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□本刊记者朱晓超任波/文
中央在京单位已购公有住房(简称“央产房”)国庆之后可以上市买卖的消息，让在一大机关工作的张女士和她已经退休的母亲格外开心。母女俩各有一套央产房，虽是20世纪80年代末的老房子，但地段好，加上小区环境有安全保障，张女士满心以为这样的房子能卖个好价钱。
可张女士没有料到，她几次查询，发现她的单位一直没有到“在京中央单位和国家机关住房交易办公室”建立有关的住房档案。按照有关规定，央产房上市的前提是原产权单位已经建立住房档案，该档案不但应记录职工住房的基本情况，还需真实反映出该住房是否超标、是否适合上市等相关信息。
即使有了住房档案，张女士的房子上市交易还要面临第二道门槛——必须有房产证。她屡次询问单位何时才能拿到房产证时，“他们总说快了，结果一拖就是两三年。”张女士无奈地说道。
和张女士有着相同烦恼的“央产房”拥有者不在少数。国务院机关事务管理局(以下简称“国管局”)中央国家机关住房制度改革办公室副主任(下称“中央国家机关房改办”)刘延方在接受《财经》采访时表示，“央产房”上市后的效果不是很好，主要存在三个方面的制约因素：一是很多单位还没有建立相关的住房档案；二是很多“央产房”拥有者现在还没有拿到“产权证”；三是对房屋面积超标处理没有进行完毕，从而降低了符合央产房上市的“卖家”交易者人数。
据中央国家机关房改办统计，从10月1日至11月7日一个月左右的时间内，办理央产房交易过户手续的央产房仅为24套。“当时我们还准备安排人手轮流到交易办公室值班呢。”国管局的一位官员告诉记者。
据悉，北京市目前存量房总计230万套，其中央产房(未上市)有60多万套，占全部存量房的近1／4。政策设计者的本意是希望通过对这批央产房解禁，促进二手房市发展，提高存量房使用效率，加快住房货币化步伐，而今却事与愿违。表面原因是既往工作不细，办理相关手续效率不高，实质原因是央产房上市的一系列准入限制，如住房档案、要求原产权单位对该央产房的超标情况进行处理等等。
但很多专家认为，为央产房上市设置门槛是必要的。过去央产房出售时没有考虑级差地租，售价远远低于市场价格，一旦上市交易，历史上住房实物分配造成的不公平立刻就现实化和货币化了。中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜对《财经》表示，国家机关一种较为普遍的现象是，来一个官给一套住房，走一个官带走一套住房。于是，一些干部家庭拥有一套以上住房的情况并不鲜见。“有多套房者通过上市流通，将房产变现，势必可以获得一笔可观的收益，巨额收入就会显现出来，形成社会收入分配的不公。”
从我国现已出台的各项房改措施看，无论是货币化还是公房上市，都是对国有、效益好的企事业单位和有房人有利，非国有单位、城市化中的流动人口和低收入群体则处于受损地位。绝对的公平自然如镜花水月，但尽可能缩小不公，至少不把历史上的不公平扩大化，却是政策设计的题中应有之意。然而，准入的门槛截留了许多有意上市获利的公房，在公平和效率之间寻求市场化的最终解仍费思忖。-
资料
房改：渐进与激进的两难
住房制度改革是我国城镇诸项改革中启动最早的改革，其初衷是解决城镇住房困难问题，其实质是社会分配体系的影响深远的产权变革——通过住房产权的私有化和分配的货币化来实现住房的商品化、社会化，从而建立与市场经济体制相适应的城镇住房新制度。
所谓“货币化分房”，其实质就是发放住房补贴。具体而言，是指在实物分房停止后，单位不再承担居民住房供应的职责。为让居民能够以货币形式通过市场或者社会保障体系取得住房的所有权或使用权，单位要使职工工资收入中包含足够的住房消费含量，可以用于购房或租房。为此，单位必须把以往以实物形式向职工提供住房的投资纳入职工工资，成为居民住房消费资金。
第一步，是停止实物分房。对于这个牵涉到重大利益调整和众多历史遗留问题的艰巨课题，中央首先划定一个大的框架，由各地根据当地的情况再加以细化。
这个框架就是“新房新制度，老房老办法”。所谓“老房”，是指在当时全部已建或在建公房，而“老办法”则指在住房单位所有制的既有框架下，继续按照国家的规定逐步提租，按便宜的“房改价”售房。至于未来拟建的“新房”，则按市场价格出售。同时对无房和缺房职工发放补贴。
与此相配套，条件成熟时将开放已出售公房的二级市场，按优惠价买下住房“产权”的公职人员在进入市场售房后须补足差价。若能顺利实现这一步，实际房价便可与市场价格靠拢。
具体而言，改革的自愿性体现在对老房使用方式的调整上，即以售房为重点，以提租为辅助。若把租金提高到成本水平，居民自然倾向于买房。这是一条公认为自愿性、渐进性的改革道路。
当时，也有一种称之为“全面改革”的主张，提出将公房的租、售、补严格由社会统筹，公房与商品房价格并轨，打破单位所有制，统一调配已有住房和包括拟建房的资金在内的增量部分，以比较激进的方式，实现住房商品化、货币化的目标。这被称为“一步到位”的全面改革方案。
这种思路是以计算为基础的。据介绍，将历年建造的公房折算成货币资金，按工龄量化给每个职工，就可以把新老房子的售价和房租提高到成本价水平。每个职工用这笔资金抵交购房款或抵交房租，不足部分个人再掏钱。很明显，这种方案的实质是以对存量住房进行公平再分配的方式，一次性解决历史上住房实物分配中的不公平问题。
现实主要选择了“渐进式”的道路。这有其复杂的社会背景。在中国改革已进行了20年之后，个人、单位和国家之间的利益关系已经盘根错节。然而，只要渐进不意味着中途而废，就要看到“渐进方案”启动虽易，而获得最终成功所要求的条件更高。显然，只有在住房存量较多，售房率较高，建房资金充裕的情况下，实物向货币的转化才能畅通无阻；只有购买新房和旧房所付代价的差别在可接受范围内，人们才会乐于领取在此基础上测算的补贴。因此，这种以自愿性、渐进性为标志的改革，不可避免地要在新老职工之间、有房和无房职工之间、住房好和住房差的职工之间、不同单位职工之间继续进行复杂的利益平衡。平衡难度过大，则改革便会面临“行百里者半九十”之虞。(参见《财经》2000年5月号封面文章《房改迷局》)-
任波／文
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