|
本报记者 黄玫
经过几次大手笔的资产置换，（000024）的业务架构已经异常清晰，公司业已成为地产界举足轻重的上市公司。为了进一步了解公司的经营思路及发展战略，记者日前就此采访了公司董事总经理林少斌。
据林少斌介绍，在1993年上市之初，招商局主要从事蛇口港的经营管理。经过1998年以来的多次资产置换，公司业务逐步转型。目前，公司已发展成为以房地产开发为核心，以物业出租、公用事业等业务为支持的综合控股企业。是具有130年历史的招商局集团在中国大陆的核心上市企业，被作为招商局集团四大核心产业之一的房地产业务的统一载体。2002年，公司房地产业务利润占公司57%，2003年，房地产开发结转面积预计较上年增长50%。公司年内再次被评为中国房地产上市公司10强，并入选深证100指数。
集中优势 专做地产
林少斌称，公司将中期发展战略确定为：继续完善兼具成长与稳定性的业务架构，吸引和激励优秀的人才，不断增加优质土地储备，获取多渠道充沛的资金支持，逐步向全国范围内拓展，一步一个脚印地做大做强以房地产开发为核心的主营业务。与此同时，公司将秉承为老百姓开发好房子的理念，立志吸引优秀的人才，采用先进的建筑设计和工艺，运用新型和环保的材料，为不断富裕起来的中国老百姓建造品质优异、物超所值的住宅，使更多的人在舒适的居所里与家人尽享家庭的欢乐与温情。
林少斌说，公司房地产开发以住宅产品为主，主要目标客户是逐渐富裕起来的普通老百姓。公司子公司招商地产是中国最早的房地产开发企业之一，深圳是国内最早取消福利分房制度的地区，从80年代初到现在的20年里，公司为深圳特别是蛇口的老百姓建造了数百万平米的商品房，随着客户的经济能力和需求的不断提高，公司建造的住宅也从最初简单的宿舍楼，发展到目前从小区规划、户型设计、园林景观到施工等各环节都精益求精的住宅小区，可以说，公司就是在为老百姓开发好房子的过程中成长起来的，专注于开发好房子而不单纯追求高利润是公司的一贯作风，专注于成为高度专业化的、高度注重品牌信誉与长远发展的开发商是公司的目标。
他说，针对蛇口地区外籍人士和企业家较多的特点，公司根据客户的需求开发了鲸山别墅群和半山海景别墅群等高端住宅区。从客户的反映和销售与租赁的情况看，这些项目都是非常受欢迎的。这些高端项目开发的成功，一定程度上显示了公司针对不同的客户需求，提供多样化产品的专业实力。公司所具备的开发高端产品的经验，以及相关的设计与技术细节有助于提升公司的主流中端产品的品质，雍华府、海月、阳光带海滨城等就是这类产品的代表，也是公司未来在对外拓展的过程中将主要推广的产品。
走出蛇口 对外拓展
林少斌表示，公司的大本营在深圳蛇口，多年被评为深圳房地产综合开发实力前三名，目前逐步向外拓展主要基于公司战略上的考虑。
首先，对外拓展是公司稳定增长的需要。公司追求长期而稳定的增长，这一方面体现在业务架构兼具成长性与稳定性，物业出租与公用事业等业务不断为公司创造稳定的现金收入，可以相对抵消房地产开发的波动性影响。另一方面也要求在房地产开发区域上具备一种多区域的组合。通过在多个核心区域并行发展来平衡某单一区域市场波动时的影响。
其次，对外拓展是公司快速发展的需要。公司已经进入快速发展的前期阶段，开发量逐年快速递增，对可以开工的土地储备的需求迅速增加。公司在蛇口区域内的土地储备虽然较为丰富，但是在深港一体化进程等有利因素的影响下，蛇口区域还有较大的升值潜力，公司不希望快速地用尽蛇口的土地储备。而且在同一较小区域内推出过多楼盘将会产生相互竞争的情况，不利于利用公司在蛇口垄断的优势获取整体的利益。因此，要保持目前快速的增长速度，向外拓展势在必行。
再者，对外拓展是产业形势的需要。中国的房地产目前尚不成熟，集约化程度极低而发展空间巨大。深圳是中国房地产业市场化程度最高的地区之一，公司在深圳的市场竞争中保持了相对领先的地位。有信心在其他经济发展的核心城市里立足，并且分享各地区经济快速发展为房地产业带来的机会。
最后，对外拓展是品牌发展的需要。优秀的企业应该有追求卓越的雄心。我们的员工都希望为更多的老百姓开发更好的房子，希望我们的品牌能够为更多的消费者认同，公司向外拓展，从一个地区性的品牌逐步发展成为全国性的品牌。并且在拓展的过程中开阔眼界，不断学习和自我学习，企业才能得到不断的提高。总之，谋求进一步发展是公司向外拓展的主要动因。
立足深圳 稳步推进
林少斌认为，房地产开发具有区域性的特征，跨区域开发时，管理成本和不确定因素会增加。招商局的风格一向比较稳健，所以在对外拓展方面采取的是积极而谨慎的态度。在最近的3年内，公司的房地产开发仍将以深圳为主，对其他城市则采用有选择进入的策略。将首先寻找适当机会楔入北京、上海等核心区域。因为在这些城市中，我们的主要客户群体庞大，市场的需求旺盛，有利于公司在进入的初期凭借优良的产品质量和品牌信誉站稳脚跟，同时，这些地区广阔的市场空间也有利于公司在熟悉这些市场后进一步拓展业务。公司计划在未来3-5年间保持蛇口/深圳/其他城市的开发量在3：3：3的比例关系。
据介绍，公司近期在深圳、北京和上海连续获得了一些新的土地储备。这是上述对外发展战略的具体体现。公司土地储备在短期内的快速增加，一方面是因为近两年来公司在增加合适的土地储备方面做了大量工作，最近开始逐步有了结果。另一方面也是得益于央行121文件以及一些城市对土地供给的整顿。目前各方面的政策对于优势的房地产企业是有利的，综合实力强的企业在获得土地储备方面的优势开始逐步显现，企业面临一个做大做强的难得机会。
资金无虞 优势明显
林少斌坦承，121号文中一些条款，对于增加土地储备和异地开发有一定的限制，这对公司的资金和经营能力提出了更高的要求。但公司在银行方面具有优良的信誉，具有不断提供现金的稳定性业务，各开发项目回收资金的速度也比较快，而且可以通过资本市场融资，最近配股获得的3.5亿资金即是对公司的有力支持。公司还在积极进研究包括信托基金在内的其他融资方式。大股东蛇口工业区也将积极支持公司的发展，在土地储备等资金需求方面将给予必要的帮助，目前正在研究双方联合出资获取土地储备，或者由大股东先取得土地储备再由上市公司开发的方案。可以说，公司在资金实力方面具备比较优势。
| 
