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房价持续攀升引起了社会各界的担忧，不少人认为投资性购房比重加大，“助涨”了房价。为此，在市房地产交易中心和市房地产协会的支持配合下，市统计局近日对“投资性购房状况”做了一次专门调查。得出的结论是：上海投资性购房，总体水平尚在警戒线内。
在被调查的已售23465套商品住宅中，投资性购房比重为16.6％。从海外经验看，一般认为当投资性购房比重超出总购房两成时，房地产市场会孕育一场大的风险。这意味着，本
市投资性购房比重仍处正常范围之内。
谁热衷投资性购房
本市投资者占主导。在投资性商品住宅中，属于本市居民投资购房的占59.8％，外省市人士和境外人士分别占24.6％和15.6％，可见本市目前的投资性购房主体仍是本市居民。但本次调查的23465套已销售商品住宅中，本市居民、外省市人士和境外人士购买的分别为16466套、5362套和1637套，其中属投资性购房的分别为2321套、957套和607套，这表明外省市和境外人士的投资倾向高于本市居民，境外人士的投资性比例最高达37.1％。
总价65万元至90万元商品房是投资重点。从面积来看，100-150平方米的住宅在投资性购房中所占比重最大，达47.6％；从单价来看，3000-5000元和5000-7000元的住宅占投资主导，比重分别为31.6％和39.2％。具体测算可以得出，面积在130平方米左右，总价在65万元-90万元的商品住宅是现阶段市场上投资性购房的主要对象。
投资资金自有为主。在投资性商品住宅中，全部使用自有资金购置的占35.1％，超过总套数的三分之一，而使用了商业贷款的占58.4％。从购置时所支出的资金构成看，自有资金占总资金的比重达66.3％；商业贷款次之，占28.8％。可见，投资者在购房时主要依靠的是自有资金。
关注三大热点
当前投资性购房比例是否过高？调查结论虽“不高”，但若将一些不确定因素，如空置半年以内的商品住宅中也会存在一定的投资性购房等情况考虑在内，本市商品住宅投资性购房的实际比重将比调查值稍高，而且个别区域和少数楼盘的投资性购房比重已超过总体水平。因此，建议有关部门高度关注其发展动态，尽快建立一套有效的预警预报系统。
投资性购房是否有金融风险？个人住房贷款对信贷资金依赖性太高时，难免会对金融体系造成一定压力。而目前本市投资性购房对信贷资金依赖性总体上并不高，一旦楼市有所波动，风险大部分将由投资者个人承担，对银行等金融机构造成的影响相对较小。
当前投资者的投资行为是否理性？判断投资行为是否理性，主要观察其投资行为或投资规模是否与其投资实力相适应。本次调查结果显示，投资者的职业分布较广，且在总体上呈现与薪酬成正比的梯度排列。这反映出投资者较为理性的投资心态。同时，投资者广泛的职业分布也会有利于分散投资风险。
·投资性购房·在已销售的新建商品住宅中，凡是符合以下4个条件之一的,视作投资性购房：已发生过产权变更的住宅；未发生过产权变更但已出租的住宅；装修后空置半年以上的装修房；入户后空置半年以上的毛坯房。
·样本概况·本次调查从目前本市竣工且即将销售完毕的住宅小区中随机抽取了25个住宅小区，调查住宅楼共23694套，涉及全市11个区，总面积达318.1万平方米，其中已售商品住宅23465套。平均单价3000元以下、3000-7000元和7000元以上的商品房比例约为1:10:2。本报记者郑红本报通讯员肖永培沈韶华
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