央行第三季度货币政策执行报告中显示,今年前三季度,各类房地产贷款(包括住房开发贷款和个人住房贷款)增加4264亿元,占全部中长期贷款增加额的37%。其中,房地产开发贷款增加1350亿元,同比多增1006亿元。央行在报告中再次对商业银行房贷高企提出风险警示。这已经是央行连续两个季度警示房地产信贷风险。
就在央行收紧房地产信贷的同时,地产和金融界专家纷纷表示,房地产金融要持续健
康发展,必须加紧拓宽融资渠道。央行121文件出台半年后,房地产金融仍然难觅出路。
央行警示商业银行紧收房地产贷款
据了解,在央行接连发布防范银行房地产信贷风险警示后,各银行反映强烈。有的银行甚至不惜损失业务量降低房地产贷款比例。虽然这样做并不一定能最终将风险控制住,但足以看出央行的监管力度对商业银行的影响。
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松博士表示,其中关键还应当看新增贷款质量是好是坏。在目前银行信贷资产构成中,新增部分资产质量较好、扩张相对较快的,无疑对化解金融风险利好。
民生银行住房按揭中心主任高峰认为,信贷风险绝不是量上的风险,如果没有贷款结构问题,房地产业作为支柱产业,它的发展将能够很好地带动国内GDP的增长,也是商业银行增加赢利能力的优选贷款投放方向。
然而,国内房地产信贷风险并非一日累积而成,问题的解决也不可能一蹴而就。
中国银行金融研究所黄金老博士分析,“房地产信贷风险主要来自两个方面:一是我国房地产企业资本金偏少,抗风险能力低。2002年,全国房地产公司中,上市公司的负债率平均高达85%;二是银行对房地产信贷投放增长过快,尤其是在一些中心城市。上海、北京等中心城市的一些银行分行今年新增贷款的50%投向了房地产业。房地产贷款余额达到商业银行各项贷款余额的1/4。而房地产业风险历来极高,银行又不能少介入这一行业,所以惟一的办法只能是加强对房地产贷款的管理”。
知易行难。从理论上讲,银行对于房地产贷款的审查及监管制度应该非常完备,处罚措施也一应俱全。但是,违规放贷现象为何还屡禁不止?民生银行的高峰一语道破天机,“关键问题往往出在操作环节”。言下之意,制度是死的,人是活的。有鉴于此,民生银行年初花重金从国外引入软件管理平台,实现贷款审查全过程的透明、无纸化办公,用标准化的流程来规避人为的风险。据了解,目前国内大部分银行这项业务还是使用较原始的“台账”管理法。
房地产金融难觅出路
中国房地产协会副会长顾云昌认为,房地产融资没有很好地利用其他融资渠道,比如西方国家可以通过股票市场、债券市场、信托和基金等多种融资方式,因此风险可以由全社会承担。
然而,一家房地产上市公司高管对记者说,信托规模小,费率高,对企业并不实用。如果我想融资一亿元,按国家规定只能发200份计,一份是50万元,只能面向高端投资者,选择余地小;而信托基金、境外基金操作不方便,退出较困难。据介绍,该公司30%从银行贷款,其余靠资本市场和自有资金。
业内人士分析,由于信托投资的收益来自信托财产所投资的项目,而项目收益带有很大的不确定性。另外,信托产品流动性差,缺少转让平台,存在较大的流动风险。在目前各项政策和制度没有健全的情况下,要控制房地产信托中蕴藏风险,主要还靠信托公司自己在项目的选择上严格把关。
深圳市惟一一家在做房地产信托贷款的某信托公司金先生向记者透露,全国房地产企业的融资需求不少,但到目前为止,他们只做系统内部的,系统外的业务几乎没有。他解释说,这主要是因为他们的一个担保条件是要求“银行做担保”,这样一来有些误以为信托贷款审查会比银行好通过的企业就知难而退了。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹则建议实行抵押贷款证券化。他说,中国老百姓现在有12万亿元存款,这笔钱没有地方投,抵押贷款证券化正好给这笔钱一个出路,同时,又可以将银行的风险转嫁给社会。但据了解,我国多家国有银行曾向央行申报过住房贷款证券化方案,但迄今都没有获准通过。
由此可见,房地产融资方式似乎很多,但真正适合企业,而且在国内能切实可行的少之又少。
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