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华侨城应战香港迪斯尼30亿再建“东部华侨城”
本报记者 孙 瑞
深圳报道
30亿元再建“东部华侨城”，这是华侨城基于目前香港及内地竞争激烈的市场态势，被迫采取的战略性转变，也是对“生态旅游”主题公园新业态的首次尝试。
再造“华侨城”
几年后，深圳将出现两个“华侨城”。
近日，华侨城投资30亿打造的盐田“东部华侨城”项目浮出水面，这一规划即将进入实质性操作阶段。
据其内部人士透露，这是华侨城基于目前香港及内地竞争激烈的市场态势，被迫采取的战略性转变，也是对“生态旅游”主题公园新业态的首次尝试。
据盐田项目小组成员汪佑元介绍，东部华侨城项目占地面积6.9平方公里，总投资30亿元，预计5年～8年全部建成。将分三期投入，其中，一期项目预计投资11.8亿元，将于2005年建成开放。
东部华侨城将以生态旅游、休闲度假、体育娱乐为主题，建综合生态旅游区、世界茶艺博览园、高尔夫运动区及度假酒店、公寓、山地观光缆车等配套设施。入口景观和茶园规划为一期建设的重点区域。该项目为深圳市2003年重点建设项目，也是深圳目前面积最大、投资额最大的综合旅游项目。
据项目有关负责人介绍，经过一年多的努力，目前项目已完成立项报批、总体规划方案报批、项目公司注册登记等方面的工作，按预定计划，项目市政设施配套工程如期到位后，部分项目可望年底或明年初动工建设。
这位人士透露，这一项目是华侨城对于一种新型业态的首次尝试，从其规模上看，可以说是再建一个华侨城。
四面御敌之策
华侨城内部人士对本报记者坦言，面对广州等地及香港方面激烈的竞争，华侨城仅靠四大主题公园是无法与之抗争的，必须采取新的战略规划。该人士表示，一期项目要赶在迪斯尼开业之前开业。
不过，业内人士对这一项目能否达到预期效果持怀疑态度。
由于广东省及全国的旅游项目在不断增加，市场的竞争不言而喻。最近有消息称，广州将投资4亿元建国内首家侏罗纪主题公园，而在顺德，则有史努比主题公园。
而近在咫尺的香港，旅游业一直是其主要支柱产业之一。因此华侨城的竞争对手不仅仅是香港迪斯尼，将于2005年建成的香港湿地公园也是不容小视的竞争对手。湿地公园是亚洲区内首个以人工湿地为主题的生态旅游园，展览馆与占地64公顷的人工湿地每年可接待51万游客。
为了尽快发展旅游业，香港政府还在与业界紧密合作，由政府、旅游发展局和业内各界代表组成了旅游业策略小组。香港政府计划发展境内五个主要旅游景点区，借以增强香港作为亚洲首选旅游胜地的吸引力。还有多个重大旅游工程均在进行中。业内人士认为，香港对旅游业的重视，绝不亚于内地。
香港“个人游”开放对华侨城带来的压力自然不容小觑。香港今年已经先后在中山、广州、北京、上海等城市提供香港“个人游”的众多便利，目前正在积极争取将全面放开广东全省的“个人游”。现在内地游客到香港旅游，无论从任何环节来看，都更加方便简省；香港的这些优惠政策及旅游项目，对于华侨城来说，也会带来一定压力。
“旅游＋房地产”模式？
当记者就广州、香港等地即将建成的主题公园是否会对华侨城的这一项目造成威胁时，汪佑元坦言，竞争是肯定的。目前华侨城已经意识到这些问题，集团准备开始做市场的考察工作，为了应对竞争，华侨城准备将盐田项目做成精品。
谈到华侨城自身四大主题公园是否与东部华侨城存在客源竞争的问题时，汪佑元解释说，由于定位不同，应该不会有很大的竞争，但也不得不承认，可能形成一部分游客的分流，但总体规模效应大于竞争效应。该集团对这一项目的前景持乐观态度。
但生态旅游专家吕健则表示对盐田项目的前景并不乐观。吕认为，以其目前设计的这些项目来看，均为人工主题园，包含的旅游产品对市场的冲击力度不够，没有特色产品就难以赢得市场的青睐。即使如主题公园老大迪斯尼的冲击力，要保持目前的状态都不是一件很容易的事，相当于我们吃快餐的感觉，生命周期较短。且盐田的一期项目设计的产品与深圳宝安的海上田园基本相同，竞争是难以避免的。
目前华侨城四大主题公园的客流量已经趋于下降趋势，盐田项目建成后对市场的冲击力不会出现如四大主题公园推出时的盛况：因为在广东省内仅A级旅游景点有200多个，且都在提倡生态旅游这一主题，所以盐田项目并不新鲜。如果纯粹走旅游这条路可能是行不通的，因为存在一个回报的问题。原因是这一项目距市区较远；产品卖点不新鲜，冲击力不强，所以对华侨城的整体贡献不会太大。唯一的出路可能是走“旅游＋另一种相关产业”模式。而这一模式与华侨城目前大力提倡的“旅游＋房地产”模式不谋而合。因此华侨城的最终意图可能是房地产开发。
业内有成功先例：以国宝熊猫喂养为主的生态旅游区四川碧峰峡；以人文生态旅游为主的杭州宋城：再现清明上河图景观，而这两个成功的范例都是以旅游为依托进行房地产开发，且产生的经济效益明显。
深圳旅游研究与策划中心主任宋丁持类似观点：东部华侨城项目具备了品牌、规模及靠近海滨的优势，但这一项目成功与否的关键取决于其产品的设置，现有的资源和产品比较平，没有特别值得欣赏的产品，华侨城要想占有理想的市场份额，并超越原有的旅游景点就必须有自己独创的产品，使之吸引力高于目前市场已有产品。如茶园的设置就不是特点很突出的产品。
另一障碍是深圳东部滨海旅游区开发的竞争，因深圳整个东部滨海有23个海滩，东部华侨城仅占了一小部分，而七娘山、大小梅沙的竞争力也不容小视。因此单靠发展旅游是行不通的。从市场回报角度推测，华侨城的最终目的是发展旅游房地产。
从战略布局考虑，华侨城在挥师北上，占领上海、三峡等地之后，在深圳本土开始寻新的利润增长点，就必须拿出攻坚战略，开发新项目。因主题公园的生命周期较短，回头客相对较少，因此其四大主题公园的客流量这两年已处于平稳阶段，加上非典影响，其客流量处于下降趋势并不意外，受其影响股价下跌是必然的。因此，集团要有新突破，就必须在产业链上下功夫，多元化发展也许是其突破口。
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