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商报讯“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”，这是从明年1月1日起开始执行的《物业服务收费管理办法》中规定的。国家发改委和建设部近日下发了通知。
按照《办法》，物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，
向业主所收取的费用。各级价格主管部门会同同级建设行政主管部门负责物业服务收费的监督管理工作。收费价格：实行政府指导价和市场调节价
办法规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式各级价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
实行政府指导价的，主管部门应当制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。收费形式：可以采取包干制或酬金制
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。收费内容：物业服务支出包括9大部分
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业根据业主委托提供合同约定以外的服务，收费由双方约定。收费管理：资金预决算和收支情况可审计
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布资金收支情况。业主或者业主大会对预决算和收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照合同约定聘请专业机构对年度预决算和收支情况进行审计。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可按业主大会的决定使用。
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