|
20年的商业实践，催生新一代企业领袖。——这是一群什么样的人？他们具有什么样的领导力？他们将塑造什么样的未来？
新浪财经讯 2003年12月6-7日，由《中国企业家》主办的“2003年中国企业领袖年会”在京开幕。主题为“新领袖—决定未来的商业力量”。新浪财经将对本次会议全程图文直播。
张树新：各位嘉宾介绍了一遍，我发现了一个差异，同在房地产界，地域的差异，参与时间的差异，心态的差异。比如说潘石屹已经疲惫了，我们没有发现王石有这个感觉，王石还有很多的业余时间，比如登山，看来没有显出疲惫。有很多的房地产概念与旅游文化结合，同时就在河南做不同城市的区域扩张的，有在全国做扩张的。由于参与这个行当的时间不同，应该对这个行业的本身感受不同。比如潘石屹提到孙洪兵后杀出来的黑马充满热情。潘石屹做了十年心态疲惫，是不是十年前的商业模式和十年后现在都大有不同。时间轴的变化，中国房地产业十年前发生了什么，十年后是什么样子。我们请各位嘉宾描述一下，过去十年的中国房地产业的竞争力是什么，核心竞争要素是什么。现在哪些东西变化了，未来又是什么。
王石：过去十年上溯到上个世纪的1993年，恰好那年是第一轮的房地产热的宏观调控，主要针对两个行业，一个是证券行业，一个是房产行业。当时把房地产行业作为暴利，影响社会经济正常发展进行打压，这个阶段一直持续到98年，低谷是97年。98年地第四季度才开始舆论上有关经济学家研究，中国经济要进行增长靠什么，当时之前是搞钢铁或者搞汽车，最后发现紧缩还持续，朱容基总理说除了汽车就是房子才是经济增长点。朱容基总理是从98年开始组建新一届的国务院班子。朱容基对两个是非常反感的，一个是证券，一个是房地产，叫形势比人强。
张树新：在99年之前，中国的宏观政策和中国政府都不看好房地产是主流行业的？
王石：本来也不是。是作为一个经济增长点的比喻。形势比人强，朱容基总理对两个很反感的行业采取了两个对策，第一是鼓励证券大型国有经营企业再解套，大型的国营企业一节节上造成现在的情况。房地产却是从98年开始发生的根本的变化，当时很大的变化我认为是两点，第一是取消福利分房的政策，各地不同，有的会延迟一点时间。第二，金融种种对房地产的限制开了绿灯。
最主要的还是福利房分配以后成为一个主流的商品，这种趋势一直发展到2001年，经济学家和有关的媒体惊呼房地产业的发展势头。
张树新：宏观政策改变解放了巨大的消费需求，而从需求促进了这个行业的增长。
王石：最大的变化是取消了福利分房的政策。1997年的房地产业市场，福利分房占了66%，商品房占了34%，主流市场是从98年以后转变的。现在是商品房占到了92、93%的比例，还有不到10%搞福利分房和微利房的政策。第二是谈对未来十年的变化。影响未来五年的政策已经定局，政策就是2002年土地转让的公式，这是国土资源部的文件。第二个文件，央行的121号文件。第三以国务院名义下发的18号文件，这是影响房地产业未来五年的走向确定的。
第一是房地产最重要的，刚才张女士说了，我们到底说是地产还是房地产，其实这是一个说法，没有严格的界定。如果我们较真区别的话，严格来讲，中国从法律来讲，没有地产的市场。
张树新：因为中国所有的地产在所属都是国家。
王石：问题不在这里，他是不允许发展商进行一级市场的经营。比如香港使用权99年。
张树新：严格意义上是房产业的竞争力。
王石：一级市场是国家所垄断的。国土资源部关于土地的转让，这个决定很重要的一点在未来的五年内，土地私有是不可能的。在第二个五年内，土地私有也是不可能的，这是中国办房地产一个特色。土地既是国家所有的，一定要通过公式，它的交易和过去完全不同。由于是国家的，土地资源的交易黑箱操作交易的概念是完全不同的。2002年国土资源部的文件是非常重要的。第二，今年的央行的121文件，我觉得相当不错，虽然其中很多的规定不是得已而为之，但是它是非常重要的，如果它不能执行，或者是18号文件下来把它取消了，那就是它有问题。按照下面的细则来讲职能具体的计划，如果不这样中国房地产问题大。121文件将决定未来五年房地产的走向。一个是土地，一个是金融政策。第三，很也的行规管理，相对前两个文件，18号文件的作用是有限的，它的作用只是心理方面，除了让发商认为自己是支柱产业，有一个心理安慰之外看不到什么具体的作为。一个市场好不好，不要一个行业来确定，只要有消费者，只要有需求一定会很好。但是既然是广大的发展商18号文件都举双手欢呼，我不认为它是可有可无的，它也是对这个行业的规范走向上也同样有重要的作用，土地政策、金融政策和行业管理上对它正面的一些提法，这三个文件对未来中国的房地产起了作用。
张树新：由于不同的时期和不同的政策出台，导致房地产业在中国的生存环境发生了巨大的变化，不同的时期大家一定采取了不同的生存发展模式，不同时期的竞争要素是不是不一样？
王石：我刚才是对过去十年未来十年的一个看法，将来的政策会影响的看法，我谈了我的看法。关于这点我想还是请胡先生来说一下。
张树新：我们大家都很甘心，如果政策面的变化，导致生存环境有这么大的变化。比如我们清晰看到房地产业受到几个重要的政策的影响。首先在历史上宏观确定了房地产业的位置。从国家计划体制中的一块，福利分房是供给制变成的由市场的需求促动形成了房地产业蓬勃生长，还有土地政策和金融政策。过去十年是什么样子呢？导致我们采取什么样的商业模式。今天又在怎么样变化，未来十年又怎么样。可以看清楚房地产业业者靠什么生存了。
胡葆森：刚才王总对过去五年中国的房地产做了一个精确地概括，五年之后国家的政策会发生什么样的变化看不到，王总一般比较务实。我完全同意王总所说的对中国房地产业概括的总结。我想补充一点，从企业的层面上看，过去的十年分为两个阶段，一是在90年代初期中国房地产业作为一个起步阶段操作很不规范，包括政府，对一级市场和二级市场的控制没有经验，那段时间恰好是不规范的阶段。作为企业来讲，那个时期主要是以竞争力主要是看关系，谁跟政府的关系、农民的关系比较紧密就可以拿到土地，利用关系拿地是前几年非常重要竞争的特征。97年的北戴河会议把城市居民的住宅开发作为新的国民经济增长点，福利分房的提到以后，98年以后还是在比营销，谁的营销手段高，谁的楼盘在这个时期操作得比较红火。这个时期还是看对项目的控制能力，包括对成本、营销具体的控制能力在比拼这个。你谈到的三个文件共同的特点就是要规范一个行业，这个行业从起步到现在十年左右时间了，从政府、企业、消费者都希望这个市场规范，这些东西顺应了市场的需求。今后的房地产行业面对这样的总的趋势，刚才开会之前跟王总也在交流，今后大家进入的一个公司时代。
张树新：今后进入公司时代？过去十年是不是公司时代？
胡葆森：过去十年是项目时代。在有一些企业。比如万科，过去很多年以前，因为他91年上市，按照公司规范化的操作，万科比较超前。我们跟万科交流比较早，从95年下半年就开始向万科学习交流，这方面的意识有了几年，但是从整体上而言，中国现在的两三万家房地产行业的群体来讲，大家基本上趋于理性了，面对这么多的重要的文件，大家下一步应该怎么做，把主要的注意力集中在企业的层面上比较多了，今后的时间上在比谁的公司层面的问题解决得比较好，比如定位、战略、规划的问题，谁解决得好就会在市场上表现出比较强的竞争力。
张树新：我们在其他的行业讲到的词汇，公司的战略、定位、管理、模式，都是今天开始以后我们在房地产公司要谈到的。
胡葆森：主流群体来讲更多的是注意力向这些层面的问题开始集中了。
杨树坪：对于前面的看法，两位前辈讲了很多，我非常赞同，后面一段时期他们把大框架都说了。由于国家对这个行业的规范管理，特别是经营政策和土地政策的改变以后，项目时代跟公司的时代我们前辈总结得比较概括。原来很多的项目公司，或者一个城市一千或者几百家房地产公司，在未来的四五年时间每个城市剩下一百几十家。
张树新：不只是公司时代，还是大公司时代。
杨树坪：很可能在房地产业里面出现整合，出现大浪淘沙的局面。你没有资金的实力拿不到贷款，都是阳光下作业。对于中国消费者、发展商来说，对大多数人来说这是一个福音。我们深圳、广州在全国应该是早先一步，我觉得广州的市场比较规范，过去的三年时间里已经是这么走了，只不过是金融市场没有走，土地市场已经走了。明年1月1号开始广州的土地出样金都是一次缴(音)，这也是全国的最先，淘汰的力度和速度比较大，相对来说，市场上的烂尾楼会相对减少，北京烂尾楼少，所以房价一直在涨，广州前几年没有涨，一直走下坡路，今年有反弹。未来的大浪淘沙里面，原来比较规范的操作有一定的实力公司一定会在未来的时间里面发展得更加好。这个品牌是由项目的品牌变为公司的品牌。
张树新：未来的五年，大家不敢说是十年。过去准备好了在未来行当中具有竞争力的一些公司，他逐步的竞争力会体现出来，积累了品牌、管理、很多战略上的优势，包括他独特的定位。潘总如何看过去十年？未来五年？刚才你讲到，过去积累的品牌管理模式，未来新的项目当中是不是延续？
潘石屹：前面几位老前辈谈得很好，我同意的就不谈了，90%我都同意。我谈一点不一样的地方。过去中国不光房地产一条真理，只要市场化的守住进步，人们就吃得好穿得好，只要不市场化，搞计划经济就退步。中国搞房地产业进一步地证明了只要市场化我们社会才会进步，未来的五年十年也好，都是一样的，只要我们继续实现市场化就能够进步，如果不实行市场化我们就会落后，我们住的房子会一天比一天差。121号文件从某种程度上来说是带有一个很明显的计划经济的特点。121号文件有8条，6条我非常同意，6条全是旧的，原来下发过的，只有两条，一是4，一是8，这是对房地产的贷款做了具体的限制，一个是限房，一定是多大的比例等等，这些东西中国很大，中国的城市很多，每一个城市的房地产发展商很多，每一个房地产发展商的好坏程度不一样，对同一个房地产发展商有好项目，也有差项目，用这样一些具体的数字一刀切的办法管理，银行和金融在中国的商业银行只能够失去他们的生意。真正的做法应该是银行市场化，这个城市做得好可以放宽，这个城市过热了，出现风险了可以卡得严一点。对于同一个城市来说，好的房地产业发展商应该鼓励，差的要控制。好的应该要支持，应该把现代的人缘培养得火眼晶晶，能够看到收益、风险在哪里，如果人民银行总行的文件能够代表全中国的人的事情都做了这是很好的事情。121号文件下发当天晚上我写了《121号文件对中国经济带来的20个可能性》，市场经济是优胜劣汰的，要支持好的，淘汰坏的。18号文件有一句话说“今后最大限度发挥市场在房地产资源配制的积极作用”。我们说了多少年，什么是市场经济，就是拿着钱买东西，就是鼓励大家要交易，18号文件“任何单位不能擅自设置公房上市的障碍”，如果一个市场有200万套房子不能交易，这个市场化就不完全了，如果这个市场化交易了，我们用的东西对你是宝贝。
张树新：政策对于房地产的作用左右巨大。
潘石屹：刚刚前几位说的，公开交易的问题。这是好啊！土地公开交易是好啊！
张树新：金融政策你认为这中间有很多非市场化的东西。
王若雄：前面几位前辈都说得很好！(众笑，因为他的头发白)前辈不是按年龄算的，我想从阅历算的，更不是从头发看的(他是白头发，众笑)。从另外一个角度来谈谈前十年和后十年。
对于前十年是一句话，我同意宝森的意见，从主流上说，不是指个别企业。前十年大家在做地产，或者是做地产秀或者是地产概念，通过这些东西推动我们地产的发展，或者地产的前进。后边有五年也好、十年也好，我们这拨人如果还想五年十年以后还在这里露脸坐在这儿，我们还是要去做企业。
什么叫做企业，主要强调两个概念，一个是均衡，一个是和谐。一惊一咋可能不能长久，还是要温火的发展是比较健康和可持续的。去年我斗胆写了一本企业管理的书《推开这扇窗》，谈到一个概念，三线，业务线、管理线和品牌线加上一个企业文化。你的业务线、管理线、品牌线要均衡和谐地成长，这条线要被这个企业文化包容。前十年我们对品牌强调得比较重，也做得比较成功。业务线增量上做得比较成功，质量值得商榷。管理上普遍较弱，万科除外，我是说主流的企业，在管理上比较弱。
企业文化在某些地产企业基本上是空白的，今后在这方面应该多下点功夫。如果均衡和和谐做好了，未来五年和十年我们将会产生一大批令人尊敬的房地产企业，同时这个产业也可能会成为像其他产业一样成为令人尊敬的产业。我们这些所谓的企业家、明星可能会令人尊敬的企业家。
倒过来说，我们是先去做令人尊敬的企业家后是明星，而不是与此相反，谢谢！
张树新：一直没有发言的黄总请发表你的观点。
黄怒波：我也讲讲我的看法。跳出企业圈的看法，在中国做企业每个人都是戴着镣铐跳舞，中国的政府是强势政府，企业是处于弱势。要考虑中国的国情。
张树新：这是转轨经济的特点。
黄怒波：跟中国的政治体制有关系。作为一个企业不要政府解读什么，政府的行为明天不知道他会作出什么样的规则。中国的政府不是一个重复的政府，在市场经济中。中国的社会环境也不是一个成熟的环境，都是在成长的环境。做企业要有自己的生存之道。在地产的方面，我有几个方面。这么文件我都没有看，我也没有办法左右它，明天不知道政府又要出什么，这样的话企业怎么办？你要永远意识到明天不知道发生什么。你做一个项目的时候，我观点不要做得战线不要太长了。在一个行业里面，我不太认为地产界能做大公司时代。这是很可怕的。全世界很少有一个百年老店做地产很大的，香港是特殊的情况，我对香港有看法的，这种资源某种是一种不公平的现象，这是香港特殊环境形成的。中国社会下一步要均衡要公平，未必求大，大家做得有特色不就挺好吗？很多的企业在互相竞争，你开了一百万平米，我就四百万平米，这离开了做企业原来的目标价值，我们做企业是做什么的？首先我们要创造，创造的过程获利，不是非争几百强。王总做得龙头老大，是因为这么多年经过了很多的磨难走到这个位置上，我替王总也捏着一把汗，比如明天跟台湾打仗了，首先谁的资金链占得最多，地产业全部倒霉。
第二，地产业需要竞争，不要想着整合，小的是美好的，现在求大。我觉得生物界、企业界有自己的规律，也许你就是最大，我就小，但是我也活得挺好。这是另类的观点。
第一，企业界不要去替政府解读什么，最严重的是不要企图去影响政府，政府的行为太难预测了。你要想好好地活就把自己的企业，资金的链条项目做出特色来。地产界是文化的内涵相当深的，安徽的地产做徽派民居跟北京、新疆完全不一样，我就不明白怎么用生产线的方式，我到日本看过他们的房子没法住，地板全部用生产线做的。中国这么大，每个人住的地方文化要求也不一样，天气也不一样。我就不太理解。我觉得地产很重要的因素，以后的竞争应该是特色时代，我不看重公司时代。你是不是造出了那个地方的特色，消费者是否才接受你。作为一个企业来说，可以探讨过去，但是我对企业的看法是这样的，我们的公司不实行公司制，企业永远没有昨天，昨天过去就过去了，你永远不知道明天发生什么，你应该往前看。在地产的竞争上有点烂盘，也有换手，都是一帆风顺的不可能，社会需要竞争，也需要过热，也需要点烂盘，要市场自身的机制调整它比较合适。
| 
