天河城年收租金3亿元正佳已售地铁商铺近7亿元拟建下沉式广场相连
本版撰文新快报记者 陈龙 实习生 蒋文 摄影 任慧良
在华南第一商圈———天河大商圈呼之欲出的时候，商业竞争是个不能避开的话题。而在天河大商圈的核心商圈（环天河体育中心10平方公里），ShoppingMall是其中的主要业态。
正佳广场与天河城两大巨无霸ShoppingMall，将采取怎样的竞争策略和手段？天河商圈能不能同时容下两个MALL？假如出现恶性竞争对整个天河大商圈影响如何？这些问题不仅对正佳广场与天河城自身，对整个天河大商圈都有关键影响，决定着华南第一商圈的未来格局。
面对外界的种种疑惑，本报独家专访了一向低调的广州市正佳企业有限公司执行总裁谢仕平和广东天贸（集团）股份有限公司副总裁杨军艇。
出乎意料的是，两位老总不约而同地表示“竞争是市场的必然，必需通过竞争得到双赢，相得益彰”，“不是分蛋糕，而是做大蛋糕”。正佳：错位竞争打体验牌 “看看北京路上的广百和新大新，广百是1991年开业的，新大新更早，它们就是一个良性竞争并带动商圈发展的例子。”谢仕平对于正佳广场与天河城的竞争显得心平气和。
有望成旅游景点
“差异化”、“错位竞争”是谢仕平经常挂在口头的话语。体验经济是正佳广场手中的一张好牌。整个广场将按照餐饮18%、娱乐30%、零售52%的比例进行功能布局，在7楼世纪欢乐城将建造四维电影院，广州市第一个室内真冰溜冰场也将现身正佳，而M层动感地带主推年轻人的时尚用品，则是另外一个卖点。据正佳广场方面称，广场力争于明年中开业，其定位是“超前20年的体验式主题购物乐园”，而记者了解到，正佳广场已经在申报国家旅游定点项目，作为旅游景点每年可接待8000万人次以上的游客。
“在设计上，正佳也要做到差异化，一般的MALL只有一个中庭，我们请美国设计师设计，除去中间的中庭外，四周还有四个小的中庭，互相连通，设计风格迥异。”正佳广场是由美国捷得公司进行原始设计的，在全世界十大专业品牌购物中心里有5个为该公司设计。“天河日均人流20万人次。节假日超过60万。商圈的繁荣要靠众多的商家来支持，而正佳和天河城正是主力。”交通正在调整 正佳企业比较担心的是交通问题。位于新城市中轴线上的临时商业设施宏城商业广场将被改造为供市民休闲的“下沉式广场”。但政府尚未明确具体实施方案，众多的商铺经营者仍与物业管理者继续续约。“这是相关部门规划的事，我们已经设置了1500个车位，以方便消费者”。此外，记者了解到正佳广场附近原来有的56条线路，现在正在调整中，将整合一些重复的线路，舒缓交通压力。“随着地铁的开通，天河商圈正加快形成，以其30万平方米的规模和所处位置，正佳广场的建成必将成为天河商圈的焦点。仅靠本地顾客是不够的，地铁一号线可以吸引西边的顾客，而3号线吸引南边的顾客。而珠江新城是重要潜在的客源地”。
“天河城很成熟，品牌影响力大，而正佳规模大，配套更佳。正佳容纳超过10万种商品，可以称作是永不落幕的广交会。在商品上，定位在中档偏高品牌，而特点是中档品牌齐全”。据悉，本土百货业大腕广州友谊商店有意租下正佳广场数千平方米经营高档百货，家乐福等外资零售业巨头也都在积极联系进场事宜。
资金很充裕
据悉，在运营模式上，正佳与天河城基本相同，97%的物业“只租不卖”。坚持只出售位于M层的1.7万平米的动感地带，知情人士透露，正佳广场地铁层商铺已售出七成多，销售额近七亿，创下了广州商铺销售的奇迹。“购物中心回报周期长，正佳坚持通过物业升值和租金回报来盈利，而附近住宅区租金已经从2000多元涨到4000多元。表明前景相当乐观。”正佳企业负责人表示。
也正因为有商铺销售的良好业绩，面对外界流传的“资金有缺口”的说法，正佳企业负责人以不屑置辩的语气说：“手头已有近十个亿的现金，怎么会缺钱？现在工程仍在顺利进行也使这种谣言不攻自破。”
记者另悉，正佳方面表示虽然有30万平方米的商业面积，但“不存在物流的压力”，分析认为一些小的店面只会零星补货，而超市、商场皆有自己的物流体系。但相关人士透露正佳将来可能打造一个物流基地，为整个天河商圈服务。天河城：检验自身的良机 到现在为止，杨军艇对天河城的经营状况相当满意：先期投入13亿5千万，已经全部收回成本，去年物业租金为2亿8千万，今年达到3亿元。面对正佳这个庞大的邻居，杨军艇语出惊人：“1996年来，天河城首开购物中心之先河，但没有遭遇到真正的重量级对手，如何验证自己的实力？正佳提供了一个检验机会。”
商业讲究成行成市
“独木难成林，商业市场是成行成市的，与制造业的竞争不同。比如天河城旺就带旺了整个商圈人气，这是一个共存共荣的态势”，杨军艇表示，正佳广场的出现从商业规划来说至少表明两点：一是政府从整个商圈的整体发展考虑给予了支持；二是商业是讲究成行成市的。华南第一商圈在繁荣商业流通领域中将发挥积极作用。
“不光是正佳，还有报业广场、京光商场，在某种程度上都是竞争对手。但商业内容丰富了，吸引珠三角乃至全国各地的人流就会大增。以前是100个人逛天河，以后会有150个人。天河城着眼的辐射力不仅仅是天河、广州，而是整个珠江三角洲。”而分析认为，支持一个大型购物中心的固定人口要达到80万左右，天河城的消费者中70%都不是广州本地人，不是天河区的，也不是荔湾区、海珠区的人，主要是珠三角乃至全国的客人，覆盖的是番禺、顺德、佛山等地的人口。现在佛山人只在当地消费日用品，多数珠宝、首饰等都到广州来购买。天河城就是一个主要的消费地。
右图：广东天贸（集团）股份有限公司副总裁杨军艇认为，在业界对什么是购物中心还有争议，就是美国也是如此。但如果以规模而论，类似天河城这样超过10万平米的购物中心在中国并不多。数据表明广州的百货商场平均面积为3万平米。在广州有荔湾广场、中华广场和天河城，再加上未来的正佳；北京不到5家；上海只有两家。
竞争来自市场的自发调整
杨军艇把天河城的成功模式归结于：只租不卖；消费者第一、租户第二、管理者第三。“我们还有个规矩，要替租户算账，如果不赚钱的不能让他进来。”杨军艇认为，购物中心一定要是一个卖场，购物功能所占的比例不能低于50%，要以购物为主。如果是餐饮占多数，就只能叫饮食中心，不是购物中心。在天河城，购物场所占营业面积的70%，而主力店———天贸南大和吉之岛的销售额年增长率超过四成。天河城的强劲实力给杨足够的自信：“通过竞争，天河城必然能提高自身的水平和质量，最终广大消费者得到实惠，为繁荣天河商业做出贡献。”
“在定位上，坚持以中档为主，兼顾高档。购物中心要是一个无差别的消费中心，要能够适合绝大多数的消费群体，如果全部都是面向高端的或者低端的，不可能吸引所有的消费者，因此应以中档占多数。”至于如何与未来的正佳错位经营，杨军艇坦言：我们在明处，错位经营恐怕会从正佳开始。而错位经营既有事前规划的因素，更多的是市场自发的调整。比如，有些品种天河城卖得好，正佳未必，反之亦然。其实天河城的350个租户是我的老师，他们敏锐的市场感觉能告诉我们如何错位竞争。”
事实上，天河城确实把面对正佳看做自我提升的良机，并且已有准备。比如二次装修、CI设计、广告推广、加大娱乐设施改造以及提高服务和管理水平等。“大家一起做好华南第一商圈。天河城今年1—10月平均每天入场27万8千人次，去年平均每天只有20万人次，基本上人流量每年增长15%，随着天河商圈的成熟，将有更大的发展机遇。”
(晓健/编制)
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