中国的空置率已经超过国际警戒线。什么是警戒线？如何算空置率？说一说我的观点。观点之一，国际通行的空置率与我们现用的空置率不是一个概念。国际上的空置率是指市场上现有卖不出去的房子（包括开发公司和业主卖不出去两部分）的数量，与全社会所有存量房的数量之比。我们现用的空置率计算方法是，开发商没有卖出去的商品房数量，与前3年商品房竣工数量之比。按照国际空置率计算，欧美国家一般在10％上下，也属于正常范围。我们如按国际口径算：全国城镇存量住房114亿Ｍ2，现在开发商手里的空置商品住房约1亿Ｍ2，加上业主手里想卖没卖出去的房子，也算1亿Ｍ2（目前无此统计数字，按我估计的最高值也就是空置加空关共2亿Ｍ2），以此计算的空置率也低于2％。由此可以理直气壮地说，中国目前商品房空置率不高。再按我们现用的办法算，一般认为5％－14％的空置率是合适的。根据统计计算，全国空置率，2000年为16．7％，2001年为15．4％，2002年14％。现在正好14％。空置率在警戒线以内。这是一个概念。另一个概念，我们计算的空置房中，包含了空置一年以内的待销房，这部分数量又占到空置房的50％左右。如按新的统计口径，一年内未出售的属于待销，不属于空置，则现在的空置率只有7％。何况，中国房地产市场还处于总量不足阶段，以后每年还需要有大的增量，这点空置房的消化不是太大的问题。另外，空置率也存在很大的地区差异。比如广东的空置率稍高，它的空置量占到全国总量的1／5到1／6，而它的开发量、竣工量只占全国的1／8。
第二个问题，房价问题。
房价问题分两个方面：一个是价格态势，一个是价位高低。也就是说，既要看房价升了还是降了，速度如何？也要看它的价位是不是合理，房价与居民购买力之间的关系是不是协调？
关于价格态势。
从1999－2002年，全国商品房价格基本处在3％－4％的增长速度。今年上半年房价增长速度是4．3％。房价表现稳中有升。我认为，商品房价格稳中有升，房价指数虽高于全国物价指数，但房价的涨幅一直低于ＧＤＰ7％—8％增长速度，更远低于城镇居民收入的增长速度。城镇居民收入的增长速度，2001年是8．5％，2002年是13．4％，有人说，中国房价涨得太快、有泡沫，这是没有根据的。什么叫泡沫？我认为泡沫和过热是有所区别的。泡沫就是房价涨得太快，市场销售价格远远超过实际价值。按照这种认定，中国房价总体上没有泡沫。而且这几年房屋质量和环境有很大提升，实际发生的成本远远高于过去。泡沫何在？当然也有个别地方土地价格升得很高，房价也随之攀升，有泡沫产生，但只是局部。我还想指出，这几年全国房价涨幅均低于居民收入增长，导致房价收入比不仅没有提高，而且还下降。
关于价位高低。
衡量商品房价位高或低的主要指标是房价收入比。在两会期间，有媒体引用某代表的反映，说中国的房价收入比超过了国际平均水平的4－5倍。我不知道这个数字从哪来的。国际上的房价收入比，讲的是一个中等收入家庭的年收入和一套中等水平住房的价格之比，在市场经济国家房价收入比一般为3－6倍。因此，被人们认为在6倍以内是合适的。中国的房价收入比是多少，早就有人说超过10倍，特别是北京。由此，认定中国老百姓买不起房子，认定房地产是一个暴利行业。我觉得应好好算算账，不要人云亦云。计算结果显示，中国目前的房价收入比是基本合理的。否则，就无法解释这样的社会现象：一方面说中国的房价太高，另一方面房地产市场又有如此旺盛的购买力。
房地产市场的地区差异性分析
由于房地产是不动产的缘故，使房地产市场存在着明显甚至极大的差异性。各地的社会、经济发展差异大，加上房地产政策措施不一，是导致各地的房地产市场差异性的主要原因。
房价是市场状况的显示器，也是市场发展中的灵魂。因此，我试从房价入手分析各地市场，并选择3个典型的城市：北京、上海、广州，作相互间的比较。
先看北京房价，商品房平均售价2000年每Ｍ24925元，2001年5051元，2002年4765元，2003年上半年是4639元。2001年最高，2002年降一点，2003年又降一点。最注目的是2001年上半年的房价比上年同期上升了25％，可到了2002年底反而比上年同期降了每Ｍ2近300元。当然，平均房价变化与商品房供应结构变化有关，但从总体上看，近两年北京房价比较稳定，给人感觉没有太大变化。
上海房价，2000年以后的3年，房价年年上升，2000年上升3．4％，2001年上升7．8％，2002年攀升13．1％，今年一季度攀升16％，7月份又比6月份涨了4％。上海市2002年房地产市场出现了有史以来“几个最高”，即投资、竣工、销售的数量以及房价等创历史最高。
4年前，北京平均房价比上海要高50％，当时上海商品住宅的均价每Ｍ2约3000元，而北京约4500元，现在，上海的普通商品住宅价格与北京的经济适用住房价格差不多，这可能是上海没有建经济适用住房的一个原因。现在，商品住宅价格上海已经跟北京拉齐了。
广州房价，不同于上海，也不同于北京，已连续四、五年出现稳中有降，今年上半年与去年同期相比又下降5．1％。高层住宅的均价从1999年每Ｍ25525元下降到2002年的4727元，多层住宅从每Ｍ23800元下降到3100元。
市场经济下，房价及其升降主要是由供求关系决定的。城市房屋的供求状况，又最终将反映在商品房空置量上。不妨我们对3城市空置房数量作一比较。为便于对比这里采用了人均空置面积的指标。我试按城市常住人口计算，2002年底上海人均空置商品房是0．66Ｍ2，北京是1．16Ｍ2，广州是1．68Ｍ2。根据市场经济理论，当一种产品供大于求时，价格是上不去的；相反出现供不应求时，想要降价，也是不可能的。房地产市场也不例外。广州人均空置面积最多，供大于求明显，所以价格往下降；上海人均空置面积最少，出现供不应求，所以价格往上涨。上海在1999年以前的几年中，房价也是稳中有降的，而当时的人均空置房面积是现在2倍以上。北京处在中间状态，供求相对平稳，房价相对稳定些。
这3个城市是经济较发达的特大城市，流动人口很多，有不少异地买房者，可比性强。因此，我认为3市的房价和空置面积比较可以较好地说明房地产市场发展变化的客观规律。
衡量一个城市的市场是否活跃健康，关键看两个方面：第一看交易量的多少，第二看市场是不是规范诚信。交易量用什么计算？我采用了人均交易量（也试按城市常住人口计算）。这里也算了一笔帐：以2002年为例，上海人均交易量一手房为1．96Ｍ2，二手房为1．80Ｍ2，加在一起，人均年交易量为3．76Ｍ2。北京的人均交易量一手房为2．16Ｍ2，二手房为0．39Ｍ2，加在一起人均年交易量为2．55Ｍ2。广州人均的交易量一手房为1．65Ｍ2，二手房为0．87Ｍ2，加在一起人均年交易量为2．52Ｍ2。上海人均交易量远多于北京和广州（完整的比较应包括租赁市场，因缺乏租赁房交易量统计现尚难以作比较）。
再看看一手房交易量和二手房交易量之间的比例。上海为10．9，北京市10．18，广州是1：0．53。可见3个城市之间的差异，不仅表现在空置上，还表现在交易量上。相比之下，上海房地产市场发育较好，关键是二手房市场十分活跃。而北京市场的二手房市场发育相对滞后。
综上所述，房价走势、人均空置量和人均交易量3项主要指标上3市存在很大差异。但有一项指标——平均房价比较接近，目前3市均约在每Ｍ24200—4300元左右。由于3市的居民收入也比较接近，因而3市的房价收入比也相差不大。
城市的房价走势直接反映了商品房的供应与变化。而商品房的供应，又直接与土地供应有关。比如北京，长期以来有几个渠道供应土地，去年开始搞统一的土地储备，但是在开发商手中的存量土地也还不少。因此有不少外来开发商买的都是二手地、三手地。我问过有的楼盘，其楼面地价要比买一手地每Ｍ2增加1000多元。又比如，历年来广州土地供应量更大些，1992、1993年的大量批地，加上后来“拆市建区”时批出去的土地，现有11．58平方公里的土地在市场上尚待开发消化。而上海的情况不同于北京，更不同于广州，相对旺盛需求量而言，商品房供应和土地供应显得比较紧张。
土地供应决定着房屋市场的供应总量，而居民的购房需求决定着房屋市场的需求总量。三大城市的房屋需求都较旺盛。第一是改善住房条件的购房需求；第二是拆迁旧房带来的购房需求；第三是城市加速，外来人口到大都市买房以及部分农民进城的购房需求；第四是一部分人的投资需求。目前，上海的拆迁需求特别大，据反映要占全部需求量的50％，再加上投资购房需求凸现，反映为市场供不应求，导致房价上升快。
供求总量和供求结构的平衡，无非是放大供应量或者缩小供应量，启动有效需求量或者“压缩”有效需求量两个方面的问题。
据了解，广州的调控，一方面是通过清理空置土地控制供应量，另一方面是在千方百计进一步启动有效需求。1997年以来，已经收回了十几块土地；同时，取消了土地用地通知书，改用土地批准书等来控制供应量。另外正进一步开放搞活二手房市场，让更多的人进入市场买房。
上海的调控，一方面将供应量适度放大，调整土地供应用量和土地供应结构，特别是加大中低价位住宅用地供应量。另一方面，将适当放慢旧房拆迁的速度，“压缩”拆迁户的购房需求，提出拆、改、留并举，尽量多改多留，促使供需关系和供求结构趋于平衡。另据了解，今年，上海已将蓝印户口制度改成居住证的制度，以适当减少进沪购房人数；提高契税税率，从0．75％返升到1．5％；买房款可以抵扣个人所得税税基的优惠政策5年到期就取消。
北京这几年房地产市场相对平稳，空置房适度，房价较平稳。但人均交易量明显低于上海，市场活跃和规范也还不够。北京房地产市场的持续健康发展，重点是搞活二手房市场，规范租赁房市场。北京的市场就落后在二手房上，落后在有体制性和政策性的障碍上。比如，卖房收益要分成，土地出让金和契税率较高等。从今年年初起这方面障碍已消除，从10月1日起，中央国家机关的二手房市场也将开放（现在北京的二手房市场是供不应求，年供应量只有300多万平方米，而上海为2000万平方米）。我相信不要太多时间，北京的人均交易量也会很快上升的。
通过以上对3市房地产市场的差异性分析，可以总结以下3点：
（1）3市的房地产市场表现形态虽不一样，但都是健康发展的。市场发展中的供求总量、结构调整、房价升降，主要靠市场本身的力量，靠市场这一无形的手，这是市场经济自身的魅力，因此，要坚持住房市场化的方向。
（2）由于房地产市场的特殊性，其健康发展离不开宏观调控这一有形的手，政府调控的主要手段是土地供应量的调控和金融政策的调控。
（3）当前，全面搞活二手房市场是促进房地产市场持续健康发展的关键所在。调整住宅产品结构，健全市场体系，使更多的居民入市交易，让更多的家庭特别是中等收入家庭和中低收入家庭买得起、买得着他们满意的住房，是工作的重点。
当前房地产市场任务的分析
18号文提出了“五个坚持”和五大任务。
“五个坚持”是：第一，坚持住房市场化方向，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用。第二，坚持以需求为导向，满足各种不同收入家庭的住房需求。第三，坚持深化改革，消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍。第四，坚持加强宏观调控，达到“三个基本”。第五，坚持统一政策下，因地制宜，分别决策。
五大任务第一是完善供应政策，调整供应结构；第二是改革住房制度，健全市场体系；第三是发展住房信贷，强化管理服务；第四是改进规划管理，调控土地供应；第五是加强市场监督，整顿市场秩序。
中国房地产市场如何持续健康发展，以我之见：
第一，重视两个有效。既要增加有效供应，又要增加有效需求。
有效供应就是房地产产品的供应要满足各种不同收入家庭需求。18号文提出通过调整供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品房。请注意，原来（23号文）提出：“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，是意味着经济适用住房要面向占人口大多数的中低收入家庭供应。现在18号文提法有变化，占大头的是普通商品房，而不再是经济适用住房。经济适用住房属于具有保障性质的政策性商品住房，对它的套型面积、销售价格和购买对象要进行严格控制和审定。更多地发展普通商品住房，并使更多的人买得起，这体现18号文的坚持住房市场化的方向。
进一步启动住房有效需求，关键要通过深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍。其中包括继续推进现有公房出售、完善住房补贴制度、搞活住房二级市场等创新措施，也就是要使更多的人买得起房子，更多的人进入市场交易。这就需要通过公积金制度健全和个人住房抵押贷款的发展，以及健全市场体系，发展中介服务，搞活房产交易，把居民的有效需求进一步调动起来。
第二，突出两项任务。
第一项任务是调整结构，结构调整包括4个方面。
一是产品结构调整。要根据各城市房地产市场的实际情况，不断调整产品结构，比如，在许多大中城市普遍存在着中、低价位住房供应不足的问题，那么应加大这方面的发展力度。
二是市场结构调整。调整一手房市场、二手房市场和租赁房市场的结构比例。现在我们研究市场，往往只看一手房市场，对二手房市场缺少分析。现在全国二手房市场交易量，还只占房屋交易总量的二至三成。
三是产业结构调整。要大力发房地产服务业。房地产业属于流通服务的行业。房地产业包括了开发经营、中介服务和物业管理三个子行业。开发公司提供房地产物质产品，中介公司和物业管理公司提供房地产服务产品。大力发展房地产服务业就是要提供更多更好的房地产服务产品。从目前的中国房地产市场体系看，服务产品数量不多，质量不高，经纪业、咨询业、策划业、评估业、物业管理业以及金融中介、法律服务等远远不能满足市场需求，要促进房地产市场体系加快建立，应该把发展房地产服务业放在很重要的位置。
四是布局结构调整。在加速城镇化的进程中，人口迅速向城市集中、房地产发展的布局要不断调整。旧城改造拆旧建新不能越建越密，容积率越来越高。现代化的城市必须交通是不堵塞的，环境是良好的。要提倡“新都市主义”的开发理念。住房郊区化怎么进行，不能把城市的“大饼”越摊越大，大城市要采用组团式的布局和发展卫星城镇。
第二项任务是规范市场，整顿秩序。
加强市场监督，整顿和规范市场秩序，重点解决好工程质量差、经营不诚信、承诺不兑现、行为不规范等问题以及遏制房地产交易中的各种腐败行为。同时要通过建立健全房地产信息系统和房地产预警体系，调控供求关系，促进房地产市场持续健康发展。
第三，抓好两个关键。一是土地供应，二是资金融通。
房地产开发一靠土地，二靠资金。在土地供应方面，18号文件强调区别对待：供应量过多，闲置建设用地过多的地方，要限制新的土地供应。而房价上升太快，供不应求的地方可以按规定适当调剂增加土地供应。现在，国家规定凡经营性的房地产开发项目的土地一律实行招标、拍卖和挂牌。招、拍、挂是三种方式，但现在不少地方只注重拍卖。2002年全国35个大中城市房价涨幅为3．5％，而土地价涨幅为7．8％。土地涨得比房价快得多的原因之一是只采取土地拍卖办法，其结果往往是土地价位越拍越高。要防止房地产泡沫的产生，除了要使房地产开发用地的供应满足市场需求，供应不能“过紧”以外，供应方式的选择也相当重要。
在资金融通方面，18号文件强调发展住房信贷，提出要发展个人住房贷款担保机制。既提出要继续加大信贷力度，又提出加大项目的贷款管理，不能违规发贷。特别提到预售款和信贷资金使用方向的监督管理，以防范金融风险。18号文也打开我们一个思路，我们不能把所有的房地产资金来源都集中在银行一个渠道上，应该加快开辟另外一个资金渠道——就是直接融资的渠道。60％以上的钱都来自银行，银行风险太大，要设法分散风险。开辟直接融资渠道，通过证券、基金、信托投资等向社会融资，是我们努力的方向。
房地产金融改革，还需要加快建立两个系统。一个是资信系统，即个人资信系统和企业资信系统，对资信好的企业和好的个人，银行可以大胆放贷。现在没有这个系统也的确难为银行了。另一个是担保系统，要加快研究建立个人住房贷款担保体系和房地产贷款、融资的担保系统以分散金融风险。
第四，着力两个“品”字。一是提升品质，二是培育品牌。
18号文件提出要促进住宅产业现代化，推广先进适用技术、产品、材料，开展性能认定和住宅部品认定，通过高起点规划、高水平设计、注重小区环境建设和住区功能设计等问题。其核心之一就是要提高产品品质。
提升品质，一要靠精心规划设计，二要靠提高部品质量。开发商是整合商，把成千上万种部品整合在一起，成为房屋这一最终产品。房地产品质提升，需要优化整合。“千年等一回”的房地产发展时机，不能盖的都是“十年建筑”，一定要盖“百年建筑”，要给老百姓创造良好的居住和生活空间；给后代留下一份“遗产”，给城市增加亮丽风景线。提升产品品牌还必须要靠科技进步，通过增加科技含量，降低资源消耗和成本，提高性能价格比，从而获得市场青睐。
培育品牌，这是房地产市场发展的需要，也是企业提高市场竞争能力的需要。中国房地产市场呼唤品牌时代正在到来。但是成为品牌企业，谈何容易？品牌的培育，首先必须有好的产品品质。第二要有准确的产品市场定位。第三要有好的文化内涵的产品品味。此外，作为品牌企业应该还有好的品行。品质、品位、品味、品行都好，才能形成品牌企业。品牌建设，不能急功近利，今年搞开发，明年就成为品牌企业，没有那么容易。作者：顾云昌文章来源：经济参考报发布日期：2003-12-10星 级：
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