引进外资，填平一个废水塘，广州乃至全国第一个商住小区就此诞生。 （资料图片）
东湖新村，曾经是中国房地产界响当当的名字，它的出现曾创造了多个全国第一：全国第一个商品住宅项目，第一个引进外资开发的住宅项目，第一实施物业管理的住宅小区……如今它静静地蛰伏在大沙头的一隅，而多少辉煌故事也已被岁月尘封。
近日，记者走进东湖新村，并有幸采访到了该小区当年的“操盘手”李庆符、第一代物业管理者李定荷等老人家，年过花甲的李庆符有着惊人的记忆力，一切相关的数据和日期都如数家珍，在他们的叙述中，我们得以重温那一段中国房地产业最初呱呱落地的不平凡岁月。 楼市透视
时间成就地理故事（代开栏语）
就像许多电影里的对白一样，杨利伟说，他在太空的时候最想家；也像许多经典画面一样，绕过卫星，穿越大气层，滑过让人醉心的山河水，最后，还是熟悉的城市和房屋让人感觉亲切。那是我们的家，是故事发生的地方，也是历史发生的地方。
以房屋改变历史，通过房屋见证历史，广州在这二十年的感触不可谓不深。这里用二十年时间不但改变了城市面貌，也改写了方为池圆为塘的历史陈规，改变了人之于房屋的获取方式，也改换了广州在建筑界的全国地位。回头看，这竟不像是点点滴滴的日积月累，却更像顷刻间的天翻地覆，而改变的结果，却在丝丝缕缕中渗入生活的每个角落。
有个爱讲故事给妈妈听的小孩，他曾寄居到欧洲的一个小城镇，楼下的老头卧病在床，可木屋的窗外却不停地响着单调的锤声，让他恨不得把敲锤人射下来。小孩也很同情老头，觉得锤子声很讨厌，但他舅舅说，那是这里最好的屋顶修理工，没有他，每家的屋顶都得漏雨。
历史就是这样相似而有趣，我们也经历了从木质结构房屋到钢筋水泥洋房的搬迁，也许现在每天正伴着屋外的打桩声起床，但几乎每个人都想买到那些声音打造出的房屋，没有它，我们就享受不到居住的进步。
二十年，广州有多少地方是荒山辟地后的推土立新。以地铁的速度纵横城区，东西南北，每个站台的出口，都因为有建筑群的伫立而延续了城市的版图。邻居不再仅限于单位同事，外地人也在广州构筑自己的家园，广州有了新的城市名片，广州触摸着新的城墙壁瓦。
《广州地产二十年·楼事春秋》，以象征性切片的视觉和角度阅览楼事的地理和人文，以散点式的组合方式完成对广州地产20年发展历程的记忆重构和文化审读。每一处地理创造了历史，也因为历史，让这处地理闪耀着光芒。
我们喜欢听故事，听那些来自生活的真实故事。 王卓江岁月回望
那一段“三代同床”的日子
据曾任东山区房管局副局长的李庆符等老人家回忆，在1978年，广州的人均居住面积是3．82平方米／人，而人均居住面积在2平方米以下的达到2万户（当年广州仅几十万户）以上。上述的数据可能比较枯燥，李老先生生动地描述了当年广州人的居住状况，三代同房的住房困难户是相当普遍的，在东川路上有一户人家，还曾“三代同床”：在仅能摆下一张床的几平方米房子内住了一家三代六口人，这床是三层的架子床，两位老人家睡底层，年轻的夫妻睡中层，顶层睡着两个小孩。
李老先生给记者算了一笔账：广州当年每年投入住房的建设资金是1000万元，投到东山区的只有100万元，当年建筑成本100到120元／平方米，即东山区的建设经费每年仅能建不足1万平方米，这样，即使不考虑人口增长因素，东山区原有居民的住房难问题就算过100年也无法解决。
25年后的今天，“三代同房、三代同床”的情景我们今天已难以想像，据统计，今年广州人均居住面积已超过15平方米，83．7％的人已拥有产权属于自己的住房。
广州居住条件的大大改善，得益于广州商品住宅市场的飞速发展。而这一切，肇始于1979年12月21日，一个名叫“东湖新村”的小区打下了第一根桩，这是新中国成立以来第一个纯商品房项目，一段翻天覆地剧变的历史开始了。 破冰之旅
一场艰苦卓绝的引资谈判
1978年12月18日至22日，中共十一届三中全会召开，全会果断地停止使用“以阶级斗争为纲”和“无产阶级专政下继续革命”的口号，作出把工作重点转移到社会主义现代化建设上来的战略性决策。
敢为天下先的广东人抓住了历史机遇，面对只有地没有钱的局面，省市领导决定引进外资来解决住房难问题。1979年初，东山区引进外资住宅建设指挥部（以下简称“引进办”）组织一工作小组（由东山区委一副书记带队，时任东山区房管局副局长的李庆符作为熟悉建设业务的代表负责技术性的谈判）迅速踏上了寻找“金主”的征程。1979年3月23日，引进办开始了和香港宝江发展有限公司第一轮谈判。
当时我国引进外资的大门刚开了一条“门缝”，一切都没有先例可循，投资方害怕国内政策不稳定，刚接触外资方的引进办则担心被“资本家”欺诈，这个谈判也就异常艰苦。李庆符向记者回忆，长达半年的谈判过程中，小组成员每天都是早出晚归，开始时谈判小组一分钱经费都没有，每次谈到中午时分便各自走人，双方联络不了感情，后来终于向区委财政借了500元钱，第一次请港商吃饭是到庙前直街一个饺子馆里每人点了一盘饺子外加一盘松子鱼便对付了。除了谈判本身及经费的困难外，更令人难受的是还得承受巨大的社会舆论压力：有些人说谁引进外资就是李鸿章，就是“卖国贼”。
几段鲜为人知的秘闻
省委书记改规划
在用地上，市里拨了大沙头三块相连的地块共约14万平方米，按最初的规划，有条马路要穿过小区的内部，引进办认为如果这样，小区将十分狭长而不好布局，于是便拿着规划图找到了时任广东省委第二书记、广州市委第一书记的杨尚昆同志，杨尚昆听完汇报后同意改变规划，还亲自拿起红笔在图纸上画了两道红杠，这画出的道路便是后来的东湖西路。
因为是第一次引进外资兴建住宅，当时对这项目市里还无权审批，甚至当时省委的一些领导也不敢批复，建议引进办报送给刚从北京开会回来的省革委副主任（相当于副省长）王全国同志审批。王全国同志十分支持，在薛的便条上作了批示。
——由杨尚昆同志亲笔修改的规划图、王全国同志的批示这两份原件如今都成为了珍贵历史文件收藏在了东华实业的档案馆内。
打印机换回公证书
在上级领导的鼎力支持下，障碍逐一扫除，而就在进入最后临签合同的阶段，投资方又提出两个让“引进办”和相关部门措手不及的问题。当时香港地产发展的节奏与成熟度与内地有着天壤之别，在考察了大沙头的迁居工程实际用地情况之后，宝江公司提出的第一个问题是关于建设用地落实、三通一平、设计规划方案等项目需要公证，这下可难坏了司法部门：可知当时的公证部门还刚刚草创，国家连怎样收费的规定也没有，收费吧于法无据，但不收费就做公证又似乎说不过去。怎么办？最后公证处提出就收一个办公用品作为公证费用，于是“引进办”送了一台进口中文打印机，换回了当进鲜为人知的公证书，过了第一关。
一分空前绝后的保单
解决了公证一事，买保险的问题又来了，虽然是对方付费，但这回他们的要求是要对该工程进行全方位的担保，其中除常规建筑险外，还有风险极高的不可抗力所造成的战争险、政变险等。这让刚刚成立的广东省保险公司大伤脑筋，后来专门派人飞赴北京请示领导。最后，一句有力的裁决从拍板人办公室里传出：“该什么险，都给它保了！”知情的人称，这是一份空前绝后的保单。
终于，1979年的秋交会10月15日当天，双方达成共识并正式签订了合同，这也中国第一份引进外资开发房地产的合同。其中记载着：由港方投资，引进办出土地、包拆迁、承建，在政府所批的位于大沙头处、面积为6万平方米的开发土地中，以2万平方米为单位均分，宝江、引进办、回迁房各占一份。宝江公司的投资额为3600万元港币，首期开发用款为1000万元港币。经过两个月的筹备期，在12月21日举行了开工典礼，东湖新村这个国内史无前例的纯商品房小区破土动工。 市场效应
内地首个商品房小区引发香港抢购狂潮
在各方通力合作下，1980年11月，东湖新村首期1—5栋封顶，这些房子全部交给港方。在尚未封顶时，港方已将这部分物业在香港预售，这5栋楼总共才140个单元，但广告一打出后，当天即有1800多人排队抢购，售价达港币2300—2500元／平方米。
李庆符回忆，当时这种抢购狂潮是他们始料不及的。但后来他才明白，由于“文革”期间内地与香港隔绝多年，一直以来内地都没有房子可向海外销售，而香港又有大量的人士有亲属、亲戚在广州，他们希望在广州置业解决这些亲人的住房困难问题，另外一部分人希望回内地做生意也想在广州买房，于是，当1980年这“闸门”一打开的时候，形成了一股极强烈的市场效应。
内地第一个商品房小区出现了！东湖新村首期的封顶也引起香港媒体的热烈关注。举行封顶仪式的当天，香港共有13家媒体、23名记者来到现场采访，李庆符作为该楼盘的“操盘手”，在记者招待会上被记者们轮番“轰炸”了两个多小时。
1981年4月，第二期5栋楼追赶着热浪不减的市场热情，在交楼后的几天就被急切的各路买家消化了。在这个时间段内，属于宝江公司占地2万平方米的单元已全部交付，而港方的投资虽原定为3600万元，其实在仅投入了不到1000万元的首期资金后便可以用销售所获的回笼资金滚动开发，最后，其盈利回报也高达1000万元左右。
在楼盘开发与资金快速回笼这一良性循环的支持下，到1982年中，东湖新村25栋住宅楼全部建成。剩下的4万平方米房子中，其中近2万平方米安排给原来的拆迁户，按政府最初的想法，另外属于“引进办”的2万平方米要拿来进行行政分配，以解决东山区住房困难的问题，但引进办认为，这样建好一片小区立即分光无异于“杀母鸡”的行为，不如把这些房子卖出去获得资金继续开发，在不断开发的过程中解决住房难问题，这个想法得到了上级领导的支持。
于是，第一批面向国内市场的“商品房”也在东湖新村诞生了，和头两期一样，在开盘不久就被各大单位整栋地分抢掉了——当时广州一般市民个人仍然是无力买房，这批房子基本都是卖给了单位作为职工宿舍，像华侨公司、外轮供应公司等企业单位成为中国首个商品房小区的第一批业主。 典范之作
开创“借鸡生蛋”模式
在东湖新村不仅开了第一个商品房项目的先河，同时还摸索开创了一种全新的“借鸡生蛋”模式：土地—引进资金—房子—资金—更多的房子。
1983年6月，东山区引进外资住宅建设指挥部定名为华东实业公司，同时利用在东湖新村项目积累的资金和招商引资的经验，湖滨苑、五羊新村、花园新村、文德大厦等等项目陆续开始建设，踏上了东华实业建广厦万千新征程。
而从此东湖新村和以“东华模式”命名的地产开发模式红遍了整个中华大地，国内与地产相关的教材纷纷将其列入首席介绍项目，北京、上海、天津、深圳等外地同行纷纷涌入广州观摹学习。而其中最值得一提的，便是1983年，外交部组织了我国驻180多个国家的驻外使节集体参观东湖新村小区，目的在于让他们宣传我国改革开放这一了不起的成就。
写进教科书的“周边式双层面”设计模式
20多年过去了，广州的住宅小区规划和产品设计已经过多次的更新换代，但即使今天走在东湖新村之中，大树成荫，曲径通幽，从规划布局到建筑设计上仍然显得相当合理和人性化。
李庆符老先生带着记者在小区中边走边指点介绍：东湖新村的总体规划和设计是由在港台乃至东南亚建筑界相当著名建筑设计师李允（金禾）先生主持的，总体布局在学术上的名称是“周边式双层面加复式”设计。所谓“周边式”即是采用建筑四面围合，中间留出广阔的空间做园林绿化，“双层面”即地面首层做商铺或其他用途，而住宅首层实际从二楼开始，小区内所有楼宇都由设在第二层的连廊平台相连，这样的设计不仅使住宅人流得以分散，也增加了小区内活动和交往空间，使邻居之间多一个融洽彼此关系的交流平台。而在连廊到地面的通道这细节设计也相当人性化，比如分别设有多种平缓的阶梯式和缓坡式，缓坡式通道对于摩托车出入及坐轮椅的老人出入十分方便。
李老先生还透露，为了增加建筑面积，当时在楼宇设计时还打了个“擦边球”：即原规划大多楼宇是六层的，实际上东湖新村除了地面首层外，在顶楼都建成了复式单位，在规划上仍是“六层”，其实已变成了八层。
而随着东湖新村蜚声全国，这种在当时国内颇新颖的“周边式双层面加复式”规划设计模式也被全国各地同行所模仿，还被编进了建筑学教科书，成为一个规划设计的典范之作。 社区春秋
国内首次引进物业管理
1981年，东湖新村第一批业主收楼入住，该小区的物业管理处也正式成立，项创举又使其成为全国最早一个开展物业管理的住宅小区。
据李庆符介绍，当时开展物业管理，是在与港商谈判中便已确定的，港商表示在小区中提供物业管理服务是国际潮流。由于国内无先例可循，1980年4月引进时还为此专程赴香港的小区考察，并把香港的一个屋村管理规程拿了回来参考，制定出了一套管理章程。
年过六旬的李定荷阿姨是东湖新村第一批物业管理人员，一直做到管理处主任并在这里退休。她向记者介绍，小区管理处主要提供保安、清洁、绿化和代收水电费的服务，初成立时由白云路街道一位副主任任管理处主任。最初收费是“内外有别”的，港方售出物业是每月5元／户，而回迁户及单位宿舍住户是每月2元／户。今天看来这些物管费并不多，但当时有些业主却不肯交，他们很难理解：“从来没听说过住在家里还要交钱让人来‘管理’自己。”
不过，物管人员兢兢业业的工作态度和给业主带来的方便渐被业主们看在眼里，不仅拒交物管费的现象渐消失了，业主与管理人员之间还建立了一种鱼水之情。李定荷已在早几年便退休了，而作为也是东湖新村业主的她平常出入小区，大家还都亲热地叫她“主任”。 名盘今貌
以“贵族”姿态笑傲二手市场
毕竟20多年的风雨的洗礼，东湖新村在新盘辈出的年代中曾有一段时间已几乎成了广州楼市中的“丑小鸭”。
但经过1999年的“三年一中变”整治并粉刷一新后，东湖新村又焕发出了青春。据了解，东湖新村的物业也明显地增值。该小区大部分户型都是67平方米左右，中变之前一般在二手市场的售价约在22万元／套左右，而中变后，目前在市场的售价大约在30万至32万元／套，均价达4400元／平方米，直逼许多一手楼盘售价。而东湖新村的业主却绝大多数都不会放盘，当极少量的盘源流入二手市场时，随即就会被抢购，在不久前就有一套140平方米的复式单位以高达69万元的高价成交。
作为中国首个商品房社区，当年入住的业主大多非富即贵，而在走过20多年的沧桑变迁之后，仍然以“贵族”的优雅姿态笑傲二手市场。 记者手记
一个房地产史上的历史符号
很久以前，就曾听过东湖新村的大名，也不知有多少次，曾经从东湖路、东湖西路与它擦身而过，但真正到东湖新村里徜徉，仔细端详这“中国第一个商品房小区”，却还是日前的事。
如果用“相见恨晚”、“一见钟情”这样的词语来形容初进东湖新村的感受，那未免矫情了一点，本人做楼记也有那么一段日子了，“名盘”和不甚知名的楼盘也“踩”过无数，所谓“没吃过猪肉也见过猪跑”，但无需掩饰，我的确打心底里喜欢这个小区。
最先打动我的也许是那种特别的静谧和闲雅：数步之外便是车水马龙、人声喧嚣，而这里两个都近万平方米的开阔园林都静悄悄的，大树浓荫下，有人悠游奕棋，曲径通幽处，有人读书看报打太极，亭台连廊上，黄发垂髫怡然自乐……仿如从繁华闹市就那么一拐，步入一片世外桃源。
而更深的感触则是来自东湖新村背后的故事，中国第一代房地产人当年披荆斩棘、突破重重困难，在没花国家一分钱的情况下，首次引进外资，在一个连鱼也养不活的废水塘上建起了这中国第一个商品房小区。这其中的曲折故事，今天听来仍令人荡气回肠。
中国人是习惯于“枪打出头鸟”的，何况那时“文革”中残酷的“阶级斗争”才刚刚结束，试想那些敢于吃第一个螃蟹的人，需要怎样的勇气和魄力。
并不是所有的开创性“第一”都是能成功的。然而无论从经济效益还是从社会效益上看，东湖新村都奇迹般成功了，所投入资金不足港币1000万元，中外方共赢利港币数千万元，它轰动海外，闻名全国，作为典范走进了房地产教科书，载入中国房地产发展史、乃至中国改革开放历史的史册。
更不是所有曾经辉煌的“成功”、“第一”都能经得住时间考验的。而对房地产项目而言，经得住时间的考验便使它能保值升值。走过风雨20多年，在新盘迭出的广州楼市之中，东湖新村虽渐渐从辉煌走到了平常，但它仍笑傲江湖。即使在今天，东湖新村仍是一片安居乐土，老业主即使住得窄一点也不舍离开，在二手市场上，它屡经升值后仍然保值，前不久便有人以69万元的高价购进这有20多年楼龄的一套复式单位。
东湖新村不仅仅是一个房地产史上的历史符号。“生态概念”、“人性化设计”、“地段优势”、“社区文化”等等今天楼市中鼓吹的关键卖点，这些在东湖新村的表现中都已相当不俗，而令业主颇为自豪的还有，东湖新村的房子建筑质量非常好。让人生活在其中的房子要质量过硬本是最起码的要求，虽然今天许多开发商也将“百年基业”挂在嘴边，但大大小小的质量问题却在楼市中依然普遍存在。
房地产其实也没那么复杂和花巧，许多道理都十分朴素，只是有些开发商没能弄懂，或者明知却舍不得花成本去付诸实施而已。下期预告
“淘金坑”是1982年广州市建设花园酒店时一起征下来的地块，随着花园酒店、白云宾馆、友谊商店、世贸中心、国际电子大厦等高档物业进驻这里，早在上个世纪80年代淘金坑就形成了独特的居住氛围，大量外籍人士、高级白领在此居住，享有“国际社区”之称，在下周的楼市春秋中，记者将带大家重温广州这一代豪宅区昔日的繁华和历史的变迁。
本版采写／摄影
本报记者 严家森图:①回旋式楼梯曾被利用成为电影《知音》的美国外景地。②大树底下下棋乐。③年过花甲的李庆符老人有着惊人的记忆力。
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