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本报记者 王筠
2003年北京房地产业投诉量明显上升，开发商私自更改规划、购房人所购房屋面积缩水成为2大热点。为此，北京市于今年9月出台了《北京市城市房地产转让管理办法》，规定自12月1日起，北京预售住宅项目将按套内面积出售。
购房者：有喜有忧
按照北京市国土房管局发布的《北京市城市房地产转让管理办法》规定，从12月1日起拿到预售许可证的商品房，都要按《北京市城市房地产转让管理办法》规定的方式进行销售。根据该办法，预售商品住宅项目必须按照套内建筑面积卖房。
在东四环碧水星阁售楼处，前来买房的人络绎不绝。一位阎先生说，按套内面积售房对他们没有多大影响。他们现在按建筑面积卖房，1平方米5000多元，如果是按照套内建筑面积卖，总价基本上还是这个数，把单价提高就行了。当记者问到按套内面积售房后，公摊面积是否会变小时，阎先生表示，不会。因为他们的楼房已经封顶不可能再改，另外，规划部门对公摊面积也有规定。在海淀区羊坊店东路一个商住两用的楼盘项目售楼处也听到同样的声音。而通州区上潞园物业公司负责人张先生回答更干脆：原来4000元/平方米，实行按套内建筑面积售房后，将把房价提到每平方米5000元，现在是市场化运作，多简单的一个事儿。
望京一售楼处准备购房的齐先生称，公摊面积一直是开发商的灰色地带，以往按建筑面积卖房，容易让一些不良的开发商在公摊面积上进行暗箱操作，使套内面积减少，公摊面积变大。出台按套内面积售房政策，买房人买的就是自己家门内的面积，开发商不能再在公摊面积上做手脚，这样，买房人对购房面积心里有谱，不再吃亏，从而避免开发商利用公摊面积进行价格欺诈。
但齐先生又担心，这给购房者也提出新的问题。购房者不光购买使用面积，在买房时还要先看公共设施，甚至还要考虑到环境因素，包括大堂、电梯间、会所等。按套内建筑面积售房，开发商可能会想方设法打公摊部分的主意，比如使楼道、公共部分小一点儿。
开发商：诚信经营是关键
业内知名人士潘石屹称，现在是一个竞争的时代，有信誉有实力的开发商不会在公摊面积上做手脚，开发商会“断腕保盘”，宁可自己“出血”也不想失去客户。相反，有远见的开发商恰恰会把公摊部分做得更好，把它当作一个卖点来吸引购房者。
北京最先按套内面积售房的锋尚国际公寓总经理张在东曾主动给一期业主退“可摊可不摊”的公摊面积款500万元。他在接受记者采访时说，北京房地产目前面临的形势总结起来有两条：一条是入住危机，即开发商信誉危机；另一条是北京目前的3000多家房地产公司将来会有99％被淘汰，开发商的竞争最终将是“诚信”和“口碑”之争。只有那些讲诚信、有口碑的房地产企业才能最终进入不被市场淘汰的1％。
业内人士罗义明也发表了相同的看法：开发商不会在公摊面积上蒙骗购房者。现在建设楼道、电梯间都是有固定标准的，相关主管部门会对其进行验收，如果楼道过小，不符合标准，主管部门是不会验收的。
专家：还不是最好方式
北京永邦律师事务所李学华律师认为：北京预售商品房按套内面积计价，使得消费者不需要专业知识就可测量面积，可以在一定程度上避免在公摊面积上产生纠纷。另外，在房地产买卖关系中，消费者处于相对弱势，双方承受诉讼的能力是不对等的。因此，该《办法》有效地保护了弱势群体。
中国社会科学院财贸所住宅室主任王诚庆认为，新规定的实行有利于减少买卖双方的纠纷和诉讼。由于实现了信息的对称，消除了开发商通过采取不正当手段使产权登记建筑面积大于合同约定建筑面积、而实际套内面积小于合同约定套内面积这种侵害消费者利益的可能性。此外，新规定有利于更好地保护消费者的利益。在这项规定生效前，消费者中只有少数人可以做到通过坚持订立补充协议限定公摊面积而保护自己的利益，而新规定实行后，所有消费者都可以享受到这种制度变革所带来的利益。
北京市律师协会房地产专业委员会会员秦兵认为，现在按套内建筑面积卖房，还不是最好的方式，因为对于购房者来说，去测量墙体面积还是有难度的。板楼好一点儿，容易测，但对于高层塔楼来说，想测出墙的厚度可是个难题。购房者最希望买了房后拿尺子在屋里量一量就知道面积多少，因此按照套内使用面积买房将是大势所趋。
北京市消协的有关人士也表示，按套内使用面积售房才能使消费者准确测量，真正做到明明白白消费。
《市场报》 (2003年12月02日 第二版)
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