黄钢 申奥成功为北京带来了新一轮的投资热潮。紧邻奥林匹克公园的健翔科技园开园更是为其创造了新的投资热点。在众多投资者纷纷使出浑身解数准备在奥运核心商圈内分得一杯羹时，一个简单的事实被忽略了。
那就是所谓的水涨船高，无论是投资者还是今后的消费者，在追逐热点区域投资或消费时，在资金投入上都备感压力。那么，有没有一种资金投入相对较低却又能享受与奥运核心商圈近似商业价值的解决办法呢？
投资超亚热地块为此提供了一种解决思路。所谓超亚热地块，是指在两块或两块以上相邻较近的各类核心商圈地块之间，拥有与核心商圈交流较为完善的交通体系，能为核心商圈的商务活动提供良好服务补充的地块。我们在划分地块热度的时候，一般把核心投资区域称为热点地块，而把其周边区域称为亚热地块。但在现实生活中，有时会出现这样的情况，就是两个热点地块相邻很近，但又没有连成一片，这使得两个热点地块之间的亚热地块出现叠加，从而使这一地块的热度超过其它亚热地块，所以我们将之称为超亚热地块。
那么，超亚热地块的投资价值体现在哪些方面呢？
由于紧邻两块以上的各类商圈核心，能直接受益于多边核心地块各类完善配套设施，拥有向多个核心地块提供商业服务的机会；
超亚热地块具有较为完善的交通体系，与周边的多块核心地块的“三流”（人流、物流、信息流）沟通畅通无阻，这样就能在两个或两个以上的核心商圈地块中起到连接作用，促进核心商圈的交融，实现核心商圈的强强联合；
多个核心商圈的交融必将强化超亚热地块的商务投资价值。
比如奥林匹克公园两边是投资者最想进入的奥运核心商圈，学院路以西是中关村科技园的清华科技园。二者之间用红线圈出的西至学院路，北至科萃西路，南到北四环路的区域就是一个非常典型的超亚热地块。由于其位于奥运商圈和中关村核心园区之间，我们姑且称之为中奥超亚热地块。
该地块拥有非常便捷的交通，京昌高速公路从北四环出发从东南到西北斜穿中奥超亚热地块，是连接北四环和北五环的交通要道。地块中间横贯东西的大屯路和成府路，是2008年奥林匹克运动会的主干道，直通学院路，更能拉近八大学院和中关村核心园区与奥运的距离。
自从科技奥运、人文奥运的口号提出后，加强中关村科技园、八大学院和奥运的融合和交流就已提上日程，健翔科技园区的开园便是第一步举措。奥运规划中重修大屯路，使这一奥运主干道直通清华科技园更是显示了政府加强两大核心地块融合的决心。
北京申奥成功，奥运商圈内的房地产升值非常快。据报载，北京成功获得2008年奥运会主办权的消息公布后不到12个小时，奥运商圈的各个房地产项目已经开始“升温”。经过两年多的发展，在该商圈及其周边地区的居住房地产已发展得较为完善。而中奥超亚热地块所紧邻的清华科技园和健翔科技园也吸引了不少科技研发和加工企业。无论是从为普通居民还是为科技型企业服务的角度上来说，该地区的商务需求是会随着奥运商圈形成和科技园区的发展而逐步加强的。中奥超亚热地块从功能上讲，正好可以满足奥运商圈和两大科技园日益增长的商务价值需要。
零点研究集团的最新调查结果显示，对于本地区有进入兴趣的企业感到本地块的商务服务设施严重不足，均特别认同在此地块上有必要发展高品质而又具备实用性的写字服务、商务酒店、商务会议设施服务。以处在中奥超亚热地带核心的劳动大厦为例，这座过去以传统公务和商务会议功能著称的物业，不少企业认为它可以应地块功能需要，拥有向多个方向改造，从而提升其商务服务功能的潜力。
在中奥超亚热地块中，这种商务设施的不足体现在很多方面。以酒店会议场所的供给与需求为例，根据我们的走访，从亚运村到学院路，四五环之间的京北地区，三星级以上且具有6间以上大中小各种规格会议室的酒店尚不足10家。但北京企业的会议需求又如何呢？零点研究集团的调查结果显示，北京市各大中小企业每年在酒店召开会议的次数在1－3次的占71.17％，4－6次的占14.41％，7－10次的占4.5％，10次以上的占9.91％。这主要是由于近年来，中小企业发展速度较快，数目众多且不乏经营出色者，虽然企业规模不大，仍愿意选择在酒店这种象征着企业实力的地方召开会议。而大型企业由于经营状况良好，业务繁忙，会议次数多而且形式多样。在我们这次走访中也发现，各个酒店反映全年会议室的利用率颇高，在会议旺季，会议室根本安排不过来。
北京的城市布局呈现出明显的南弱北强格局，京北地区经济商务活跃程度也非常发达。根据以上分析，从商务需求来说，仅会议一项，供给的数量和形式都严重不足。而中奥超亚热地块的发展正好可以在为京北商务服务上提供中坚力量。
在核心商圈发展的初期，超亚热地块的商务价值往往因为大家都忙着在核心商圈抢占山头而不为人察觉。对于众多中等实力的投资者而言，在核心商圈进行一项投资，其综合成本与收益的比例往往不如预期理想。在这种情况下，发现并投资超亚热地块应是低成本、高收益的解决方案。表面上看，超亚热地块所带来的收入似乎比核心商圈稍逊半筹，慢半拍。但综合考虑上述因素，在超亚热地块的投资其实是胜半筹，快半拍。
《市场报》 (2003年12月03日 第十二版)
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