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上海房地产开发企业税前利润／自有资金的比值达到惊人的119．63％，而正常区间为26．35％～66．84％；也就是说，该数据已经达到“异常过热”的区间本报记者 张立伟持续了几个月的“上海楼市是否过热”的讨论，实际上已经超出业界。正在试运行的一项政府预警预报体系研究对此的评价是：目前上海楼市属于基本适度但偏热，如不及时控制，则有过热的危险。在近期当地市场传出“江浙炒家千亿热钱撤出上海楼市”消息的背景下，上海市政府连续出台措施，以控制地产市场失衡。建设部住宅与房地产业司最近委托上海社科院房
地产业研究中心制作的“中国房地产市场预报预警体系”认为：上海楼市趋势不容乐观，管理者应该发出适度的预警。高档物业“异常偏高”《财经时报》本周获得的这份11月6日完成的研究报告，以上海为目标城市，对楼市总体热度和结构作出评价，认为上海房地产运行结构目前保持协调状态，但趋势有些问题，建议管理者发出温和预警；根据失衡走势图，失衡界限为1221．50，上海目前达到1191．36。在单个数据中，上海房地产开发企业税前利润／自有资金的比值达到惊人的119．63％，而这一数据的中心值为46．59％，正常区间为26．35％～66．84％；也就是说，该数据已经达到“异常过热”的区间（>87．09％为异常偏高区间）。同时，商品房开发购置土地面积／ＧＤＰ的比值为18．47％（正常区间为8．88％～16．74％），属于基本偏高。数据也显示，上海别墅高档公寓竣工面积／所有住宅竣工面积的比值为15．38％，超过中心值2倍，处于“异常偏高”区域。上海社科院房地产业研究中心根据国民经济协调关系制作了这一体系。报告中对各项指标的预测分析以及建议没有具体说明，而以“恕略”二字替代。该体系的制定者也婉拒向记者进一步分析。有专家透露，有关上海楼市的评价，政府方面的惯例是定期召集专家例会，但会后如发布则需“统一口径”。上海市房屋土地资源管理局也制定了预警预报体系。在类似的研究方法中，上海社科院房地产业研究中心的“警戒线”，根据历史数据由计算机自动生成，而房地产局的“警戒线”是根据专家的看法做出。记者没有获得上海房地产局的研究成果。楼市有失理性另一项数据研究也对上海的住宅市场提出含蓄的警告。据中房指数显示，2003年上海楼市一路攀升，平均每月上涨20％左右，10月综合指数为1108点，处于高位运行。报告分析，10月的住宅市场仍然维持“一房难求”状态；一些楼盘接受预定后迟迟不开盘，价格也始终不定，开发商持房观望；一些楼盘不宣传、不开盘就声称“卖完”，但二手房市场的次新房出现大量高价抛盘。11月22日中国人民银行发布的报告也表明，金融机构目前贷款结构存在的值得关注的问题之一，就是房地产贷款在新增中长期贷款中比重过高，尤其风险较高的开发贷款增加偏多。两天后，有关金融机构公布的上海10月末个人贷款中，住房贷款余额为1866亿元，比年初增加489亿元。作为中国第一大城市，上海房地产投资去年达到748．89亿元人民币，占ＧＤＰ的13．85％，预计今年将达到14．88％。今年6月中央开始整顿全国房地产市场后，7月26日，负责房屋建设和土地的建设部长刘志峰、国土资源部副部长李元亲自参加上海市房地产工作会议并发表讲话。会议提出保持上海房地产市场健康发展的措施。主持会议的上海市市长韩正表示，上海将加强对房屋土地市场的规范。9月16日，一位市领导向参加“福布斯论坛”的嘉宾表示：“在座各位听我一句劝告，如果你们在上海没有房产，可以到这里来投资，投资房产绝对是高回报。”上海房地产界某知名学者随后在公开场合评论说：“上海房产市场存在消费过热迹象，尤其是虚拟需求过热，说得更准确一点，就是套利需求过热。”中低价房水涨船高据悉，上海的一些高档项目如菊园、世茂滨江花园等60％以上被温州人买走套利出售。近期闵行春申路上某楼盘一期上市，一周售出500余套新房。许多新房很快出现在周边中介门店的挂牌上。据当地中介估算，仅这一个楼盘同时期流入二手市场就达300多套，几乎都是小业主投资行为。上海楼价一路攀升与炒作，已经蔓延到政府规划的中低价住房。市政府规划开发中低价房如周浦镇、顾村镇、江桥镇等地块大都在外环线以外，过去普通商品房每平方米在3000元以下，但现在规划开发的中低价房每平方米则在3500～4000元。11月20日，上海市召开座谈会，一位副市长与人大代表、政协委员就提高中低价房供应量、限制购房中的投机炒作行为、加强政府对房地产的政策导向、加快市场预警机制建设等问题广泛交谈；24日，上海市房地资源局公开表示，房地产开发企业或代理销售企业的从业人员，在预定和预购阶段，不得转让所购买的本企业或代理销售的商品房；禁止销售人员利用职务之便炒卖房地产。同日，国务院通知要求各地加大工作力度治理整顿土地市场秩序。上海房地资源局透露，将联合其他部门检查验收全市治理整顿土地市场秩序工作，其中涉及乡镇擅自签订用地协议行为的查处；停止别墅项目供地后优化供地结构落实情况；开发区清理情况；对违法违规交易行为的查处情况等。11月上旬，上海市房地资源局和市监察委联合组成调查组，已经对浦东、南汇、奉贤等10区县经营性土地使用权招标出让情况进行重点检查。早前，按照中央政府5月“严查土地审批”的布置，上海随即整顿土地市场。据悉，到7月的数据显示，已经查处乡镇不规范批地1083幅，其中较严重的320幅。但有关部门拒绝向记者透露详细的检查结果。
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