近日，记者在广西北海市采访时了解到，曾经闻名全国的北海市众多的“烂尾楼”近期纷纷重获新生。今年8月6日，曾被誉为北海市地标的“烂尾楼”南南大酒店在公开拍卖中被来自广东的商家以4735万元人民币的价格竞得。
而北海市规模最大的“烂尾楼”海泰别墅群目前正在抓紧装修，整个海泰别墅群中的438幢房屋中已经有210幢成功转让，占房屋总量的48％。截止今年10月31日，北海市已有38个“烂尾楼”项目复工续建，续建完工后建筑总面积将达到74．98万平方米，分别占“烂尾楼”总数和建筑总面积的35％和61％。同时，今年上半年北海市的房地产交易完成2．11亿元，同比增长了78．5％，房地产市场日趋活跃。种种迹象表明，北海房地产已经冲破禁锢其发展达十年之久的坚冰地带，开始驶向正常的航道。
支柱产业激活沉睡房产
北海市众多“烂尾楼”的形成原因要追溯到十年前，作为我国首批14个沿海开放城市之一，十年前也就是上个世纪90年代初，北海市掀起了一股以房地产为主的开发热潮。据业内人士说，当时全国各地包括海外的许多开发商都蜂拥而至，在这个沿海城市大搞“圈地”运动，许多开发商根本没有想过建好房子以后作什么用或者有没有人来住，他们关心的只是搞不搞得到地皮。这轮开发热潮推动了北海市的“超常规发展”，同时给该市遗留下“烂尾楼”工程108个，建筑总面积达121．55万平方米，沉淀在积压房地产项目上的资金超过了200个亿。这些房地产遗留问题不仅造成土地资源闲置，资金沉淀，而且损害了北海的城市形象，影响了外来投资者的信心和积极性，成为困扰和制约北海发展的突出问题。
如何消化和盘活这些规模庞大的“烂尾楼”，突破这一困扰和制约北海发展的坚冰地带？“我们进行了十年的反思”，北海市副市长李延强说，“这使我们深刻地意识到，房地产必须与城市经济建设相适应，不能就房地产而论房地产，必须通过产业和经济的发展来带动房地产的盘活”。
近几年来，北海市紧紧围绕“树立
新形象，实现新跨越，建设新北海”的目标，坚定不移地发展旅游产业、高新技术产业、海洋产业和现代农业等四大支柱产业和园区经济，乘势而上，迎来了新一轮发展的良好态势。目前，北海旅游业发展迅猛，全市共有投入使用的旅游（区）点20个，去年全市共接待国内外游客384万人次，旅游总收入18．2亿元，在GDP中的比重已达13．2％。今年上半年，高新技术产业总产值已达14亿元，同比增长40％。2001年8月组建的北海工业园区，已先后引进恒基伟业、国发公司等60家知名企业入驻，这些项目的投资总额都超过亿元。同时，海洋产业和现代农业也都呈现出良好的发展态势。
这四大支柱产业的发展拉动了北海经济的快速增长，去年全市国内生产总值增长12％，财政收入增长16％，全社会固定投资增长13％。今年上半年，全市GDP增长10．3％，财政收入增长27％，固定资产投资增长109．6％。北海市经济建设的快速发展，为房地产的复苏起到了决定性的作用。
“目前北海房地产的总体形势可以用全面复苏，健康发展八个字来概括”。李延强充满自信地说。北海房地产的全面复苏表现在几个方面：一是房地产开发建设项目逐年增多。二是房地产交易日趋活跃。2000年到2003年上半年，全市房地产交易面积共197．36万平方米，年均增长38．24％。三是商品房销售价格稳步上升。目前商品房的平均售价已由2000年的800－1000元／平方米，增长到现在的1300－1400元／平方米，以15％的增长幅度逐步递增。四是一批新楼盘购销两旺，成为城市中的亮点。2000年以来先后推出的东方花园，北海花园，蔚蓝海岸等十大精品楼盘的总销售率达82．9％，深受消费者欢迎。五是外地人购房日趋踊跃。从2000年至2003年上半年，外地人购买商品住宅占个人购买商品住宅面积的40．74％。六是二级市场规范有序，金融信贷逐年增加。2000年1月北海出台了《北海市已购公有住房上市交易实施细则》，在广西率先开放个人住房二级市场。2000年以来北海市已购公房上市交易1763宗，交易面积14．35万平方米。七是处置积压房地产成为房地产开发建设新的热点。近几年来北海市充分利用国家出台的处置积压房地产的优惠政策，共处置闲置土地1．2万亩，盘活空置商品房29．07万平方米，盘活停缓建工程项目25个，面积31．01万平方米。八是一批新的开发项目准备启动。今年上半年以来，来自广西和全国各地的房地产开发企业陆续进入北海，开发建设五星级酒店，休闲度假公寓，渔民新村和城中村改造等一批项目，计划总投资数十亿元。
北海市经济建设的快速发展和房地产市场的强劲复苏，为北海市消化和盘活“烂尾楼”打下了坚实的基础。
“烂尾楼”成了抢手货
2002年12月，财政部和国家税务总局下发了《关于处置海南省和广西北海市积压房地产有关税收优惠政策的通知》，规定凡属于1998年12月31日前在北海市城市规划区域内的停缓建工程项目，在2004年12月31日前转让销售的，实行免征营业税和契税。这一优惠政策的出台成为直接推动北海市加快“烂尾楼”处置工作的推进剂。
紧接着北海市政府又相继出台了相关的优惠政策实施细则。今年4月9日，北海市停缓建工程处置工作领导小组成立，由北海市市长刘君任组长，正式开展停缓建工程处置工作，并确立了“续、竣、改、绿、拆”等五种方式（即工程续建、现状竣工、在不违反城市规划的前提下改变项目用途性质、建设为公共绿地或其他公共设施和依法拆除），对停缓建工程进行全面处置。
“其实北海市政府处置烂尾楼的工作很早就开始了”，北海市停缓建工程处置工作领导小组办公室项目宣传组组长聂红辉说，只不过以前没有向外界宣传。聂红辉介绍说，在开始的处置工作中碰到的问题主要有：司法查封多，权属关系复杂，相关手续和资料不完备，还有的根本找不到业主。
比如南南大酒店，该酒店位于北海市中心，曾被誉为北海地标。工程在1992年动工，1995年因续建资金不足而停建至今。南南大酒店最后以公开拍卖的方式进行处置，来自广东的商家以4735万元人民币的价格竞得。以低于1000元／平方米左右的价格买下黄金地段的“烂尾楼”，“那绝对是有利可图的”，北海市房地产交易中心的一位专业人士说，“况且南南大酒店的主体已经完工”。目前南南大酒店已经公开向社会招标装修设计方案。这一具有标志性的“烂尾楼”的顺利处置在北海市引起了巨大的反响。
相对于南南大酒店的顺利处置来说，北海市规模最大的“烂尾楼”海泰别墅群的处置工作要复杂和艰难得多。海泰别墅群位于北海市银滩国家旅游渡假区的恒利海洋娱乐旅游度假中心，用地面积1505．3亩，共建房屋438幢。总建筑面积达42．97万平方米，占了北海市烂尾楼总面积的1／3还多。这些项目从1994年开始停工，绝大多数建筑只完成工程总量的70％，小区内的各种配套设施均未完善，房屋建设普遍存在工程质量问题。许多空置的房屋被人用来养鸡养鸭，有的成了乞丐的住所。由于项目未能按时交付使用还产生了涉及国内15个省份86家单位（个人）和境外公司的一系列债权债务问题和司法纠纷问题，小区内的202幢房屋已被湖南、北京等十三家法院查封。海泰问题成为一个错综复杂，难以了断的历史遗留问题，严重影响和制约了北海市的城市建设和经济发展。
为解决这一问题，2000年1月，最高人民法院、广西区党委、区高级人民法院特别授权北海市委，市政府成立专门的工作组对海泰问题进行处理，从而拉开了处理海泰公司债务问题的工作序幕，也拉开了对北海市规模最大的“烂尾楼”的处置序幕。
经过两年多的艰苦工作，工作组完成了对海泰问题的调查摸底，清理债权债务和制定处理方案的任务。实质性的处理工作2002年6月开始，可是进度不快，原因是业主对原方案计划按每平方米1500元的价格计征税费意见很大，认为这是海泰公司或上手人欠税，不应由最终用户承担。去年12月财政部和国家税务总局下发了《关于处置海南省和广西北海市积压房地产有关税收优惠政策的通知》以后，今年6月份海泰房地产问题也可以享受这一优惠政策，征税问题得到解决，这极大的推动了海泰别墅群的处置工作。目前整个海泰别墅群中的438幢房屋中已经有210幢成功转让，占房屋总量的48％。每幢别墅的转让价格由最初的25万元左右迅速上涨，今年10月拍卖成交最高价达到45万元／幢。
冲破坚冰前景乐观
南南大酒店和海泰别墅群这两个在北海市具有标志性的“烂尾楼”项目的顺利处置标志着北海市的“烂尾楼处置工作取得了突破性的进展。截至今年10月31日，北海市已有38个“烂尾楼”项目复工续建，续建完工后建筑总面积将达到74．98万平方米，分别占“烂尾楼”总数和建筑总面积的35％和61％。
“整个处置工作的进展比我们预计的要好”，聂红辉说。聂红辉介绍说，其实“烂尾楼”拥有地理位置好，价格低廉和复建工期短等诸多优点，因而还是很有市场的。据统计，在北海市拍卖处置的7个主体完工的“烂尾楼”项目中，成交价格最高的仅为988．23元／平方米，最低为321．42元／平方米，平均价为786．62元／平方米，从中可见其商机和巨大的利润空间。
“北海市的烂尾楼处置工作之所以进展比较好，最主要的原因就是北海市的经济快速全面发展和由此带来的房地产市场的全面复苏，当然还有国家及时给予的优惠政策”，聂红辉说，“国家的优惠政策到明年12月31号为止，我们还要努力地工作。”
面对记者采访，北海市市长刘君说：“对北海的房地产遗留问题，我们坚持三句话：一是不回避，二是不埋怨，三是不能不解决。盘活北海的房地产，涉及到方方面面的利益关系，牵一发而动全身，虽然这篇文章不好做，但必须得做下去，而且要尽最大努力做好！”（1C1）
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