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证券市场周刊/王凯
“北有中关村，南有张江园”，上海当地媒体喜欢这样类比。而对于这种说法，业内并不完全赞同。
事实上，负责园区开发建设的上海张江高科技园区开发公司成立于1992年7月，创办初
期可以说是浦东最“弱势”的开发区，真正的快速发展是从1999年上海市市政府做出“聚焦张江”决策开始。
作为开发区旗下的上市公司，上海张江高科技园区开发股份有限公司(600895.SS，以下简称张江高科)上市后，1996年到1999年的几年当中，房地产收入占主营业务的90%以上，主要涉及土地使用权转让与出租开发产品的租赁，这一期间主营收入的波动相对较小；2001年由于“聚焦张江”效果开始显现，使区内土地使用权转让与出租开发产品的租赁大幅上升，当年主营收入也较上年大幅增长了237.5%。
2003年9月30日，张江高科公告称，公司与上海科景置业发展有限公司(以下简称科景置业)签订《房地产买卖合同》，将自行开发建设的三处房产以近3.19亿元的总价转让给科景置业。张江高科称，科景置业将于2003年9月30日前支付全部房价款，而预计这笔生意将给张江高科产生超过1亿元的毛利。
2003年中期，张江高科的主营业务收入只有不到2.12亿元，主营业务利润仅7553.38万元，而三季度最后一天的生意无疑可以使张江高科的报表显得很是精彩，但是这种“突击盈利”更加重了投资者对公司长久发展能力的担忧。
-土地资源希缺成发展瓶颈
在上海，与外高桥保税区开发公司、金桥出口加工区开发公司、陆家嘴金融贸易区开发公司相比，张江高科技园区开发公司是最晚获得批准成立的，与前三者几乎统统是整体上市有所不同，张江仅仅是分拆很小一部分资产拿来上市。
几年来，上海市政府还是对张江高科给予了大力的扶持，1999年10月，浦东新区综合规划土地局与公司签订了《张江技术创新区建设与租用协议》，从1999年到2018年分20年，按62950万元的总投资的平均年回报率7%支付租金，可以说每年几千万的租金收入是“旱涝保收”。从这个角度讲，公司的张江技术创新区开发项目“几乎是没有任何风险的”。
根据该协议，公司每年大概由此获得的租金收入为8000万元，2003年上半年租金收入为3750万元，成为公司主营业务收入的重要来源之一。
作为母体的园区开发公司，对上市公司亦是备加关爱。据了解，张江整个园区规划面积为25平方公里，园区内的用地主要分为三类：分别是产业用地、生活居住用地、科研教育用地，由园区开发公司进行统一开发。目前，上海市张江高科技园区开发公司已经把成本低、毛利高的生活居住用地，大约有50-60万平方米的土地转到上市公司名下，由上市公司进行开发，业内预计可供公司开发3-5年，而产业用地一般是微利的，科研教育用地通常是亏损的，这部分用地则由园区开发公司进行开发。
而生活居住用地主要用于建造创业公寓，市场人士普遍认为该项目有望成为张江高科土地批租之后的又一利润增长点。
但是，由于张江园区连续几年对外批租土地始终保持了较高的数量，剩余土地存量将越来越少，这势必会影响公司今后主营业务的发展。有关数据显示，2002年张江高科批租土地7幅，完成主营收入35188万元，扣除8000万元的张江技术创新区租金收入，实际上土地批租收入至多为27188万元，仅为2001年的60%。对此，公司董秘周丽辉表示，土地批租收入的减少主要是因为土地资源的稀缺性，事实上公司去年以来就主动压缩了土地批租的规模，着力减少直接批租。
“开发区建设要从不毛之地到欣欣向荣肯定要付出代价，作为园区上市公司，发展到一定时期必然要经历痛苦的调整阶段，因此我们千方百计地争取能获得新的土地作为后续储备；”周丽辉告诉记者，“8月底，公司已经发布公告，拟出资300多万美元受让关联企业张江生物医药基地内37749平方米土地的使用权，这就是一个例子。”
-转型之一：土地资源深加工
张江高科向《证券市场周刊》承认，目前公司拥有土地资源日趋减少，而从事物业开发周期又相对较长，难以在短时期内带来丰厚回报，同时国有土地政策的管理现在正发生变化，土地资源的获取方式和渠道越来越向市场化靠近，获得土地越来越难，成本越来越高。
“为此，公司计划根据不同发展阶段及市场实际情况，在力争获取滚动、持久的资本经营收益的同时，将所拥有的宝贵土地资源进行深加工，使相关产品越来越成熟，以充分挖掘土地资源的盈利潜力。”张江高科有关高层人士这样告诉记者。
在张江园区原有土地开发已近饱和的大背景下，从今年开始，公司试图把开发的重点转移到张江高科技园区的川杨河以南区域，将重点推动川杨河以南居住区及研发创新区两个项目的开发。
危难之际，大股东再次伸出援手。今年上半年，公司控股股东——上海市张江高科技园区开发公司，同意将张江园区中川杨河以南约1.2平方公里面积的土地使用权预约转让给上市公司，该地块的用地性质为住宅配套用地，土地使用权年限为70年。
据介绍，随着张江高科技园区建设的初具规模，园区的综合开发和服务功能进一步增强，对园区内生活环境提出更高的要求，同时越来越多国内外科研教育、金融投资、中介服务和政府审批机构陆续进驻张江，园区亟需建设一个现代化、功能齐全、环境舒适、服务周全的居住和配套环境。
市场需求即意味着投资机会。为满足这样的市场需求，张江高科提出，拟对受让的川杨河以南地块进行综合开发，项目总开发面积约1.2平方公里，预计总投资约10亿元人民币。据称，该地块位于张江高科技园区内爱迪生路以东、申江路以西、川杨河以南、华夏中路以北，当前交通已较为便利，自然环境幽雅，符合居住区开发条件。公司计划与上海张江(集团)有限公司合作成立项目公司，并将适时引入园区内各基地公司加盟，采取滚动开发方式进行。预计工程在2003年做好整体规划设计后启动。
而川杨河以南开发创新区项目，规划面积大约66万平方米，建设内容包括区域征地动拆迁、七通一平、环境绿化建设、项目用房的设计施工等。公司规划中的研发创新区将分为信息研发产业园、通讯软件研发产业园、生命科学研发产业园，主要吸引各类机构和企业入驻。预计项目总投资约5.15亿元人民币。
记者了解到，根据“集中建设、集中管理、有效降低成本费用”的原则和方式，张江高科调整了对园区内房地产项目的战略投资规划，在对园区周围房地产的发展趋势分析后公司认为，由于浦东房地产的迅猛发展带动了张江附近的张江镇及花木地区房地产业，因此公司计划加大对房地产项目的投资力度。
不过，仍有市场人士向记者表示：“张江高科目前提出‘土地资源深加工’的概念实际上也是被动的无奈之举，在土地储备极其有限的情况下，只有靠提升附加值来保持业绩，而公司手头项目地理位置上越来越远离市区，工程毛利率也很难长期维持高位。”
-转型之二：投资控股型公司
其实，从张江高科2000年开始就一直谋划向控股型集团方向发展，目标在未来的利润构成中，除去园区房地产收入，股权投资项目及资本运作收益上升到一个较高的比例。据有关人士透露，公司的想法是尽量利用风险投资的退出机制，即每年争取1-2家公司参股或控股公司在不同的资本市场筹划上市，从而变现公司资产，获得增值收入。
公司证券部一位先生向记者回忆说：“2000年公司高科技投资方面的回报占整个利润总额的近30%，1∶4溢价转让的数讯公司部分股权，1∶7溢价转让的复旦张江公司股权获得了2000多万元的投资收益。”
的确，复旦张江让公司尝到了甜头。1997年，张江高科投资复旦张江1371万元，浦东科技投资公司也增资至1371万元，加上张江科技创业服务中心70万元、公司经营团队的技术股，复旦张江的注册资金增至3000万元，从此便走上快速发展之路。2000年，张江科技创业服务中心70万股、张江高科的260万股共330万股复旦张江股权，以每股7元出让给国务院直属企业中国通用技术公司，张江高科因此拿到1820万元，对复旦张江的投资已全部收回并盈利449万元。此次出让后，张江高科零成本持有复旦张江1111万股权，退为第三大股东，而目前复旦张江已经在香港上市，不久后公司所持有的股份就可以上市流通。
公司另一个比较得意的项目当属中芯国际。2002年，张江高科以每股1.1111美元的价格认购总价为5000万美元的中芯国际，此后不久中芯国际以每股3.55美元的价格增资3亿美元，换言之，张江高科对“中芯国际”的5000万美元投资权已潜在增值1亿多美元。
而中芯国际的另一大股东上海实业(0363.HK)董事长蔡来兴近期向外界表示，计划明年上半年分拆中芯国际海外上市。同时，蔡来兴预料中芯国际在2003年下半年即可以扭亏为盈。据称，中芯国际可能在港、美两地上市，集资额约在7.5亿至10亿美元(约59亿至78亿港元)之间。中芯国际是内地目前惟一的12寸晶圆公司将成为最大卖点。
东方证券的分析师进一步表示，在公司长期股权投资的企业中，上海数讯信息技术有限公司、嘉事堂药业也都处于辅导期阶段，是公司未来的长期储备项目。张江高科总经理林苑则称：“我们每年都会投入一些项目，再把一些项目转让出去，这样有进有出，就会形成一个良性的风险投资模式。”
目前，张江高科技园区以四个产业为开发重点，并相应成立了基地开发公司，而且已初具规模，这四个产业基地分别是：集成电路产业基地、国家信息安全成果产业化(东部)基地、微电子港和国家生物医药基地。
然而有业内专家指出，张江高科这类控股公司型的发展模式并非一帆风顺，高科技项目的培育同样需要大量资金并伴随很高的风险，而能否及时退出还要依赖于资本市场的情况，中芯国际其实一直就在准备上市，但迟迟不能盈利令上市一拖再拖，变数重重，而张江高科早期投入的一些与网络有关系的项目受大环境影响收益也并不乐观。
其实由于这种情况的存在，也一度影响了公司业绩。张江高科2002年中期报告显示，由于几个主要项目的程序及经办环节等方面原因，未能如期在当年的上半年年度内完成，使公司去年上半年利润总额较上年同期相比下降50%以上。对此，浙江证券分析师吕小萍认为，导致张江高科业绩大起大落的主要原因是公司四个投资集群的不均衡发展，公司房产物业这一块收入较为稳定，但其他投资收益一直处于波动之中。
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